2006房地產：政策頻出 漲勢未緩

　　僅僅控制價格不是房地產調控的主要方向，因為房價漲跌是供求關系決定的。若想房子降價或緩漲,只有增大供給。由政府來直接干預住房產品結構，其初衷是好的，然而政策的有效性值得懷疑。

　　2006年的房地產市場經歷了政策頻出的宏觀調控。如果說2005年的房地產宏觀調控只是使出了金融和土地這兩個"雙節棍"，那么今年的房地產宏觀調控涉及面更廣，操作性更強，影響面也更大。

　　然而，盡管調控措施頻出，全國房價卻沒有出現下降的跡象。截至06年10月，今年10月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比繼續上漲5.4%。10月，房價漲幅居前六位的城市分別是：北京10.7%；廈門10.5%；深圳9.9%；福州9.6%；沈陽9%；廣州8.8%。其中，北京房價不僅領漲全國，而且自2005年7月份以來，房價已連續15個月上漲。

　　調控措施頻密出臺

　　早在06年初，北京、廣州、深圳等地的房價就開始了新一輪的上漲，表明05年的宏觀調控使得投資性購房在一定程度上得到了遏制，但是供應結構不合理和房價過高的問題仍沒有得到有效解決。兩會以后，政府以前所未有的力度對房地產市場進行調控——

　　2006年4月28日，央行全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點，其中，5年期以上的銀行房貸基準利率由6.12%上調至6.39%；

　　2006年5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議。會上提出了促進

　　2006年5月29日，國務院辦公廳出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(國辦發<2006>37號)，人稱9部委"十五條"，對"國六條"進一步細化；

　　2006年5月31日，國稅總局下發《關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》(國稅發74號文件)，對"國六條"中二手房營業稅新政策的具體執行問題予以明確；

　　2006年7月6日，建設部頒發165號文件《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》；

　　2006年7月6日，建設部聯合國家發展和改革委員會、國家工商行政管理總局下發166號文件《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》；

　　2006年7月11日，中華人民共和國建設部、中華人民共和國商務部、中華人民共和國國家發展和改革委員會、中國人民銀行、中華人民共和國國家工商行政管理總局、國家外匯管理局下發171號文件《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，被業內稱為"外資限炒令"；

　　2006年7月24日，國務院辦公廳發布《關于建立國家土地督察制度有關問題的通知》(國辦發<2006>50號)；

　　2006年7月26日，國稅總局發布《關于住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(108號文)；

　　2006年8月14日, 中華人民共和國建設部、監察部、國土資源部聯合發布關于制止違規集資合作建房的通知；

　　一系列政策密集的出臺，以前所未有的姿態，給熱鬧的房地產市場帶來巨大震動。至下半年以后，市場觀望的氣氛也開始彌散。

　　綜觀今年以來的房地產市場形勢，宏觀調控的主旨是調整住房供應結構和穩定住房價格，調控的基本原則是"打擊投機、規范投資、調整結構、鼓勵自住"。相關政策相當注重供應和需求兩個層面的雙向調節，但總體感覺還是抑制需求的政策分量較重。目的是為了讓全國房市能有所退燒，特別是熱點城市如北京、廣州、深圳等城市的房價仍然持續高企，這是宏觀調控政策密集出臺的最主要原因。

　　控制價格不是房地產調控的主要方向

　　然而，如果把房價作為房地產市場調整的主要目標，就犯了前幾年政府直接干預股指走勢同樣的錯誤。因為政府進行的宏觀調控，目的是為熨平經濟波動的波谷，是著眼于經濟的總體走勢，如果把房價作為調控目標，是典型的政府直接干預單一產品價格的微觀控制行為，有悖于市場經濟基本原則。

　　目前中國房地產市場的供求關系，應該說存在很多矛盾，有結構性的矛盾，也有體制性的矛盾，這些矛盾制約著我們很難把握住宅的供求關系。但是從本質上來講，房屋還是一種商品，既然是商品，其價格漲跌還是要由市場供求關系來決定的。僅僅控制價格不是房地產調控的市場主要的方向，在人們對住宅需求還比較旺盛的階段，價格很難降下來。之所以房價降不下來，說白了，還是供給太少，需求太旺盛。若想房子降價或緩漲，要么限制人們的購買行為，壓制需求，要么增大供給。

　　從政府的角度來說，出臺抑制需求的措施比較容易，只要增大住宅的交易成本，增加購買難度，就可以抑制一部分需求。然而，這樣做短時間內可以起到抑制需求的效果，但隨著時間流逝，政策影響力衰減，這些未被滿足的需求必將釋放出來，并帶動房價報復性反彈。

　　因此，要想抑制房價，政府應當采取一切措施，增大住房供給，減少買賣或租賃的交易成本。可以從買賣和租賃兩個方面，增大住房供給。有購買能力的，可以從新房或二手房市場購買住房，而沒有購買能力的，可以從租賃市場尋找安身之所。

　　但是，政府的政策取向卻是嚴格控制土地供給，實質上加劇了供不應求的狀態，這也是一種無奈的選擇。因為地方政府在一級土地市場上處于獨家壟斷的地位，減少供給才能獲得更大的壟斷價格。而中國地少人多的矛盾，更是給地方政府嚴格控制土地以口實。

　　住宅市場是由供求關系決定的，但是從住宅福利的角度來講，它又是政府必須干預的一個社會領域。從社會領域的角度來講，這種干預是必要的，但是必須注意干預的手段。

　　調整住房供給結構能否得到落實？

　　在眾多的調控政策中，調整住房結構、增加中小戶型的供給比率無疑是最重要的政策取向。根據九部委"十五條"規定，90平方米以下套型建筑面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上，其基本出發點是要逐步解決和保障城鎮絕大多數群眾的住房需求。從調整住房結構出發，增加中小戶型的供給比率來滿足中低收入家庭的購房需求，并以此穩定房價，這與以往政策不同。

　　然而圍繞90平方米中小戶型占到70%的執行目標，是針對單個項目還是總量，90平米的"套型建筑面積"究竟是指建筑面積還是套內面積，一直令業界爭論不休。"套型建筑面積"之所以引發爭議，是因為開發商試圖利用九部委十五條的模糊規定，把它解釋為套內面積，這樣就能把建筑面積把擴到100-105平米，而這距離中低收入家庭的購買力越來越遠。

　　目前，大部分城市已經按中央要求出臺了《住房建設"十一五"規劃》，基本上都傾向于將"套型建筑面積在90平方米以下的商品住房需占70%"的規定定位于總量控制，而不是項目控制。有業內人士認為，這實際上為各地調控留下了余地。而限價房除了現身于青島、寧波等少數幾個城市外，北京、上海等一線城市還難覓蹤影。

　　由政府來直接干預市場產品的供給，意在增大供給，其初衷是好的，然而其政策的有效性值得懷疑。首先，政府控制住房供給結構，必然要賦予規劃部門一定的權利來審批開發商開發中小戶型的行為。這實際上是政府設立的一種新的"租"，凡是有游說能力的開發商就可以多蓋大房子，沒有能力游說的只能多蓋中小戶型。

　　從市場角度出發，房地產商最清楚什么樣的房子最賺錢，什么樣的房子賣得最快。開發商喜歡開發大戶型，就是因為有能力購買者對大戶型的青睞，這一部分真實需求還沒有得到完全大的滿足。如果這一部分需求得到了很好的滿足，必將出現大戶型賣不出去的問題，最終迫使開發商改變做法，增加中小戶型的供給。目前房地產市場大戶型和中小戶型都有需求，中低收入家庭偏好中小戶型，需求很迫切，對房款總價很敏感，因而對房價上漲怒氣很大。這是可以理解的。但是，這一部分的需求不能靠開發商的恩賜，主動增加中小戶型來解決，也不能靠在政府的父愛主義來解決，最終，它只能依賴中低收入家庭收入水平的提高和市場供給的變化來解決。

　　調控措施應當著眼長遠

　　近幾年，房地產宏觀調控的力度之大，政策之多，政策之集中，超過了任何一個時期，也超過了任何一個行業，然而，一些深層次的問題仍然沒有得到根本的解決，政策的效果還有待時間的檢驗，房價與地價增長的勢頭并沒有有效抑制。

　　應當看到，隨著城市化進程加快和城市居民收入水平的持續增長，國內房地產價格會在相當長的時間內保持上升的態勢。而中國經濟持續快速發展，全球貨幣流動性出現過剩，人民幣升值不可逆轉，這些因素更加刺激了中國房地產價格的始終處于高熱區。

　　房地產價格上漲難以遏制，關鍵是上漲的速度是否與GDP的增長速度相協調，與居民可支配收入增長相協調，與社會總體物價指數的上漲相協調。長期而言，只要是房價的上漲速度低于居民收入的上漲速度，那么這種上漲仍然在合理的范圍以內。從金融風險控制的角度和按揭的償還能力分析，只要可支配收入保持穩定增長，收入增長速度高于銀行貸款利率的增長速度，購房人在不出現意外的情況下，償還就沒有問題。

　　相對于我國人多地少、資源制約、經濟高速增長的國情，按照市場價值規律，我國中心城市商品房的價格并沒有脫離實際需求，主要是短時間內價格持續增長超出人們的心理防線。

　　由于住房建設中的結構性矛盾突出，住房保障制度建設的不完善，導致了當前的深層次問題，解決住房問題是一個長期的過程。近年的房地產宏觀調控，充分顯示出我國房地產市場管理是被動的、缺乏前瞻性的管理，我們在一些問題的認識上還不是很清晰，短期的政策手段和中長期的思路還不完全一致。