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本報(bào)記者 董沛
建設(shè)銀行日前在深圳正式推出個(gè)人住房貸款固定利率新產(chǎn)品，此前光大銀行也做了同樣嘗試，它們的舉動(dòng)使固定利率房貸成為購(gòu)房者的新選擇。
早在2005年10月下旬，央行就正式批準(zhǔn)了光大銀行、建設(shè)銀行以及上海浦東發(fā)展銀行
的“固定利率房貸”業(yè)務(wù)的申請(qǐng)。所謂固定利率房貸，是相對(duì)于浮動(dòng)利率房貸而言的，它是指利率在約定的時(shí)段內(nèi)保持不變。
據(jù)了解，浦發(fā)銀行的5年期固定房貸利率將定在6%~7%區(qū)間，光大銀行、建行相關(guān)產(chǎn)品的利率水平在6.5%左右。而現(xiàn)行的浮動(dòng)利率房貸的基準(zhǔn)利率為6.1%，銀行可根據(jù)客戶的情況適當(dāng)下浮，即達(dá)到5.508%。
2005年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變數(shù)最大的一年，同時(shí)也是中國(guó)金融業(yè)市場(chǎng)化改革關(guān)鍵一年，在這一年即將結(jié)束的時(shí)候推出固定房貸利率，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和銀行業(yè)會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？
在老百姓的購(gòu)房欲望上漲以后，發(fā)放個(gè)人住房貸款已成為各個(gè)商業(yè)銀行的新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。但自2005年3月份央行加息以來(lái)，各大商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)明顯萎縮，提前還貸者有增無(wú)減。
來(lái)自上海銀監(jiān)局的數(shù)據(jù)顯示，7月份上海中資商業(yè)銀行自營(yíng)性房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款呈負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，分別比上月減少4.61億元和8.86億元。而8月份房貸余額更是減少了18億元。一項(xiàng)調(diào)查表明，自加息后，在500個(gè)購(gòu)房者里有67%的人抱著“能少還一點(diǎn)是一點(diǎn)”的心態(tài)，準(zhǔn)備在有條件的時(shí)候提前還貸。這將加大銀行的經(jīng)營(yíng)壓力。
在這種情況下，固定利率房貸的出臺(tái)讓各家商業(yè)銀行看到了緩解壓力的新途徑。由于固定利率房貸的利率是客戶和銀行商定的，不再隨央行的調(diào)息發(fā)生改變，因此在商業(yè)銀行看來(lái)，這可以在很大程度上避免提前還款。光大銀行一位負(fù)責(zé)房貸業(yè)務(wù)的相關(guān)人士說(shuō)，推出固定利率后，銀行必須有新的考慮：一是商業(yè)銀行利率風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)能力。固定利率產(chǎn)品無(wú)疑鎖定了貸款人的利率風(fēng)險(xiǎn)，但商業(yè)銀行的利率定價(jià)也需要通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)精算。二是分散利率風(fēng)險(xiǎn)的金融工具欠缺，商業(yè)銀行固定利率房貸產(chǎn)品的推出，有賴于相關(guān)配套金融產(chǎn)品的出爐。如利率期權(quán)產(chǎn)品，利率遠(yuǎn)期、掉期產(chǎn)品，只有與房貸期限相匹配的相關(guān)衍生產(chǎn)品出現(xiàn)后，商業(yè)銀行固定利率房貸產(chǎn)品才有機(jī)會(huì)分散利率變化的風(fēng)險(xiǎn)。
固定利率房貸對(duì)廣大購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是利還是弊？對(duì)此，央行研究局金融風(fēng)險(xiǎn)處副處長(zhǎng)卜永祥分析認(rèn)為，對(duì)于消費(fèi)者而言，定利率的好處是可以轉(zhuǎn)移利率風(fēng)險(xiǎn)，化解市場(chǎng)波動(dòng)。每個(gè)月或者是每年有一個(gè)固定的還款額，對(duì)于有固定收入者來(lái)說(shuō)是比較有保證。另外一個(gè)好處就是利率如進(jìn)入上升周期，鎖定貸款利率可以獲得一定的利益。
固定利率的壞處則在于這一產(chǎn)品推出時(shí)，利率要比浮動(dòng)利率高一些，如利率無(wú)大的變化，消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)上反而會(huì)受損失。
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