與六一大限賽跑 房產(chǎn)中介商推半月速配服務

　　編者按

　　日前，國家七部委聯(lián)合發(fā)文要求，自2005年6月1日起，對個人購買住房不滿2年轉手交易的銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，該政策的出臺不啻一枚重磅炸彈，立即在房地產(chǎn)市場各環(huán)節(jié)引起了連鎖

　　反應，開發(fā)商、房產(chǎn)投資者、房產(chǎn)中介紛紛出招應對，以求順利過關。本報記者為此進行了深入采訪，以求見證房產(chǎn)市場的發(fā)展軌跡。

　　本報記者 許慧穎 發(fā)自北京

　　這些天，京城各大中介的咨詢電話此起彼伏，接線員接到手軟。來電者紛紛咨詢房地產(chǎn)新政策詳細規(guī)定，及如何盡快將手中房子拋售而不受損失。但是，雖然咨詢的熱切，但掛牌量卻未見顯著增長，大多數(shù)投資者仍處在觀望狀態(tài)，但近兩天，還是出現(xiàn)了寧肯價格1萬-2萬元也要盡快拋盤的業(yè)主。

　　即便如此，京城房產(chǎn)中介中不乏看出商機者。北京千萬家經(jīng)紀有限公司(下稱“千萬家”)即以1萬元賠付金作承諾，為業(yè)主提供“15天限時配對”服務。這是京城唯一針對新政策作出此承諾的中介公司。而美國家園在兩次加息后也于5月12日出臺了限時服務，時間為一個月，沒想到正好契合了新政策。但是，雖然咨詢者不斷，其總經(jīng)理助理宮浠還是認為因為時間太短操作難度很大。

　　而我愛我家、鏈家原來也曾推出過類似限時速遞服務，并且受到了客戶的熱烈歡迎。目前，咨詢這兩家中介要求限時拋盤的賣家很多，但因為因為客戶都要求趕在6月1日前出手，所以至今他們沒有受理。

　　半月拋售難完成

　　由于北京市各區(qū)縣房產(chǎn)過戶時間過慢，且不說尋找買家所需時間，單從業(yè)務本身的辦理時間來講，15天時間也不夠部分區(qū)縣房產(chǎn)辦理過戶所需。若再碰上需貸款購房的買家，單是房產(chǎn)評估與銀行審批也要耗上一兩周。

　　不過，有業(yè)內(nèi)人士預測，營業(yè)稅還沒有規(guī)定，是采取目前上海5.5%的營業(yè)稅率，還是根據(jù)各個城市自身的實際狀況確定各自的稅率標準，此外，規(guī)定上說明是今年6月1日開始實施，但是，政策涉及的相關具體細節(jié)目前仍然沒有正式出臺。業(yè)主和中介都看準了這個空當，事實上，由于現(xiàn)在與實施時間之間存在較短的時間差，是否真正能夠“成功避稅”現(xiàn)在還很難講。

　　乍一看，千萬家推出的“15天限時配對”的確很吸引人，千萬家的市場部工作人員對本報記者表示，凡在5月15日至30日期間與千萬家簽訂《15天限時配對房屋出售協(xié)議》的屬海淀區(qū)房產(chǎn)的房主，千萬家將在為期15天的時間內(nèi)完成配對及過戶工作，如果未按照協(xié)議要求在15天內(nèi)完成配對服務，千萬家將賠償委托人1萬元人民幣。但范圍僅限于海淀區(qū)。

　　此外，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，“15天”的限制不只如此。位于民族大學東門附近的千萬家分店一位張小姐告訴記者，要想通過千萬家15天脫手完成交易，必須同時符合以下幾個條件：首先必須是屬于海淀區(qū)的房產(chǎn)，且不是北京市市屬產(chǎn)權(因為市局的房子過戶時間很長，和區(qū)縣的不一樣)；價格一定是50萬以內(nèi)，也就是說，買家一定要一次性付清房款，不能按揭；此外，一定是已經(jīng)取得產(chǎn)權證且無抵押等負債情況。

　　從這些條件來看，千萬家把所有可能延長買賣時間的因素全部控制住了，選擇海淀區(qū)是因為目前只有海淀區(qū)的房子是當天過戶當天取證。

　　即便如此，是否就能夠順利完成也很難說。記者從千萬家市場部了解到，“15天限時配對”剛剛開始做推廣宣傳，知道的人還不多。記者于本周二采訪千萬家的門面店得知，現(xiàn)在只有公司以前的一些老客戶知道。到周三(18日)下午記者截稿，千萬家市場部工作人員表示廣告等宣傳剛剛出來，雖有很多人咨詢，但仍無一例掛牌，其中也有很多不符合條件者沒有被受理。該公司市場部經(jīng)理常淑娟分析認為，這也說明很多人還是持觀望的態(tài)度。

　　高端房源短期放量

　　北京市場不同于上海、杭州等地，投資型業(yè)主多以長線居多、投資類型也以二手公房為主。因此新政策對這部分人影響不大。相反，卻會刺激高端房源的短期放量。我愛我家數(shù)據(jù)顯示，該公司掛牌出售的高端房源中，約有40%左右為兩年以內(nèi)的房屋，高端物業(yè)的委托量也比之前提高了近50%。

　　我愛我家副總經(jīng)理胡景暉表示，受收取營業(yè)稅影響最大的是高端投資物業(yè)。這部分投資者會放棄持房觀望，他們會趕在6月1日前將手中房屋盡快出手，房源的集中釋放必然會帶來市場的短期放量。

　　由于七部委新政策規(guī)定，對于個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，同時，時間限定在6月1日，因此，從近階段來看，將會出現(xiàn)投資者共同擠最后一班“稅收末班車”的現(xiàn)象。美麗家園總經(jīng)理助理宮萍認為，從長期來看，由于稅收政策的實施，減少了投資利潤的空間，進而導致投資者的投資心態(tài)發(fā)生轉變，從而對整個二手房市場產(chǎn)生一定的沖擊。

　　據(jù)鏈家各門面店第一現(xiàn)場的報盤量來看，以東部為主、CBD為首的區(qū)域報盤量增加明顯，增幅達10%~15%，其他區(qū)域報盤量沒有明顯增加。鏈家市場部總監(jiān)金育松表示，這與東部區(qū)域投機型買家比重大，高檔住宅居多、2年內(nèi)房齡多等特點有關，也顯示了新政策打擊短線投機的主旨已初見影響。

　　6月1日是個分水嶺

　　由于七部委新政策中對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。所以6月1日可能成為市場交易的分水嶺。

　　胡景暉指出，6月1日之前會有房源短期放量，6月1日稅收新政策開始執(zhí)行后，受5%營業(yè)稅的限制，許多在營業(yè)稅征收范圍內(nèi)的業(yè)主會暫緩出售房屋，選擇“以租代售”的方式；同時，由于對“六一”新政策所帶來市場變化預期的不確定，買賣雙方的交易意愿也會受到一定影響。這些因素必定會抑制成交，對成交量產(chǎn)生一定影響。

　　千萬家總經(jīng)理華國強強調(diào)，此次新政策中，營業(yè)稅的征收將極大地遏制投機性需求，這就避免了北京重蹈上海二手房市場房價虛高的泡沫市場之覆轍，把即將繁榮發(fā)展的房屋投機市場扼殺在襁褓之中，使房產(chǎn)供求關系趨于平衡，從而避免造成市場的大起大落，及時將北京的二手房市場引向健康發(fā)展的道路。

　　此外，值得關注的是，《意見》中第七條“要嚴格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構的市場準入，依法嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為”及第八條“加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度”將加大二手房市場信息的透明度，扼制一部分違規(guī)中介亂吃差價，哄抬房價的惡劣行為，從而導致小中介公司生存困難，進一步促進二手房中介公司的洗牌，規(guī)范市場。