大限將至投資者轉長線租賃 北京租售比全國最高

　　本報記者 林明 發自北京

　　“雖然北京房產投資性需求不多，但房地產新政策的出臺已開始在局部區域和相關市場上有所反映，租賃市場就是其中一個。”北京順馳置業市場研究人士向記者表示，持幣觀望的市場心態將改變北京租賃市場的現有格局。

　　投資客被迫轉售為租

　　國務院七部委日前的聯合發文無疑為當前的房地產市場投放了一枚重磅炸彈，雖然北京的實際投資性比例可能要小于上海、杭州等長三角城市，以二手房市場為例，不會出現類似上述城市的大量恐慌性拋盤。但是，根據北京市房產中介美麗家園房產交易的統計數據顯示，黃金周期間二手房房源掛牌出售量還是比去年同期增加了42%，業主當中有近三成是投資客。

　　由于受政策變動的影響，近期北京二手房市場還是了出現大量房源拋售和購房者持幣觀望的矛盾現象。前一段時間加息和房地產新政策出臺更加重了投資人的心理壓力。

　　由于即將于6月1日正式實施的營業稅政策會使投資人的交易成本驟然上升，因此包括鏈家、我愛我家等多家北京房產中介連鎖預測，在6月1日來臨的十多天內，會形成一次較大規模的掛牌放量。而事實上，由于不少投資性物業本身帶有銀行貸款，在這短短期限內完成所有交易手續難度非常大，而且由于匆忙拋售對于投資人而言，損失的利潤同樣非常可觀，由此不少投資被迫開始轉換思路，2年內將投資物業租賃出去，從短線炒作轉向長線投資。

　　因此有市場人士指出，一旦營業稅新政策實施，以投資為目的出售二手房會無利可圖甚至可能賠本。如果投資人在近期購買樓盤，很可能在未來整整兩年內都無法實現盈利，甚至賠上本錢。

　　順馳內部研究人士告訴記者，從研究數據看，近期租賃市場不斷升溫，出現供需兩旺的局面，預計在6月1日后，會有更多原先計劃拋售的物業進入租賃市場，從而影響北京現有租賃格局，租賃物業供應無疑有較大程度的增加。

　　北京華龍房產經紀公司副總經理孫維江認為，自3月中旬調整房貸利率以來，一直到近期房地產市場調控政策不斷出臺，整個二手房市場的成交量有一定程度的回落，主要原因是拋售樓盤增多，而市場觀望氣氛濃烈，接盤的人少。

　　面對二手房市場可能向買方市場轉換，一些不愿降價出售的投資人紛紛開始考慮將物業進行出租，以期待在未來奧運等機會來臨時賣一個理想的價位，對于貸款買方人而言，每月的租金也可以用來還貸。孫維江表示，租賃市場已經成為投資人無奈之下選擇的另一個避風港，目前來看，北京租賃市場發展勢頭良好，租賃正在成為投資客的最后一道防線，一旦租賃市場價格下滑，供過于求，對于投資客的影響將是難以想象的。而這一切到6月1日后就能見分曉。

　　租售比全國最高

　　就京城房屋租賃市場現狀而言，可謂增勢不減。我愛我家副總經理胡景暉表示，北京作為政治和經濟文化中心，每年都吸引著成千上萬外地來京的求學、打工、經商者，這些人都需在城市暫時或長期居住下來，其中大部分是靠租房解決居住問題，是目前租賃需求市場的穩定客源。

　　據我愛我家市場研究中心統計數據顯示，北京現居住半年以上的外來人口達307萬人，按70%的比例計算，有近215萬的外來人口需要租房；而對于1149萬北京戶籍人口來說，受拆遷、工作地點變更、家庭居住擁擠等多因素影響，也有近8%的租房需求人群。215萬的外地租房者加上近100萬的本地租房者，北京有超過300萬的租房需要，而其中又有近80%的人群選擇民宅租賃，所以租賃市場需求十分巨大。

　　另一方面，隨著北京房地產的迅速發展以及京城百姓投資意識的逐漸增強，大量空置、閑置房源被釋放出來，租賃市場房源供給呈現不斷上升的趨勢。而目前的現狀是，由于北京投資性存量物業不是很多，在房地產新政策影響下，未來會有更多用于投資出租的物業進入市場，達到供需兩旺的局面。

　　目前在北京大部分物業的租售比達到了10%左右，更有個別區域樓盤達到15%以上，SOHO中國董事長潘石屹表示，北京目前的租售比是全國最高的，在上海等房價較高的城市里，該指標僅為5%左右。

　　據統計顯示，北京人口正以每年2.5%的速度增長，每天滯留在北京的人口已達到1700萬以上。2004年北京民宅租賃市場的成交量保持上升趨勢，房源量和客戶需求保持同步增長。預計2005年北京民宅租賃成交量將繼續大幅增長，現有的300多萬的外來常住人口給北京租賃市場提供了穩定且巨大的租賃需求，在供應市場穩步上揚而不是一下子激增的情況下，孫維江預測，租賃市場發展能維持良好態勢，同時租賃市場的穩定對于整個房地產市場價格的穩定同樣起著舉足輕重的作用。

　　房源增加有助租金趨于平穩

　　近期以來，以CBD、亞奧板塊、金融街、中關村地區四大傳統公寓租賃熱點區域來看，金融街板塊租金略有上漲，漲幅為2.3%，其他三大板塊的租金價格基本與去年持平，業內人士預測，在外來常住人口以及境外人士的推動下，租金水平基本保持穩中有升。

　　據我愛我家市場研究分析，近幾年，一些寫字樓、CBD板塊新項目較多，品質尚佳，這些區域的投資性物業相對比例較高，隨著投資性物業開始逐步轉向租賃市場，供應量的加大對于原本可能有較大增幅的租賃市場而言，無疑起到了平穩市場租價的作用。以金融街為例，原來預測該地區公寓租賃需求迅速上漲。供需兩旺導致金融街區域成交量小幅上漲，漲幅可達10%，如果租賃房源有所放量，則租金會趨于平穩。

　　數據顯示，2004年的整體民宅租賃價格較去年呈現小幅上揚趨勢，預計2005年租賃價格保持穩中微漲的趨勢。孫維江認為，雖然巨大的市場需求會使得未來租金有一定的增長空間，但投資客不斷涌入的租賃房源會對整個市場起到平抑作用，整體來看不會出現大起大落的局面，這無論是對租賃市場，還是整個北京房地產市場都是大有益處的。