太平洋數(shù)碼：自有型物業(yè)的范例

　　本報記者 鄭相義 發(fā)自上海

　　再過不到一個月，太平洋數(shù)碼三期就要開業(yè)了。三期預租兩星期便完成90%。自有物業(yè)、出租盈利、品牌經(jīng)營，太平洋數(shù)碼的運營之道成為這一時期商業(yè)地產熱潮中涌現(xiàn)的成功范例。

　　租金盈利與服務

　　作為太平洋數(shù)碼廣場三期的鑫聯(lián)廣場位于浦東新上海商業(yè)城商圈張揚路721號，地處浦東三大交通干線東方路、浦東大道與張揚路交匯處，緊挨東方路地鐵站，靠近復興路隧道出口，建筑面積近3萬平方米。

　　相對于普通經(jīng)營模式，太平洋數(shù)碼的經(jīng)營模式屬于一種典型的商業(yè)地產模式，普通商場是通過自身的進貨，銷售，從這種傳統(tǒng)的經(jīng)營中獲得利潤，而商業(yè)地產是通過一種對自身物業(yè)的經(jīng)營，包括地產后期的管理，品牌推介，整體策劃運營的一種模式，這種模式是靠運作物業(yè)獲得利潤的。

　　“我們的模式其實很簡單，不管是我們的一期二期還是馬上開業(yè)的三期我們都是自有物業(yè)，收入都是租金的收入，我們沒有零售業(yè)務。”石小偉說。

　　1998年6月12日，太平洋數(shù)碼登陸上海。一期面積10.02萬平方米，投資1.8億元，整體收購該物業(yè)。接下來的二期以致到目前接近開業(yè)的三期無不是延續(xù)了自有物業(yè)，進行整體規(guī)劃，分割出租給分散小業(yè)主，讓其自主經(jīng)營，太平洋數(shù)碼公司不會自留經(jīng)營。

　　石小偉告訴《第一財經(jīng)日報》記者：“自有物業(yè)前期投資風險肯定比較大，相對別的商家我們要有自己獨特的東西，那就是水泥＋鼠標模式，太平洋能走到現(xiàn)在有那么大的發(fā)展，這種模式起到了很大的作用。”

　　據(jù)太平洋數(shù)碼內部認識透露，太平洋數(shù)碼一期和二期的租金收益，就可以養(yǎng)活4個網(wǎng)站的日常運營。而網(wǎng)站每年高達千萬元的廣告收入，就相當于是純利潤。如此資金實力，培育第三家數(shù)碼廣場，綽綽有余。

　　模式的爭議

　　就在太平洋數(shù)碼穩(wěn)步發(fā)展的同時他們信奉的商業(yè)地產模式也飽受爭議。

　　一些業(yè)內人士認為，在產品成本上太平洋數(shù)碼跟競爭對手相比較沒有優(yōu)勢，他們認為，像永樂、國美等大的零售商，因為規(guī)模較大，易于形成規(guī)模效益，他們在向廠家進貨時更具話語權，進貨價格肯定會更低一些，而太平洋數(shù)碼的商戶更像是散兵游勇，沒有統(tǒng)一的進貨，所以成本上沒有競爭力。

　　針對這種說法，石小偉表示，雖然目前太平洋數(shù)碼名氣很大，在普通人的印象里太平洋數(shù)碼更像一個數(shù)碼產品的經(jīng)銷商，但他們從不做零售，只是靠出租物業(yè)，經(jīng)營品牌獲得利潤。“我們關注的是營銷策劃，物業(yè)管理等大的方面。”

　　他認為，相比其他傳統(tǒng)數(shù)碼經(jīng)銷商，他們的精力在宏觀方面，從而從產品的進貨，銷售等繁瑣的經(jīng)營中解脫出來，省出了大量的精力，讓我們最大限度的為業(yè)主服務好，經(jīng)營好自己的品牌。

　　就在太平洋數(shù)碼一心一意收購鑫聯(lián)廣場的2年多時間里，她的競爭對手們紛紛大踏步快速擴張。去年，永樂宣布，在上海地區(qū)發(fā)展50家永樂通信數(shù)碼專營店，占領上海數(shù)碼80億元的市場容量。國美也宣稱將斥巨資興建數(shù)碼連鎖店：年內全國建立200家數(shù)碼連鎖店，5年則建店千家，占據(jù)國內數(shù)碼產品20%的市場份額。蘇寧則透露，要在一級商圈，開出自己的3C店。宏圖三胞關掉位于徐家匯寶良家電賣場內的老店后，又在肇嘉浜路開出旗艦店，并拋出快速擴張計劃。

　　相對于競爭對手的高速擴張，太平洋數(shù)碼則顯得穩(wěn)重有余，銳氣不足，至此一些業(yè)內人士認為，太平洋數(shù)碼的擁有物業(yè)的發(fā)展模式在目當今社會發(fā)展一日千里的環(huán)境中，無疑是一種過時的理論，經(jīng)營者擁有物業(yè)嚴重制約了太平洋數(shù)碼的擴張速度，影響了發(fā)展。

　　針對此問題太平洋數(shù)碼董事總經(jīng)理林懷仁曾表示，市場經(jīng)營心態(tài)要好，他不認為速度很重要。他強調零售和商業(yè)地產的共同點就是強調選址，選址，還是選址，“沒有最好的地段，太平洋數(shù)碼不會輕易出手。”

　　擁有物業(yè)的優(yōu)勢

　　石小偉表示：擁有物業(yè)，通過良好的市場經(jīng)營管理得到應有的收益，另一方面物業(yè)升值的潛力也將十分巨大。

　　就擁有物業(yè)是否限制擴張速度，清華大學EMBA客座教授上海在行置業(yè)投資公司首席顧問姜新國認為：零售業(yè)擁有物業(yè)和租賃物業(yè)互有利弊，相對于競爭比較激烈的商業(yè)零售企業(yè)如果拿到的是一快增長型的物業(yè)，對企業(yè)的穩(wěn)定性有好處，如果是一個高增長的企業(yè)，他的現(xiàn)金流量比較小，不鼓勵他們擁有物業(yè)，因為他們有限的資本放在物業(yè)上去了回收資金相對時間比較長。

　　姜新國認為：太平洋數(shù)碼利用商鋪的規(guī)律，首先它擁有自己的品牌。品牌雖是個虛擬的東西，屬無形資產，但太平洋數(shù)碼通過自有物業(yè)把無形資產變現(xiàn)，他的品牌附加在他的物業(yè)上，使物業(yè)升值，獲得較大利潤。

　　一些業(yè)內人士同時認為，這種商業(yè)地產模式與國際Mall運營模式同步。該模式可保證和提高管理水平，更可使Mall以一個統(tǒng)一的社會形象面對消費者，同時由于Mall內的各零售商分別經(jīng)營自己的產品，可以充分展示自己獨特的品牌形象和經(jīng)營風格。國內的造Mall者也都將這種模式看作理想模式，但由于各種原因，其中主要因為資金問題，大部分Mall的運作模式最后都走了樣，即過多的追求短期利益。