購房：中產階級的城市夾縫

　　張立偉

　　30歲的吳昊正在為積攢了5年的25萬錢是否用來買房而發愁：上海的房價不斷創造歷史最高，吳昊害怕自己成為最后接棒的“冤大頭”。但是，市場同樣流傳著各種各樣房價不會下跌的理由。

　　苦惱還不止于此，物業費越來越貴，加上每月的按揭，如果買100平米的房子，在軟件公司就業的吳昊，月收入7000多元，足夠支付4000元的按揭和物業費。但是，還要度過還貸20年艱辛的日子，他沒有多少剩余的錢去提高自己的生活質量。

　　中國城市剛剛興起的中產階級幾乎都面臨吳昊這樣的困境。通常一天工作10小時左右的白領階層，盡管收入較高，但是，房價的飛速增長令他們成為地產商和銀行的“苦力”。

　　刺激經濟

　　吳昊可能不知道，當他能在新興軟件公司拿到7000元工資的時候，得益于中國經濟的發展，而中國經濟最近一次起飛主要來自基礎設施建設和房地產投資的拉動。

　　上世紀90年代中后期的中國，在亞洲金融危機發生后陷入通貨緊縮狀態，中央政府決定實施積極財政政策，擴大基礎設施投資以及實行住房貨幣化改革釋放房屋需求，拉動內需，刺激經濟。

　　這種始自1998年的溫和刺激一直持續至2004年年初突然加速，固定資產投資猛然超過50%，水電煤油以及運力緊張，政府判定經濟開始過熱。

　　經濟過熱的誘因主要是地方政府以GDP增長為本的政績觀導致大量批地、招商引資、建設形象工程等。貸款利率過低和房地產投資火熱，為經濟過熱推波助瀾。

　　中央政府不得不進行宏觀調控為經濟降溫，宣布收緊貸款和批地。地方政府和銀行為了保持“政治正確”，政策落實“一刀切”，令經濟有硬著陸的危險。最終，嚴格的調控政策隨后又被政府“有保有壓的原則”替代，投資又開始回漲。

　　國務院總理溫家寶在剛剛結束的“兩會”上表示，宏觀調控將是一個長期的任務，2005年中國政府決定實行穩健的財政和貨幣政策，并抑制房地產價格過快上漲。

　　房地產是拉動中國經濟增長的主要因素之一，即使實施宏觀調控，2004年的中國房價不僅沒有抑制住，反而以更快的速度上漲，上海、杭州、北京等城市尤甚。

　　北京2004年人均可支配收入為1.5萬元，而同期北京商品房平均售價超過每平方米5000元。這意味著，一套60平方米的民居，其價值相當于一個普通北京市民20年的全部可支配收入。數據顯示，北京2004年的房地產開發投資所占社會投資的比重已由上年的55.3%，上升到56.9%，是北京投資最重要的支撐點。

　　被比喻為“像燒紅的鐵”一樣的上海樓市，在2003年房價飚升24.3%基礎上，2004年在宏觀調控不利環境下依然上漲了14.6個百分點，每平方米的銷售均價已經達到6385元，市中心區的房價已經遠遠超過萬元關口，而2004年度上海市居民人均可支配收入僅為16683元，如吳昊這樣的收入的上海居民還是少數。

　　消費價格

　　小白領吳昊面對的不僅是房價的上漲，他將和千千萬萬普通城市居民一樣，承受水、電、煤等公用事業和服務價格上漲的可能。

　　如果吳昊想買生活消費品的話，他將感受到另外的趨勢：價格持續的下降。國家統計局的數據顯示，2004年中國服裝價格下跌1.5%，家庭設備用品及服務下跌1.4%，交通和通信下跌1.5%，醫療保健及個人用品下跌0.3%。

　　中國耐用消費品的價格下降在于越來越多的企業充分競爭造成了供給增長比需求增長還要快，廠家薄利多銷。中國商務部近期的統計表明，在被統計的600項產品中，供大于求的占86%，供求平衡的占14%。由于多家服務商的競爭，吳昊家庭包月上網的費用在一年內也降了2次。

　　隨著中國加入世界貿易組織的承諾逐步兌現，國外廉價產品，如汽車、成品油、電子產品等會更多地進入中國市場，也會導致價格總水平的下降。

　　但是，吳昊在2005年不得不面對國家發改委修改禁止服務價格和公用事業價格提價政策的可能。去年先后有26個省提價申請被暫停。發改委最近表示，今年國家將適度疏導公用事業價格，周密制定改革方案，把握時機和節奏出臺。

　　據悉，北京市正在醞釀對公交地鐵票價、醫療費、液化氣價格、取暖費、水價等進行調高。而全國一些旅游景點已經宣布提價。

　　提價的壓力來自2004年通脹的傳導。2004年中國物價上漲，主要原因是2003年中國糧食缺口達2000億斤，導致糧食價格快速上漲。其次是固定資產投資膨脹帶動上游產品漲價。第三，出口增長迅速，消耗大量原材料、能源、中間產品。

　　如果這樣，像吳昊這樣的城市新興中產階級在把更多的收入積攢或者按揭來購買高于自己年收入10倍左右的房屋后，還要支付正在增長的生活開支。

　　這將使新生的中產階級的消費力受到抑制，對中國商品的升級換代和第三產業的發展產生連鎖的障礙。

　　讓吳昊苦惱的不至于眼前的困難，對于這個在北方小城長大的獨生子來說，他也擔心未來如何贍養父母——包括他女朋友父母的問題。吳昊的在一家銀行工作的女朋友也是生于外地的獨生女。

　　自1979年成為中國最早步入老齡化社會的上海，到2001年65歲以上的占14.5%。根據聯合國制定的人口學標準，65歲以上人口占人口總數7%以上即為老齡社會。

　　上海的產業調整和發展需要引進大量像吳昊這樣的青年人才，越來越多的購買房子后的吳昊們正在計劃把自己的父母接到上海，加劇社會老齡化。

　　這不僅僅只是吳昊或者上海需要考慮的事情，也是一個中國社會未來的雷區：中國的養老保障體系仍然沒有充足的資金支持。

　　財富流向哪里去了

　　吳昊始終不明白7000元的收入竟然還要過緊巴巴得日子，那千千萬萬個需要住房的普通城市居民日子怎么過？中國經濟繁榮，創造的財富哪里去了？房價以及水電煤等價格上漲，漲的錢流向何方？

　　在2004年的CPI漲幅中，食品漲價9.9%，其中糧食上漲26%，是因糧食缺口，國家提高糧食收購價格，增加了農民收入。

　　被譽為世界加工工廠的中國，在品牌、知識產權和營銷網絡被外資掌握的情況下中方只掙到一點“加工費”，而且承受環境污染、消耗資源等成本。也就是說，中國居民承受價格上漲以及工人低工資是為西方國家消費者享受低物價和西方企業高利潤埋單。

　　在人民幣相對美元被低估的情況下，外資洶涌而入，出口猛增，更加大了西方對中國財富的剝奪。

　　拉動通脹的主要是基礎設施投資和房地產開發導致對鋼材水泥電力等需求旺盛，這也加大了中國企業對鋼鐵廠、水泥項目、電廠等投資一哄而上，更加大了供應緊張。

　　在這一輪經濟過熱中并沒有出現工資水平明顯上升的狀況。經濟過熱了，而收入卻沒有提高。錢去哪里了？

　　比如煤。中國由于電力緊張導致對煤需求大增，在這背后，是2004年逾6000名中國礦工因事故死亡。在一家報紙所作題為《380公里：一塊煤的利益之旅》的調查報道中，描繪了煤從山西大同煤礦到北京用煤單位之間的旅行：冒生命危險換來一點收入的礦工，拼血汗夜以繼日開車的司機，道路上例行罰款的警察以及利潤秘不宣人的礦主。人力和設備成本都降到了最低，安全也就最差，高額的利潤被礦主拿走，價格也被政府罰款抬高，而北京市民將承擔更高的取暖費用。

　　可以看出，生產環節的勞動力并沒有因為漲價而獲得更多收入，利潤被資本所有者以及權力擁有者掠奪走，在房地產的開發過程中，尤為明顯。

　　地價上漲是推動房價猛增的因素之一。江蘇一家著名地產公司總裁透露，某些城市房地產價格的過快增長是政府“操盤”的結果。出讓土地的收益成為政府財政收入的重要來源，賣地越多，價格越高，收益越多。有城市為了抬高出讓土地的價格，特意請這家公司來當“托兒”。

　　在全國房價最高的上海，全市多達3600公頃的閑置土地加劇了土地市場的稀缺效應。持有這些土地的很大一部分是當地市區兩級政府的國有企業，地價高漲的受益早已經超過開發。

　　近日，一位長三角龍頭城市的退休干部拿著100多頁的材料千里迢迢來到北京，給記者解釋拆遷的典型內幕：房地產公司通過不透明的方式拿到土地，以每平方米補償2萬元的價格將拆遷工作委托給區政府為拿地提供幫助的部門。該部門再將工程轉包給部門領導以及領導親戚組建的股份公司，同時，找一家評估測量公司采取100平方米的房子測量為110平米的方式(對拆遷戶來說還是100平方米)，獲得開發商更多補償額，然后再將工程轉包給其他拆遷公司，經過層層轉包，到拆遷戶手中的補償金不到開發商支付的1/3。

　　而開發商則是通過奇高的負債融資玩“無本萬利”的游戲。1997年以來，中國房地產開發企業的資產負債率一直高達75%左右，遠遠高于全部國有及規模以上非國有企業60%左右的資產負債率。開發商75%以上的負債率中，從中國貸款利率很低的銀行得到的貸款只有20%左右，40%左右來自于商品房的預售款。在這些負債中，真正需要開發商支付利息的只有銀行貸款。房地產開發商不向購房者的預售支付利息，這是一筆免費的資本。而是由購房者向銀行支付抵押貸款的利息。

　　據統計，中國開發商資本的年回報率高達23.5%，如果房價上漲1%，開發商的資本回報率就會上升3.3個百分點。開發商與希望房市火爆的地方政府合謀控制輿論，制造需求旺盛，價格只升不跌的緊張形勢，甚至通過反復簽訂虛假合同，不斷抬升房價。

　　這是一個制造億萬富翁的流水線。據不完全統計，最近3年公布的中國富豪百強，從事房地產開發的越來越多，2002年是25家，2003年增加到37家，2004年更多達45家。

　　政府依賴財政和國債搞建設，商人利用人民幣負利率的儲蓄投資，雖增加了大量就業，但另一方面，農民、工人以及普通職員、新興的中產階級并沒有獲得更高的收入，大部分創造的財富被西方資本、本土投機商、腐敗官員掠奪。他們利用自己的優勢地位，不斷強化這一趨勢，形成金字塔一樣的收入結構，出現富者愈富，窮人更窮的馬太效應。

　　年輕的吳昊目前若購房則意味著必須承擔政府和商人虛高的房價而別無選擇，他唯一的行動就是在每個夜晚瀏覽更多的網上論壇，和千千萬萬個城市年輕白領一樣，用“發貼”和“頂貼”抗議不得人心的房價。

　　讓吳昊感到欣慰的是，溫家寶總理在記者招待會上坦言，他瀏覽新華網看到網民提出了幾百個問題，溫總理對網民對國事的關心深深感動了，表示政府會認真考慮其中許多建議和意見。

　　收入差距拉大

　　中國社會目前尚能承受較高的收入差距，一個很重要的原因就在于中國的經濟始終保持高速增長，給了民眾一個良好的心理預期。就如吳昊一樣，如果他的公司上市，他希望能獲得更多的收入，雖然他不滿社會不公正。

　　意大利經濟學家基尼1922年提出被世界公認用來衡量一個國家財富分配是否均衡，并以此反映一個國家的貧富差異狀況的基尼系數。通常把0.4作為貧富差距的警戒線，超過該線，容易產生社會動蕩。

　　在2004年上半年對全國5萬戶城鎮居民調查中，占調查戶總數10%的高收入戶組家庭與10%的低收入戶組家庭人均可支配收入差距達到9.5倍。反映貧富差距的基尼系數我國已經達到0.45。

　　暴發戶和腐敗分子的行為也在不斷刺激中國民眾的心理底線，一方面，聚斂的財富被揮霍無度，一方面是上不起學，看不起病，買不起房的老百姓。

　　2005年初，北京大學一項數據顯示，中國每年由于賭博而流到境外的賭資金額高達6000億元。賭博分子很大一部分是黨政干部、國有企事業負責人。

　　而在去年8月商務部首次披露的數字顯示：我國目前尚有4000多名貪官外逃，共卷走資金高達500億美元。

　　2004年，讓西方驚訝的中國人在巴黎奢侈品商店成打的購買名貴手表，在英國購買中世紀的城堡，在曼哈頓富人區置辦豪宅。在香港一家首飾店，曾有一個月里至少有超過15位顧客每人購買逾10萬元金飾，曾有人一次買走了10個純金獅子，價值超過80萬港幣。

　　與此同時，去年珠三角爆發“民工荒”并蔓延至東部福建、浙江等省份，社會勞動保障部調查認為，工資待遇低、工作環境差、勞動強度大等原因導致“做工還不如回家種地”。民工認為，10多年來工資幾乎沒有增長而物價不斷增漲。　

　　改革開放20多年來，中國一直將解放與發展生產力作為發展的前提，強調效率優先，讓一部分先富起來的策略。

　　轉型過程中的中國市場經濟飛速發展，但是，也讓中國社會急劇走向分化。那些收入停滯不前的農民和下崗工人承受了改革的成本，發展結果的不平等完整地展現在世人的面前。權力腐敗更造成民眾廣泛的相對剝奪感。

　　2004年，中國已經跨入人均產值超過1000美元，進入利益分化、利益沖突的多事之秋，社會發展進入了高風險期。 執政黨在效率和社會公正之間選擇了后者，全力構建一個“民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會”，避免中國社會的“拉美化”。

　　“當我看到溫總理在3月14日的記者招待會上引述諾貝爾獎獲得者舒爾茨的話說，世界大多數是貧困人口，如果你懂得了窮人的經濟學，那么你就會懂得經濟學當中許多重要的原理。”吳昊說，“我很激動，因為當我要買房子的時候，我也體會到窮人的困苦”。

　　溫家寶總理進一步表示，“如果你懂得了農業，那你就真正懂得了窮人的經濟學”。“沒有農村的小康，就不會有全國的小康。沒有農村的現代化，就不會有全國的現代化。”

　　而在此前的總理所作的政府報告中顯示，2006年全國全部實現免征農業稅，并為貧困地區的小學生上學提供支援。顯然，中國的分配政策正在向“窮人”傾斜。

　　與此同時，中國政府不僅暫停了導致國有資產大量流失的MBO，也更重視制度反腐，并強化“以人為本”的執政理念。

　　讓吳昊高興的是，總理報告中說“2005年將重點抑制生產資料和房價過快的上漲”，這給吳昊更多的希望。

　　房價難言升降

　　3月16日，中國人民銀行發出通知表示，3月17日起，商業銀行個人住房貸款利率將不再實行現行優惠利率，而回復到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限幅度不低于同期貸款基準利率的0.9倍。也就是比現行優惠利率5.31%高0.20個百分點。與此同時，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%.具體調整的城市或地區根據地房地產價格漲幅自行確定。

　　正在盼望房價回落的吳昊感覺很失落：買房子的成本更高了。他不明白這個政策到底是不是為老百姓好。

　　政策的目的只是為了經濟運行健康，通過增加購房成本，抑制需求，打擊投機者，防范金融風險，抑制部分地區房地產價格過快上漲的勢頭。

　　政府調控房價是左右為難的事情。有一項統計顯示，去年上半年，在中國17萬億元貸款總量中，房地產相關貸款有2.5萬億元。但在這17萬億元貸款中，以房地產及土地抵押的貸款，要占到50%的比重。

　　如果過度打壓房地產價格，房地產行業就可能崩盤，引起金融風險，出現嚴重的經濟危機。房地產投資也是拉動中國經濟增長的主要力量。如果這臺發動機熄火，波及整個經濟的運行，導致更多的人失去工作，影響社會穩定。

　　但是，如果不抑制房價，則可能醞釀更大的金融風險，加速中國通貨膨脹，過高的房價也導致民怨四起。

　　盡管政府在“兩會”后迅速對社會關注的過高房價做出反應，抑制房價，但是，個人住房貸款升息的實際作用并不大而僅是一種態度。

　　相反，2005年中國的通貨膨脹預期不容樂觀，房價還可能繼續推動上漲。

　　首先，誘發和加劇通脹的因素并沒有消除，也就是政府對價格和市場準入方面的管制沒有改變。

　　中國的資源和土地、資金、勞動力等生產要素價格被嚴重低估使投資成本很低而引起投資熱潮。而導致被嚴重低估的原因在于不合理管制：中國土地一級市場被政府壟斷，面向個人出售的商品住宅用地價格抬高，而招商引資以及開發區用地則價格太低。人民幣存貸款利率和匯率受到控制，水電煤等資源價格由政府確定，使得這些要素的價格不能真實地反映稀缺性。

　　由于能源、資源、運輸等行業又幾乎被國有企業壟斷，非國有資本實際上很難進入，一旦因投資需求膨脹導致供求缺口時，也不能很快增加生產能力。繼續保持巨大投資的2005年，對這些要素需求加大。如果市場化的改革，則這些生產要素價格將迅速增長，引起通脹。房價上漲也難以避免。

　　其次，人民幣匯率升值壓力導致熱錢不斷涌入，很大一部分持續流入房地產市場，推動房價上漲。

　　第三，能源和資源價格壓力持續。鐵礦石已經漲價71.2%，水電煤上漲壓力很大，國際油價居高不下。

　　第四，由于收緊了土地審批，導致房地產供應減少。

　　第五，脆弱的銀行系統有放貸的強烈意愿。

　　第六，以投資為導向的城鎮化和重工業化趨勢仍然明顯。吳昊最終應該知道，中國必須保持經濟增長也就離不開房地產業的穩定成長，房價至少不能降。而要房價回歸真實則需要對市場體系和政治制度、分配制度進行修正，這將是浩瀚而長期的任務，如果吳昊不得不買房子，那就必須作出犧牲。

　　如果不買房子，可能的通脹以及低儲蓄利率將使吳昊積攢的25萬元越來越貶值。中央政府發誓要將2005年的通脹率限制在4%以內，這將是一個艱難的任務。