美國新一代炒房者的游戲軌跡

    本報記者 肖瑩瑩

　　近期，美國《財富》雜志對洛杉磯、拉斯維加斯、鳳凰城、奧斯汀和邁阿密的房地產(chǎn)投機者進行了調(diào)查。調(diào)查的結果顯示，他們普遍承認美國房地產(chǎn)市場存在泡沫，而且泡沫破裂可能很快就會到來，但是他們卻認為，自己投資的那個地區(qū)的房產(chǎn)市場不會遭遇這種不幸，或者說，即使自己投資的房產(chǎn)泡沫破裂，他們也能在那之前及時退出。

　　開車找不到自己房產(chǎn)的年輕人

　　開車在亞利桑那州鳳凰城尋找自己的兩處房產(chǎn)的塔瑪斯比恩(Zareh Tahmassebian)居然迷了路。原因是他的常住地在內(nèi)華達州的拉斯維加斯，而他在鳳凰城共有15處房產(chǎn)投資，除獨自擁有8處房產(chǎn)外，還擁有其他7處房產(chǎn)一半的所有權，因此也難怪他會迷路。

　　現(xiàn)年22歲的塔瑪斯比恩是個說話十分和氣的大男孩，他身著黑色牛仔褲，藍白相間的條紋襯衫，帶著淡紫色無邊太陽鏡。已經(jīng)在拉斯維加斯作了4年銀行職員的他，主要負責抵押貸款業(yè)務，去年他的工資收入和傭金一共25萬美元。

　　為了考察房屋的構造設計，他專門請了一天假從拉斯維加斯乘飛機到亞利桑那州，去查看他在Cholla Ranch開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)，這一開發(fā)區(qū)是由美國最大的房屋建筑商之一——KB Home承建的。他一邊駕駛著租來的白色克萊斯勒300M在10號高速公路上行駛，一邊自言自語：“這是騰比市嗎，我好像在這里有幾處房產(chǎn)。”

　　在跟購房經(jīng)紀人聯(lián)系后，他終于找到了一處房產(chǎn)所在的建筑工地。“看到這木頭了嗎？”塔瑪斯比恩指著尚未完工的房屋上的那些板條說：“這些木頭已經(jīng)給我掙到錢了。雖然我現(xiàn)在只支付了10%的押金，但現(xiàn)在這些木頭已經(jīng)增值4.5萬美元。美國真是個可愛的國家！”

　　的確，美國上上下下現(xiàn)在都在為房地產(chǎn)癡迷。美國的全國房地產(chǎn)投資者協(xié)會的分會數(shù)量已經(jīng)從2002年的44個增加到了現(xiàn)在的170個。去年出版的房地產(chǎn)投資方面的書籍共有86本，這幾乎是1998年的3倍。電視宣傳也加入了這一行列。今年夏天，美國的學習頻道(Learning Channel)將播出加州圣地亞哥城的炒房情況，而主持這一節(jié)目的是一個在過去7年中一共買賣40多處房產(chǎn)的女士。

　　“一個周末讓你成為百萬富翁”

　　你肯定也已經(jīng)聽說了美國房產(chǎn)價格飛漲的情況了。從2000年開始，紐約城單一家庭住宅的中位價格已經(jīng)上漲了77%，邁阿密的價格上漲了92%，圣地亞哥的價格上漲了105%。美國專業(yè)經(jīng)濟網(wǎng)站Economy.com的經(jīng)濟師馬克·贊迪稱：“全國的房地產(chǎn)熱潮已經(jīng)如火如荼。”

　　房地產(chǎn)投機和經(jīng)濟周期有很大關系，大概每10年左右出現(xiàn)一次周期，投機者們(他們更愿意被稱作“投資者”)總是將房產(chǎn)價格推高到最高點，然后在大多數(shù)人回過神之前就將他們拋售掉，這樣泡沫破裂的后果就完全由別人承受了。今年3月，美國全國房地產(chǎn)協(xié)會公布的報告顯示，購房者當中23%的人是投資者，其中一部分人是購買第二處房產(chǎn)，純粹的投資者占10%。這在美國歷史上是前所未有的，在過去的投資高峰時這一數(shù)字頂多也就是5%。

　　亞利桑那州立大學房地產(chǎn)中心的主任杰伊·巴特勒稱：“你會看到一些人，他們將房地產(chǎn)投資視為生命。他們的舉動有些類似于往日股票市場上交易商的行為。”美國商務部宣布，今年3月的新房銷售量上升了12.2%，再次刷新了記錄。現(xiàn)在看起來2005年可能又將是個創(chuàng)記錄年。

　　4月在洛杉磯舉行的房地產(chǎn)財富博覽會可以很好地說明房地產(chǎn)市場的狂熱程度。這次博覽會的口號是“一個周末就可以讓你成為百萬富翁”。博覽會在洛杉磯會議中心舉行，場館里有100多個展臺。在一個有關商用房地產(chǎn)的論壇即將結束時，一名發(fā)言者向觀眾宣布，與會者均可以以優(yōu)惠價1620美元，購買介紹他“購房經(jīng)”的書籍和DVD，會議一結束，立刻有一群人涌向收款臺要求購買。

　　現(xiàn)代房地產(chǎn)投機活動最早開始于加州。1997年，加州房屋的平均價格是18.64萬美元，如今這一價格已經(jīng)達到了49.54美元。這正是投機活動的溫床。從2003年5月到2004年5月，購買不到6個月就轉手的房屋數(shù)量增加了47%。

　　隨著加州房地產(chǎn)價格的飛漲，投機的成本逐漸增加，而且開發(fā)商也開始在他們的銷售合同中加入“反投機條款”，這一條款要求購房者提供證據(jù)，證明他們買房的目的是要自己居住的，如果新房在一年內(nèi)被轉手，購房者將遭到處罰。這在一定程度上有助于遏制加州猖狂的投機活動，許多人不得不轉戰(zhàn)它州。但也有一些其他機制在無形中鼓勵房地產(chǎn)投機活動。比如，個人在出售了房產(chǎn)后如果能在6個月內(nèi)購買同樣價值或更高價值的房產(chǎn)，那么他就可以推遲交納所得稅。這就鼓勵投機商購買更多的房地產(chǎn)。

　　哪些地方被喻為樓市的“黃金之州”？如果被喻為“黃金之州”的加州已經(jīng)不再是個好的投機目標，那還有什么地方呢？

　　拉斯維加斯(內(nèi)華達州)：史密斯夫婦數(shù)不清自己的房產(chǎn)

　　在拉斯維加斯城的杜蘭哥山高爾夫俱樂部舉行的聚會上，黛比·史密斯和其他的房產(chǎn)投資者都在為一個問題作難——自己到底擁有幾處房產(chǎn)。這個30多歲的金發(fā)美女開始一個一個地歷數(shù)自己的房產(chǎn)：“我們有4、5、6、7、8處房子，等會兒，讓我再想想，我們房產(chǎn)所在的開發(fā)區(qū)有Palmilla，Terracina ,Cliff Shadows等等。”和黛比一起舉辦這個每月一次聚會的她的丈夫——賈森·史密斯過來幫忙了，他說：“還有Mount Charleston。”

　　黛比拿出一張卡片，并開始寫下房產(chǎn)社區(qū)的名稱，它們大多數(shù)是在拉斯維加斯，不過也有在愛達荷州博伊西城和新墨西哥州的阿爾伯克基的，加上剛在密西西比州購置的一處房產(chǎn)，史密斯夫婦一共有20處房產(chǎn)。

　　黛比和賈森來自加州，一個是教師，一個是金融顧問。從2002年開始，他們聽從美國房地產(chǎn)投資之父——羅伯特·艾倫的經(jīng)驗之談，在佛羅里達州購買了5處尚未封頂房產(chǎn)，每處只支付了1000美元的首付，雖然后來他們將這些房屋都租了出去，但是房租根本不足以支付月供。他們被套了。

　　到2003年夏天，他們已經(jīng)搬到了拉斯維加斯，這是一個剛剛開始展示活力的地方。2004年，那里的房產(chǎn)價格上升了49%，投機者們蜂擁而至。黛比和賈森用多年積攢下來的14萬美元的儲蓄在拉斯維加斯購買了7處房產(chǎn)，首付比例分別在5%至20%之間。

　　后來他們在拉斯維加斯再購買房產(chǎn)時就沒有現(xiàn)金了，但他們利用了投機者最喜歡的金融工具：杠桿。他們從朋友、親人那里借來40萬美元作首付款，而房產(chǎn)的月供都是可調(diào)整利率的抵押貸款。對月供，黛比并不擔心，因為這些房產(chǎn)的房租可以支付。

　　現(xiàn)在，夫婦兩人估計他們20處房產(chǎn)的總價值已經(jīng)達到800萬美元。因此，盡管他們的儲蓄已經(jīng)用盡，但他們可以在需要現(xiàn)金時出售一部分房產(chǎn)，然后將其他的留作養(yǎng)老。黛比說：“我承認這會冒很大的風險，但跟股票市場相比，房產(chǎn)市場的風險要小得多。即使房產(chǎn)市場最后崩盤，房產(chǎn)也不會像股票一樣變得一文不值。”

　　在聚會進行到高潮階段時，一個身著夏威夷衫的矮個子男人走到史密斯夫婦面前介紹自己，這個名叫凱爾文·中曾根的人剛剛在他的房地產(chǎn)導師的幫助下購買了一處新房。

　　中曾根現(xiàn)年40歲，他是一所高中的手勢語老師，他和他的姐姐參加了拉斯·惠特尼的房地產(chǎn)培訓項目。惠特尼是美國上百個房地產(chǎn)顧問中的一員，他們在全國各地進行巡回講演，吸引了大量的聽眾。中曾根為能得到這位大師的真?zhèn)鳎�已�?jīng)支付了最少3.5萬美元。黛比聽后表示：“一些培訓項目確實不錯，不過中曾根接受的這個培訓好像有些太貴了。”

　　中曾根去年10月開始參加這個項目，12月在拉斯維加斯購買了一處房產(chǎn)。他也很擔心會有房產(chǎn)泡沫，并表示：“我可以預料，在不久的將來，那些interest-only的抵押貸款使用者將會遭遇麻煩。”

　　也許他是準確的。這種新型房貸形式不僅無需支付首付款，而且允許購房者在一定年限內(nèi)只還利息，不還本金，購房者因此可以購買價格較高的房產(chǎn)(一般風險也較高)。2001年美國所有的抵押貸款中只有1.6%是interest-only，而去年這一數(shù)字達到了31%。

　　鳳凰城(亞利桑那州)：房產(chǎn)經(jīng)紀人生意紅火

　　55歲的翠西·弗朗西斯科(Trish Don Francesco)正透過她的老花鏡看鳳凰城的地圖，隨著郊區(qū)房產(chǎn)的不斷開發(fā)，鳳凰城現(xiàn)在向外擴展了不少。她在鳳凰城經(jīng)營一家房地產(chǎn)證券管理公司——大都市(Metropolitan)，最近生意很是紅火。她身邊的一塊黑板上寫著一些新客戶的名字，他們中的一些人前一周一下子購買了20多處房產(chǎn)。

　　就在拉斯維加斯的房產(chǎn)價格去年開始走低時，鳳凰城的市場卻開始走紅。當聽說拉斯維加斯發(fā)生的事情后，鳳凰城的許多房地產(chǎn)商都像Metropolitan一樣直接聯(lián)系加州的許多投資者。翠西·弗朗西斯科就向加州發(fā)出了上百萬份的直銷傳真，她估計在過去的18個月中，700多個加州的投資者拜訪了她，其中又有一半的人從她那里購買了房產(chǎn)。她說：“我們在機場接他們，然后帶他們?nèi)タ捶俊：芏嗳嗽邙P凰城待的時間總共不到6個小時，一些人連房子都不看。他們到我這里，看看價格，然后說，行了，我買兩套。”

　　過去一年里，鳳凰城的購房者中承認買房就是為了投資的人數(shù)已經(jīng)翻番，達到了2703人。2004年他們購買了鳳凰城出售的所有房產(chǎn)的18%。鳳凰城的房地產(chǎn)開發(fā)商擔心投機風潮會破壞他們的主要商業(yè)目的，因此很快宣布了在加州和拉斯維加斯被證明是十分有效的“反投機條款”。

　　這些去年秋天開始生效的條款并沒有阻止大批投資者的到來。在開發(fā)商Toll Brothers的一個建筑工地上，從拉斯維加斯來的一群投資者把負責售房的服務小姐給嚇壞了。盡管有關人員拼命解釋不允許購買多處房產(chǎn)，但這些人根本不聽，他們拼命地想爬進負責銷售的拖車里，迫不及待地要將手里的存折交給售房小姐，后者無奈之下只好把自己鎖在拖車里。

　　現(xiàn)在，鳳凰城又有了新的“反投機條款”，這一條款不再禁止個人多次購房。不過，文章開頭提到的塔瑪斯比恩可不是因為政策的改變才購買到十幾處房產(chǎn)的，他購房的時候正是“嚴打”的時候。說起來塔瑪斯比恩的成功經(jīng)驗也很簡單：房地產(chǎn)開發(fā)商在房子面臨賣不出去的危險時就會給他打電話，而塔瑪斯比恩也根本不在乎房子到底在那里，雙方一拍即合。

　　從去年冬天開始，拉斯維加斯的市場開始降溫，塔瑪斯比恩去了鳳凰城20次，尋找、購買和檢查房子。17歲時他從表兄那里學會了杠桿原理，表兄只用了一個簡單的例子就教會了他：“你可以用現(xiàn)金購買一處價值20萬的房產(chǎn)。你也可以憑10%的首付購買20處房產(chǎn)。你更愿意采用什么方式呢？”18歲的時候，他以12.6萬美元購買了他的第一處房產(chǎn)，2年半后以36.9萬美元賣出，這讓他放棄了上大學的愿望。

　　奧斯汀(德克薩斯州)：“需要對你的投資下賭注”

　　房地產(chǎn)代理人湯姆·波爾克在帶領購房者考察奧斯汀的房子時表示：“德克薩斯州的達拉斯、圣安東尼奧與奧斯汀有很大的區(qū)別——生活質(zhì)量的區(qū)別。”

　　波爾克現(xiàn)在正拼命向翁夫婦推銷奧斯汀的房產(chǎn)，因為翁夫婦已經(jīng)在德州的這3個城市瀏覽了3天，他們計劃選出15套房子。盡管他們長期居住地在舊金山，但在過去的18個月中他們已經(jīng)在鳳凰城購買了12處房產(chǎn)。在這期間，這些房產(chǎn)已經(jīng)升值了47%，現(xiàn)在價值240萬美元。

　　盡管在過去的幾年中，德州多數(shù)大城市的房產(chǎn)市場并不景氣，但投機人士認為，這正說明這一市場有走向繁榮的傾向。數(shù)字最能說明一切：今年3月，奧斯汀單一家庭住宅的銷售量比前一年增加了38%。現(xiàn)在翁夫婦打算將他們在鳳凰城的幾處單一家庭住宅賣掉，并將這筆錢投入其他更有發(fā)展前途的市場，比如奧斯汀。斯蒂芬·翁望著點綴在德州山麓上許多新開發(fā)的房子說：“我不相信美國會永遠這樣。現(xiàn)在就跟過去的西部大開發(fā)一樣。你需要對你的投資下賭注。”

　　也許你會感覺奇怪，翁夫婦怎么從舊金山了解到德州房產(chǎn)市場的情況呢？事實上，將翁夫婦和波爾克聯(lián)系上的是ICG集團，這是一個提供全方位服務的財產(chǎn)管理公司，它在舊金山和特拉維夫都有辦事處。盡管波爾克也會通過因特網(wǎng)聯(lián)系上一些德州以外的投資者，但是ICG的服務無疑在一定程度上改變了他的業(yè)務方式，“過去投資者占我客戶源的大約20%，現(xiàn)在投資者占80%，真正的住戶卻只有20%”。

　　和翁夫婦一起看房的另一對湯姆·波爾克的潛在客戶——希布納夫婦家住鳳凰城，他們現(xiàn)在只在拉斯維加斯購買過房產(chǎn)。斯科特·希布納認為，房產(chǎn)升值的熱浪現(xiàn)在正在東移，因此他們計劃轉到奧斯汀地區(qū)。“這股潮流從加州轉移到內(nèi)華達州，然后到亞利桑那州。我們希望能找到另一個‘維加斯’，但是我想，這應該是不會發(fā)生的。”

　　在被問及是否擔心會發(fā)生房產(chǎn)泡沫的情況時，眾人的反應并不相同。經(jīng)紀人波爾克稱：“不，不，泡沫只會發(fā)生在價格很高的地方。這里的房產(chǎn)價格已經(jīng)低得不能再低了。在德州，天空就是頂了。”

　　邁阿密(佛羅里達州)：可能是最后一塊瘋搶的“奶酪”

　　上午10點鐘，佛羅里達州勞德代爾堡市的一處售房中心前已經(jīng)排起了長隊，排在最前面的那位購房者凌晨3點就來搶占位置了。這是因為即使是同一個樓盤，購買時間的先后也會導致價格的不同。售房從11點開始，一共有443套房，均價在20萬美元左右。據(jù)說，下午的時候，同樣的單元房已經(jīng)漲價1萬美元左右。一位拒絕透露姓名的先生評論說：“這就像游戲一樣。在前面和中間的人才會賺錢。最后面的人不光不能得利，而且還會承擔不屬于自己的責任。”

　　在這支隊伍中，30歲左右的達雷爾表示：“我這是第一次為了投資來買房的。我認為，這是唯一值得投資的地方，肯定會有好收益。”其他人也點頭表示附和。46歲的蘭迪·萊昂納德是個護士，她說：“從2000年開始我有了養(yǎng)老金賬戶，可是它現(xiàn)在已經(jīng)接近于零了。如果我從一開始就把它投資到房地產(chǎn)方面，我下半輩子就高枕無憂了。”

　　從2004年3月到現(xiàn)在，佛羅里達州勞德代爾堡市的房屋價格已經(jīng)上漲了31%，圣露西灣的房價上漲39%，珊瑚角的房價上漲43%。

　　很難預料美國房地產(chǎn)投資熱還能持續(xù)多久。但是，即使是一些強硬的投機者也開始擔心房地產(chǎn)市場了。比如賈森·米切爾，2003年他在一個月內(nèi)就拋售了2套房子。他和妻子一共在拉斯維加斯購買了7處房產(chǎn)，不過，他們現(xiàn)在手里只剩下2處房產(chǎn)。他說了自己這樣做的理由：“我曾經(jīng)也很瘋狂地去看房、購房，可是當我看到在每個開發(fā)區(qū)都有成群的像我一樣的投資者后，我忽然意識到，這樣做是不行的，遲早會被套住的。于是我停下來了。”