宏觀政策加劇樓市觀望 寧波樓市進入調整期

　　本報自4月23日報道“小城春秋”低價開盤以來，連續對寧波的樓盤價格變動情況進行了關注，包括附近樓盤的車庫降價讓利，二手房市場交易價格出現松動等情況。在這期間，不斷有消費者打電話進來，詢問寧波房價是不是開始降了？近日，記者走訪了一些房產開發商和二手房中介公司，他們普遍認為，去年5月份，房市就結束旺銷期，交易量驟減，今年3月17日后，由于宏觀政策的影響，購房者觀望情緒很濃，如果狀況持續下去，降價促銷肯定不會是個例。

　　記者 阮曉琴 實習記者 陳韜 攝影 張培堅

　　去年6月，房市進入轉折期 時隔一年，均價相差千元

　　昨天，記者乘坐看房車，從“日月星辰”經鄞州中心區到姜山鎮“小城春秋”，中途一路順暢，花了約15分鐘。而房市最好的時候(去年4月)開盤的“華泰星城”與“小城春秋”同在天童南路的末端，兩者就相差一站路。由于兩個樓盤都在姜山鎮，距離又近，配套和品質差不多，兩個樓盤的價格很有參考價值。但開盤均價相差千元。個中緣由，是兩個樓盤開盤時房市發生了很大變化。購買了“華泰星城”的邱先生回憶，2003年下半年在房博會上，他曾問過這個樓盤開盤價格，對方說3000元多一點，“2004年買的時候，開價漲了近千元，就半年的工夫。”而一位開發商透露，“華泰星城”開發商的心理價位是3600元/平方米，開盤時報均價是4200元/平方米。“當時房市火，一下就賣得差不多了。”

　　去年4月份正是房市最熱的時候。一位去年2月份從二手房市場買下城東新區“淺水灣”的消費者回憶當時的情景，“頭一天和房東說好價格是58萬元，第二天房東就漲到61萬元，我來不及和家人商量，就跟他簽約了，誰知道明天又會漲到多少呢”。2004年4月中旬前開盤項目預售火爆，所有房源在開盤后一個星期內基本上確定購房意向。

　　銀行政策震懾購房者心理

　　但去年4月25日起，人民銀行將金融機構的存款準備金率上調了0.5%，商業銀行資金趨緊。4月27日，國務院下發通知，將房地產開發固定資產投資項目自有資本金比例從20%提高到35%及以上。五一前后，各銀行又紛紛采取相應措施提高個人住房按揭貸款門檻，寧波購房者的首付比例由三成提高到四五成，以一套總價70萬元的房子為例，首付多一成要多拿出7萬元。

　　資金是房地產開發業的血脈，資金趨緊及政策對購房者心理的震懾作用，導致6月份(市場有個滯后期)開始，寧波房市“買房要搶，搶到房子就是賺到錢”的局面改變了，購房者大多持幣觀望，商品房開盤后銷售緩慢，甚至滯銷的局面首先在郊區、房市未成熟的地段表現出來。業界盛傳的一個比較典型的例子就是某個樓盤在6月份開盤后，由于對房市轉入低迷的形勢估計不足，仍舊高開，結果無人問津，最后不得不很快封盤(不銷售)，坐下來研究市場，調整戰略，包括對少量房源推出降價千元的措施，優惠幅度創下寧波樓市之最，但銷售并沒有大的起色。

　　交易量驟減樓市進入轉折

　　交易量驟減的狀況引起了寧波市房產交易中心的密切關注。交易中心小邵說：“一般我們是一個月統計一次交易量，那段時間我們一天統計一次。”“房市進入一個轉折期，”小邵評價說。這個轉折期的最大特點是有價無市(價格高，但成交量很少)。記者從寧波市房產交易中心得到一組數據：去年1至4月，寧波市六區二手房每月成交量都近3000套，5月份成交量是1900多套，6月份減至1000套，7、8月份減至1000套以下。

　　9、10月份，隨著政策面的不利影響漸漸被消化，加上下半年是房市的旺季，市場又開始回暖，但銷售進度仍舊很慢。寧波市城調隊作了統計，2004年一至四季度，寧波市區住宅商品房銷售價格環比(下一季度比上一季度)漲幅分別為4.9%、5.6%、1.6%和2.2%，今年一季度為1.7%。

　　今年“3·17”加劇樓市觀望情緒

　　買主：“我可以等到年底”

　　3月17日，央行取消了執行了多年的房貸利率優惠，在其后的日子里也陸續放出控制房價上漲的消息。一位在房市經營多年的人這樣評價“3·17”之后的影響：“3月17日之后，只有一種聲音：控制房價上漲。調控消息對市場的刺激作用很大，市場觀望情緒很濃。”

　　二手房中介所顯示，二手房買方很少，買房者多持幣觀望。陳小姐快結婚了，去年就想買房，一直在觀望，3月17日之后，觀望的決心更大了：“我可以等到年底或明年上半年。”一位中介公司人士說，有時買賣雙方本來說好了的，可第二天又突然出來一個政策，或者哪里又出來一個房價要降的消息，買房人就說“我不買了。”

　　房市：房源激增，交易量下降

　　“1號房網”市場部人士粗步統計，3月17日之后到五一前，房屋買賣交易量下降30%至40%。由于寧波市六區4月份的統計數字還沒有出來，還無法知道成交量具體降了多少，但據記者了解，一家房產中介3月17日之后一周基本沒有成交量；一家房產中介說，3月17日之后第二周、第三周成交量很少，隨后幾周沒有較大改觀；一位策劃人士說：“4月中旬寧波很多個樓盤銷售吃零蛋。杭州樓盤一周交易量相當于去年一天的交易量，有兩天連續吃零蛋。”

　　另一方面，擔心房價下降收益縮水，持房炒家急于出貨。一位在某研究機構的女士稱，弟弟在一家房產公司，手上持有三四套房子，這段時間脫手了；一位業主稱，他的嫂子有三套房子，最近也把房子賣了……記者隨機電話采訪了三四家二手房中介公司，他們共同的看法是：3月17日后，買房的很少，掛牌房源數據激增。“1號房網”上網羅了寧波六七成二手房房源，從盤面看，也顯示了大量拋盤的跡象。

　　寧波二手房價有松動跡象

　　降價低開，并非個案

　　據傳，“小城春秋”曾以3500元/平方米的均價試探過市場，但最終以3200元/平方米的均價開盤。“房子不好賣，鄞州姜山鎮的房市估計更不樂觀，最后決定采用低價開盤的策略，短、平、快的策略。”開發商說。

　　其實，由于房市低迷，去年5月以來，降價低開的樓盤，“小城春秋”并不是首例。去年下半年，BOBO城推出少量小套型的房源，報價4000多元/平方米，業內評價，這個地段值6000元/平方米。

　　各種優惠成降價“借口”

　　3月17日后，降價促銷的更多。不過，在商品房市場，開發商非常謹慎，對外仍稱不降價、不優惠，但業內人士透露，很多商品房有許多“優惠借口”，如稱團購可優惠98折、95折，其實你單個人去談同樣給這個折扣價；如稱一次性付款每平方米可優惠500元；如稱按揭每平方米可優惠150元等等。“以前，這些優惠措施都是沒有的”。

　　二手房價已有松動跡象

　　二手房價格已出現松動、降價的跡象。除每平方米降價千元的個例外，比較多的是30萬元的房子降二三萬元，50萬元的房子降五六萬元的。有個房東，有一套房子去年與別人談好48萬元，后來他因為想賣50萬元，舍不得賣，前不久擔心形勢不好，42.8萬元賣出去了。有個人在“華泰劍橋”有套137平方米的房子，“華泰劍橋”一般要6000多元/平方米，但房東愿以69.3萬元賣，折合每平方米5000元。還有一套去年78萬元沒賣，現在報價71萬元沒人買。一位房產中介人士以“華泰劍橋”為例，“以前均價6200元/平方米，現在只能賣6000元/平方米。”

　　各方觀點：房價到底會不會降

　　觀點一：房市進入調整期

　　業內人士徐先生認為，房市進入周期性調整時期，房價下調非常有可能。“房市一般五年一個周期，從1999年起，寧波商品房均價從2500元/平方米，漲到現在的6000多元/平方米，市中心房價從每平方米4000多元，上漲到1萬多元。漲得應該差不多了，下一步很可能會降。”“降價可能從地段差一點的樓盤開始。品牌房產、市中心地段抗跌性強一些。”

　　觀點二：降價可能從郊區開始

　　天時利房產公司虞總認為，“以前，寧波一類地段和五類地段房子都漲，不好的東西也在賣好的價格，今后，地段價格將理性回歸。像好地段的、好品質的房子，由于資源的稀缺性，它不但不會降，反而會升。但現在運用價格策略的會多起來，今后市場會向買方市場傾斜。”

　　“小城春秋”開發商謝先生也認為，“小城春秋”不可能撼動寧波整個樓市，但它對寧波郊區，像姜山工業園區、城西等地段的樓盤是有參照意義的。“我認為好品質、市中心的房子可能會不降反升，但城郊地區可能會降價。”

　　觀點三：房價不會大跌

　　一位業內人士說，房子不好賣，但房產商不敢輕易降價，會想辦法護盤。最近“華泰劍橋”三期、春江花城、雍景苑開盤，價格都沒怎么跌，其他樓盤都沒明著跌，就說明這一點。開發商最擔心的是：一、房價跌了，以前高價買房的那批人肯定會來吵，糾紛多了；二、消費者有買漲不買跌的心理，一旦房價下跌，消費者會更加持幣觀望，等著它進一步下跌，這樣又加劇房市滯銷，因而開發商會慎用降價策略。

　　寧波一專家說，政府不愿意房價下跌，房價如果跌幅較大，并不是一件好事。