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本報記者 陳靜
6月15日，北京市悄然開始改變征收“房屋轉讓個人所得稅”的方式，率先實施新征稅方式的是朝陽、東城兩區。所謂新方式就是將以往房屋再上市交易應繳納的個人所得稅由交易之后繳納提前到交易之前———“先稅后契”。也就是說，如果不繳納個人所得稅，有關部門將不予辦理房屋過戶手續。有業內人士預言，此番悄然調整征稅方式將對今后北京的二
手房交易市場產生重大影響。
朝陽東城悄然行動
消息靈通的業內人士向記者透露，6月15日，北京市悄然開始改變征收“房屋轉讓的個人所得稅”的方式，率先實施新征稅方式的是朝陽、東城兩區。
昨天，記者以普通房主的身份從北京地稅局了解到，房屋再交易征收個人所得稅制度自2003年就已經開始執行了。所謂新方式就是將以往房屋再上市交易應繳納的個人所得稅由交易之后提前到交易之前———“先稅后契”，也就是說，如果不繳納個人所得稅，有關部門將不予辦理過戶手續。
記者隨后分別致電城八區的房地產交易部門獲悉，目前只有朝陽、東城兩區開始執行“先稅后契”的新方式，其他城區尚未實施。
按應納稅所得征兩成稅
北京市建委的有關人士表示，盡管很多人對房屋轉讓的個人所得稅都感到生疏，但相關的稅收政策早在2003年6月就已出臺生效，只是由于當時采取的是事后征繳方式，執行力度不強，未引起市場足夠關注而已。
2003年6月24日，北京市財政局、北京市地方稅務局以及當時的北京市國土資源和房屋管理局就聯合頒發了《關于個人出售住房征收個人所得稅有關問題的通知》，規定北京市將依據《個人所得稅法》第二條，施行“個人出售自有住房取得的所得，應征收個人所得稅”的政策，并于當日轉發各區縣財政局、地方稅務局、國土資源和房屋管理局、地稅務局直屬分局開始執行。
目前，朝陽和東城兩區都改變了征稅方式，要求原房主出示個人所得稅完稅憑證后才能辦理過戶手續，也就是要求業主過戶前必須先去交稅。
以一套朝陽區團結湖100平方米的公房為例，當地售房指導價為5810元/平方米，按照上述標準，假設產生合理費用(合理費用是指賣出財產時按照規定支付的有關費用，此處為契稅＋印花稅)為9005.5元，那么這所房屋出售時要繳納的個稅大約為(5810×100-4000×100-9005.5)×20%=34398.9元，占總房款的5.9%。
在按章征稅的前提下，稅務機關也規定了相應的減免原則。比如，對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的房屋交易所得，免征個人所得稅；為了鼓勵個人換購住房，對出售自有住房前后1年內按市場價格購房的納稅人，其出售現住房所應繳納的個人所得稅，視購房的價值可全部或部分減免。
相關補充細則將出臺
據內部人士透露，對于出售房屋特別是出售已購公房是否應該征收個稅，稅務和房地產交易部門內部仍然存在觀點分歧，這是目前新的征稅方式只在兩個城區進行試點而尚未全面推行的原因之一。
有多家房地產中介公司反映，就目前的市場表現來看，朝陽、東城兩區的不少業主因辦過戶過程中遭遇繳稅問題而導致合同撤回重談價格，有的干脆撤銷了交易計劃。
我愛我家副總胡景暉認為，二手房市場在北京房地產市場上扮演著抑制房價上漲的重要角色，就現階段北京房地產現狀和大多數中低收入人群來說，二手房仍然是這部分人群置業的首選。因此，包括稅收在內的政策應該是扶持二手房市場的，而不是打擊二手房市場。雖然北京二手房市場成交量逐年翻番，但是與新房市場相比較還是有差距的，政府不應忽視新房、二手房市場的差別。金誠信總經理邱宏也表示，政府應當通過促進二手房交易，促進二手房源放量供給等方式，吸引購買力不足的人群將置業目光從新房市場轉向二手房市場。隨著二手房需求的不斷攀升和房源的逐步放量供應，勢必在一定程度上制約新房價格上漲，進而有效地控制房價上漲。
據北京建委有關人士透露，原計劃于6月15日出臺的包括營業稅和個人所得稅等在內的相關稅收補充細則仍在探討中，有望月底出臺。另外，為了保護北京實際上并不發達的房屋二級市場，市建委一直在研究爭取公房稅收的“豁免權”，讓市場主力房源———已購公房享受不征收或少征收營業稅等特殊待遇。
-附表：
按“財產轉讓所得”項目征收個稅應納稅額計算公式
1.出售已購公有住房
應納稅所得額=銷售額-住房建筑面積×4000元/平方米-合理費用
2.出售普通商品房
應納稅所得額=銷售額-購買價款-合理費用
應納稅額=應納稅所得額×20%
(注：合理費用包括已購公有住房購買、出售過程中按規定繳納的稅費，如印花稅等)
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