20萬(wàn)二手房　須納稅1萬(wàn)元

　　以后，我省的炒房者想賺錢恐怕沒那么容易了。

　　“我省的二手房交易營(yíng)業(yè)稅的稅率已初步定為5%。”8日，長(zhǎng)春市地稅局一位處長(zhǎng)向記者透露，該政策將在本月10日正式實(shí)施。

　　此前的5月12日，國(guó)家七部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，這次 我省二手房交易營(yíng)業(yè)稅稅率的出臺(tái)正是根據(jù)此意見作出的。

　　交多少稅？已經(jīng)初步定為5%

　　在2005年5月12日，國(guó)家下發(fā)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》(簡(jiǎn)稱《意見》)后，很多地區(qū)都針對(duì)本地區(qū)的實(shí)際情況制定了相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅稅率，而我省的二手房交易營(yíng)業(yè)稅卻比別的地區(qū)晚了近10天。

　　“主要是各個(gè)部門之間的溝通不及時(shí)。”在談及晚出臺(tái)的原因時(shí)，上述那位處長(zhǎng)這樣回答記者。

　　“在這之前，相關(guān)部門之間進(jìn)行過(guò)多次的開會(huì)溝通，但一些稅率制定的參考相關(guān)數(shù)據(jù)和其他的指標(biāo)并沒有及時(shí)測(cè)算出來(lái)，這就使?fàn)I業(yè)稅的稅率制定向后拖延了一段時(shí)間。”

　　“現(xiàn)在，我省二手房交易營(yíng)業(yè)稅的稅率已經(jīng)初步定在了5%。”

　　啥時(shí)實(shí)行？本月10日正式實(shí)行

　　二手房交易營(yíng)業(yè)稅的稅率既然已經(jīng)定了，那么具體什么時(shí)候開始實(shí)施呢？

　　上述那位處長(zhǎng)說(shuō)，“預(yù)計(jì)在本月的10日，將召開專門的新聞發(fā)布會(huì)，向社會(huì)通告，從10日起開始正式實(shí)行。”屆時(shí)，對(duì)于那些炒房者來(lái)說(shuō)，賺錢將比以前少很多。

　　誰(shuí)需要交？購(gòu)房不足2年就想賣的

　　哪些人在進(jìn)行二手房買賣時(shí)需要交納營(yíng)業(yè)稅呢？

　　長(zhǎng)春市地稅局有關(guān)人員表示，這與國(guó)家的規(guī)定是一致的：對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　交易費(fèi)用增多少？二手房賣20萬(wàn)少賺1萬(wàn)元

　　對(duì)二手房征收5%的營(yíng)業(yè)稅后，究竟會(huì)使炒房者的交易成本增加多少呢？

　　8日，以一套售價(jià)20萬(wàn)元的二手房為例，記者請(qǐng)長(zhǎng)春大力房地產(chǎn)中介的一位工作人員幫記者算了一筆賬。

　　這位工作人員表示，在長(zhǎng)春市購(gòu)買該房時(shí)需要繳納以下幾項(xiàng)費(fèi)用：契稅(評(píng)估價(jià)的1.5%，長(zhǎng)春一級(jí)地段評(píng)估價(jià)為1830元/平方米)、交易手續(xù)費(fèi)(每平方米6元)、工本費(fèi)(80元)、中介費(fèi)(2%)。“如果不采用按揭方式購(gòu)買的話，一套位于一級(jí)地段、面積為90平方米的二手房在年初購(gòu)買時(shí)大約需要18萬(wàn)元，共需要繳納各種稅費(fèi)為1830×1.5%×90+90×6+80+180000×2%=6690.5元。

　　假設(shè)年初買的這套住房到現(xiàn)在升值了2萬(wàn)元，現(xiàn)在價(jià)值為20萬(wàn)元，也就是說(shuō)賣的時(shí)候是20萬(wàn)元。該套住房若是在6月1日以后出手，那么按照5%的營(yíng)業(yè)稅征收比率計(jì)算，就將需要繳納20萬(wàn)×5%=1萬(wàn)元。

　　在一買一賣過(guò)程中，炒房者共獲得2萬(wàn)元的收入，但同時(shí)其付出的成本高達(dá)6690.5+10000=16690.5元，炒房者的利潤(rùn)僅為20000-16690.5=3309.5元，利潤(rùn)較征稅前減少了1萬(wàn)元。

　　10日前交易的咋辦？可能追繳10天營(yíng)業(yè)稅

　　既然新規(guī)定從10日起才開始實(shí)施，那么6月1日-10日之間進(jìn)行的二手房交易是否可以免交營(yíng)業(yè)稅呢？

　　長(zhǎng)春市地稅局相關(guān)人士表示，根據(jù)三部委《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》，不排除向6月1日后未交稅的二手房交易追收營(yíng)業(yè)稅的可能。

　　據(jù)他介紹，在《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》中明確寫有“各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門要充分利用房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記信息加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理。要定期將從房地產(chǎn)管理部門取得的權(quán)屬登記資料等信息，與房地產(chǎn)稅收征管信息進(jìn)行比對(duì)，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時(shí)查補(bǔ)稅款”的規(guī)定。

　　“這意味著，在6月1日-10日之間進(jìn)行交易的二手房持有者，會(huì)被追收5%的營(yíng)業(yè)稅。”

　　將遏制投機(jī)性炒房

　　從前述的例子可以看出，一套二手房轉(zhuǎn)手賣20萬(wàn)元時(shí)，炒房者的利潤(rùn)較征稅前減少近1萬(wàn)元。由此可見，新政策的出臺(tái)對(duì)炒房者的打擊相當(dāng)之大，必定在一定程度上遏制投機(jī)性炒房。

　　吉林省社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員李曉群則表示，在短期內(nèi)，營(yíng)業(yè)稅的征收對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的市場(chǎng)繁榮的確會(huì)產(chǎn)生一定的抑制作用，但從長(zhǎng)期來(lái)講，卻能抑制南方炒房資金的介入，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，規(guī)范長(zhǎng)春房地產(chǎn)的發(fā)展。

　　不會(huì)出現(xiàn)“售轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象

　　既然二手房營(yíng)業(yè)稅的征收會(huì)減少房屋持有者進(jìn)行交易的利潤(rùn)，那么，長(zhǎng)春會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大批的二手房“售轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象呢？

　　長(zhǎng)春順馳公司相關(guān)人員表示，目前長(zhǎng)春市場(chǎng)的二手房銷售分為兩種，第一種是市民為了改善現(xiàn)有的居住環(huán)境購(gòu)買新房而賣掉舊房，對(duì)于以居住為目的而賣房的普通市民不會(huì)受到征稅的限制。

　　另一種是以投機(jī)為目的，進(jìn)行房屋的短線炒作，并以吃差價(jià)為主要盈利的投機(jī)者，他們將是受影響最大的，為了避免利潤(rùn)損失，大多都在5月31日前對(duì)手中的存房進(jìn)行了拋售，并且基本拋售完畢。因此，長(zhǎng)春不會(huì)出現(xiàn)售轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象。

　　二手房?jī)r(jià)格仍會(huì)上漲

　　“長(zhǎng)春二手房的房?jī)r(jià)以后仍會(huì)上漲。”8日，長(zhǎng)房置換的一位工作人員在接受記者采訪時(shí)十分肯定地表示，在國(guó)家宣布要對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓征收營(yíng)業(yè)稅后，由于集中拋售，使長(zhǎng)春的二手房?jī)r(jià)格在5月份出現(xiàn)了小幅下降。但從6月1日至今，長(zhǎng)春市二手房交易量比以往下降了兩成。

　　“但二手房下降是暫時(shí)的，過(guò)了這一時(shí)期必定會(huì)上升。”這位工作人員還表示，二手房?jī)r(jià)格上漲主要來(lái)源于兩個(gè)方面：一是從長(zhǎng)期來(lái)看，在長(zhǎng)春實(shí)行征收二手房營(yíng)業(yè)稅后，一些房主會(huì)將二手房的價(jià)格進(jìn)行提高，以減少營(yíng)業(yè)稅征收而帶來(lái)的利益損失，目前大約有20%以上的二手房房主正在重新調(diào)整自己的對(duì)外房?jī)r(jià)；另一方面就是長(zhǎng)春的二手房市場(chǎng)還處于賣方市場(chǎng)，房屋的價(jià)格依舊由賣方主導(dǎo)。

　　記者從長(zhǎng)春房地局了解到，2005年1-4月份，長(zhǎng)春市存量房交易面積達(dá)60.6萬(wàn)平方米，同比增加了26.4%；銷售單價(jià)也達(dá)到1677元/平方米，比2004年末上漲了264元/平方米，漲幅達(dá)14.5%；呈現(xiàn)出了價(jià)升量增的勢(shì)頭。

　　(本組稿件采寫 東亞記者 舟航 司迪)