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從2005年6月1日起，各地根據(jù)中央7部委的意見，正式開始實施房產(chǎn)新政。其中對買賣雙方來說，同之前相比，簡單地進(jìn)行歸納，或者說變化和影響最明顯的無非有三處，第一，屬于非普通住房的，買入按房價3%繳納契稅，賣出的兩年后還要按買入、賣出之間的差價部分繳納5.55%的營業(yè)稅及附加；第二，無論普通住房或非普通住房，賣出時不滿兩年的都需按交易價繳納5.55%的營業(yè)稅及附加；第三，因為銀行停止轉(zhuǎn)按謁業(yè)務(wù)，無論買入時間長短，只要上家還有貸款，必須先還清貸款之后才能向下家進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶。
針對這一情況，如果在6月以后想買房的，何不根據(jù)新政的內(nèi)容，增加自己的談判砝碼，提升自己談判的技巧。以下三個發(fā)生在近期的真實案例，也許，有可能對想買房的人有所啟發(fā)。
妙招之一：規(guī)避非普
住在上海閘北公園附近的吳先生，6月上旬離家300米的地方，新開了一個樓盤，售價每平方米1.2萬元。房產(chǎn)新政的正式實施，讓等了它半年多、原本打算一開盤就打算買的吳先生犯了難。因為按照新政，此樓盤所處的位置地處內(nèi)、外環(huán)之間，盡管這樓盤的小區(qū)環(huán)境、容積率、房型等綜合品質(zhì)很一般，但卻因每平方米超過1萬元的單價，被列入非普通商品住宅的范疇，使吳先生心中平添了幾份不平衡的感覺：這哪能算豪宅啊。
同樣的情況也發(fā)生在梅小姐身上，她意外地發(fā)現(xiàn)，在上海徐匯區(qū)中山南路南北側(cè)兩個不同的樓盤，一條馬路將兩邊定義成內(nèi)環(huán)線內(nèi)和內(nèi)環(huán)線外，售價不分上下，單價都在1.4萬元左右。聰明絕頂?shù)拿沸〗悖R上發(fā)揮她在外資企業(yè)搞公關(guān)工作的職業(yè)習(xí)性，利用新政與南側(cè)樓盤的銷售經(jīng)理談起了價錢，在你這里買房要繳3%的契稅，在馬路對面買只要繳1.5%，怎么講都是北側(cè)的房子有優(yōu)勢。結(jié)果無言可對的銷售經(jīng)理，乖乖地答應(yīng)將售價按略超過契稅的差價，下浮2%。
在梅小姐看來，在同一條馬路的兩側(cè)，地段沒什么區(qū)別。而6月1日正式實施的房產(chǎn)新政，根據(jù)不同地段確定的不同單價，規(guī)定了不同的契稅稅率，利用這點，可與開發(fā)商談斤頭。與其尋找環(huán)線內(nèi)與環(huán)線外的心理滿足，不如圖個實惠。當(dāng)然，梅小姐也是有備而去，她想好了，如果南側(cè)樓盤的銷售人員不愿意減價，她就買北側(cè)的。這不僅為圖個名氣，主要是售價相近的北側(cè)樓盤，契稅稅賦要低了一半。加之兩年后如因特殊原因想轉(zhuǎn)手，南側(cè)樓盤還要按差價繳納營業(yè)稅。
吳先生完全可以效仿梅小姐的談判技巧。事實上，房產(chǎn)新政中確有掘?qū)毜胤�。比如，除了上述的閘北、徐匯區(qū)，還有像普陀、長寧、虹口、楊浦等區(qū)，在中環(huán)線附近開發(fā)的樓盤，因為容積率關(guān)系，品質(zhì)好一點的，售價與本區(qū)貼近內(nèi)環(huán)線的樓盤相當(dāng)，有的甚至有倒掛的現(xiàn)象。這樣一來，考慮到契稅稅率、以后轉(zhuǎn)讓買賣需要按差價繳營業(yè)稅等因素，原來中環(huán)線與內(nèi)環(huán)線邊上相似或略高的售價，特別是外環(huán)線外單價1萬元以上的普通公寓，顯然，優(yōu)勢不明顯了。
作者：沈正欣
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