變性房產：三層住宅沒門沒樓沒廚房沒衛生間

　　最近兩天，我們連續跟蹤報道了北京伊婷公司利用虛假宣傳騙取加盟費的事件。與此同時，北京市朝陽區工商局也一直在對伊婷公司進行相關調查，并且已經對該公司處以10萬元行政處罰。在我們節目播出后，不少受騙的伊婷加盟商連夜從全國各地趕到北京，向朝陽區公安局報案，目前公安部門已經立案，工商部門也正在對這一事件進行深入的調查。

　　其實，除了加盟連鎖，房地產市場也是一個商業欺詐的高發地帶，開發商虛假宣傳，房地產合同欺詐，房屋質量低劣、面積縮水、物業不配套等問題，歷來是消費者投訴的熱點。中國消費者協會統計，房地產行業的投訴數量一直名列各類投訴前三位，而由于房屋投訴的涉案金額多，涉及面廣，所以房地產投訴解決起來難度也更大，解決率一直排在倒數第一位。在2006年上半年中消協未能解決的20706件投訴中，房地產投訴占有相當高的比例。

　　今天我們要關注的就是這樣一起發生在浙江的房產欺詐事件。去年紹興市民王金富，花了67萬元買了套新房子，可到了年底拿房子的時候，眼前的新房讓王金福傻眼了。

　　住宅房竟然沒有基本的住宅設施？

　　跟隨王金富，記者來到了他買的房子，記者注意到進出房子的惟一通道是一扇電動卷簾門，此外再無其他出口，一旦停電或發生火災，后果將不堪設想。

　　王金富：“像現在的窗戶，如果是停電的事情我也可以跳下去，如果我真的住這的話，我可能要裝防盜窗的，那你如果做防盜窗做下來了以后，那你一發生突發性的事情，防盜窗又開不出來，跳又跳不下去，只有等死。”

　　而一旦遇到停電，卷簾門無法打開，購房戶就只能借助梯子這樣爬到樓上的窗戶才能進屋，由卷簾門進到房間，記者看到能夠上到樓上的竟然是一把木梯子。

　　記者：“這個梯子開發商當時就留下來啦？”

　　王金富：“當時我買房子的時候，一開門就有這個梯子的。”

　　通過窟窿，記者順著梯子爬到樓上，樓上一層的房屋只是簡單的一開間分隔的格局，普通住宅必須具備的廚房、臥室和衛生間在這里全都沒有，根本沒法住人。

　　王金富：“這里根本一點都沒有的，車庫是三個燈，一樓是四個燈，其他的都沒有了。”

　　記者試圖上到樓上二層去看一下時，王金富卻告訴記者根本上不去。

　　王金富：“你看，這個梯子放上去，根本就夠不著，根本不夠長的，你怎么放都放不好的，你這樣子放也不行的，那這樣子放更不行。”

　　王金富：“去年5月份買的房子，12月份給我鑰匙，到今天我還沒有爬上去過。”

　　王金富告訴記者，樓上2層的格局和1層完全一樣，因為沒有樓梯，這里60多名人家上下樓都是靠這把木梯子。

　　王金富的新房不僅沒有廚房廁所，甚至來去往二層三層的樓梯都沒有，只有一個大窟窿，像王金福這樣收了房卻住不進去的購房戶共有60多戶。

　　記者：“你怕不怕？爬樓梯上下？”

　　小孩：“不怕！”

　　記者：“習慣了是吧？”

　　小孩：“天天都是這樣爬的。”

　　王金福沒想到，攢了一輩子辛苦錢，買來的竟然是一套根本無法住人的房子，他的這套新房位于紹興市天靜南苑小區1期，在這個小區的1至5號樓里，像王金福這樣收了房卻住不進去的購房戶共有60多戶，因為奇怪的戶型給他們帶來了千奇百怪的難題。

　　在拿到這些奇怪的房子之后，購房戶們最初的愿望就是開一扇能夠正常進出的大門。

　　王金富：“開發商就上口頭答應我們的，這個門后來肯定給你開出的。”

　　但因為格局不合理，門不是開到了別人家里就是開到了自行車庫里，而一些往樓道里開門的住戶，也因為自己沒有公攤面積，被有關部門多次查封，這也引發了他們和三樓以上住戶的糾紛。”

　　王金富：這個房子基本開不出門來，因為我這個房子這邊開出去也是鄰居，這邊開出去也是鄰居。

　　孔秋華：“這邊全是車棚嘛！我根本不能開門的。”

　　更令人奇怪的是，像王金富這樣的購房戶擁有房屋的產權，卻沒有屬于自己的門牌號，他告訴記者，樓道里的信箱都是三樓以上住戶們所擁有的，而他們根本就沒有信箱。

　　李勇：“我們所有郵件都是這么貼著來的，你要是萬一就有一個失誤收不到怎么辦？”

　　像王金富這樣購房戶，小區的1-5號樓共有60多戶，因為沒法使用，記者看到有些購房戶已將大門緊鎖，而另一些購房開始試圖改造室內設施，但進展緩慢。

　　“很費勁了，后面排污管道也沒有的，都是我自己搞起來的。”

　　“樓梯怎么樣？”

　　“樓梯我自己做起來的。”

　　那么，這樣明顯不符合居住條件的房屋，購房戶們為什么還要購買呢？

　　王金富拿出了當地的一份報紙，這是2005年4月開發商促銷天鏡南苑樓盤的宣傳廣告，“商鋪原始股”，“搶到就是賺到”等促銷字眼十分醒目。王金富告訴記者，雖然當時房子還沒有建好，但看了這份誘人的廣告，他決定購房。

　　王金富拿出了當地的一份報紙，是2005年4月開發商促銷天鏡南苑樓盤的宣傳廣告，“商鋪原始股”，“搶到就是賺到”等促銷字眼十分醒目。但王金富賺到的卻是“商鋪住宅”兩不像的“變性”房。

　　王金富：“車庫搞好我想開個小店，樓上一二層我想也可以住人。”

　　購房戶告訴記者，由于開發商宣稱房屋的底層可以做商鋪，而且價格低于市場價，當時還出現了許多人哄買炒賣“房號”的情況，不少購房戶因此多掏了兩三萬甚至十多萬的“房號錢”。

　　購房戶：“開發商就是要賺錢。”

　　記者：“他們怎么跟你說的？”

　　購房戶：“他們說已經有人買了，是轉給我的，實際上都是房產公司經營的，我都同房產公司打交道的，12萬錢也付給房產公司的售樓小姐的，我要他們給我開個發票，他們給我開了個假的。”

　　然而，等到2005年年底交房時，購房戶們才發現建成的房子完全不符合宣傳的條件。

　　紹興市建管局專業人員張斌：“這個不是住宅。”

　　記者：“肯定不是住宅？”

　　張斌：“對！”

　　記者：“如果這樣的房子改造一下能不能改回住宅？”

　　紹興市建筑業管理局稽查隊主任王建平：“你一開間銷售了要改成住宅就很難了，住宅你必須有獨立的衛生間，獨立的廚房間，臥室上方不能有衛生間，這你說怎么分隔？這難度就很大。”

　　開發商暴利下的住宅房變成連門都沒有的車庫

　　專業人士認定紹興天靜南苑小區的問題房，根本算不上是住宅，但在開發商打出商業旺鋪低價銷售的旗號之后，這些房子最終還是被火爆地搶購一空，每套單價都在50萬元到100萬元左右，而很多購房戶當時為了籌措購房款，不僅搭進了一輩子的辛苦錢，還四處舉債，這給他們帶來了巨大的經濟壓力。

　　加上車庫共140多平米的房子，王金富花去了67萬元，因為看準是商鋪，又低于市場價，沒有正式工作的他東挪西借才湊齊了購房款，因為房屋缺陷開不了店，現在全家的開銷只有靠愛人開雜貨店每月掙的五六百元勉強維持。

　　王金富：“我最大的困擾就是房產商不應該把這個房子賣給我們。”

　　天靜南苑小區的開發商是浙江金盾華通房地產開發有限公司，購房戶們曾多次找開發商交涉但都沒有結果，這天王金富和一些購房戶又一次找到開發商。

　　王金富：“反正我們協商過多次了，反正我們這個房子王總也是看得見的，住也住不進去。”

　　浙江金盾華通房地產開發有限公司王建山：“老王，是這個樣子的，我們多次商量過的，一般是有關部門提出來，我們先是協商，協商成了協商，協商不成就打官司。”

　　王金富：“我們的鈔票是辛苦掙來的，不是隨便輕松得來的，你就是詐騙我們，你詐騙。”

　　在購房時簽的合同上，記者注意到開發商填寫的商品房用途是“住宅”，而附的卻是“生活用房”用途的圖紙，事實上生活用房并不是住宅，那么開發商的銷售行為我們該怎么認定呢？

　　“構成了欺詐，它這個合同上面非常清楚，第三條里面它這個實際是住宅，我們可以看到平面圖上面，它就沒講住宅了，變成一個生活用房和車庫了，而且我們跟實際的現場來看的話，里面圖紙上面本身應該有樓梯的，但是現在它樓梯都沒有，留了兩個洞，所以我覺得這個欺詐應該說是非常典型。”

　　記者了解到，天靜南苑小區是紹興市的一個拆遷安置小區，小區1到5號樓本來全都應該是住宅，那開發商為什么要把一二層樓，先改成車庫和物業生活用房，最后又以商鋪的名義出售呢？記者算了一筆賬，開發商如果按安置小區住宅賣的話，每平米售價不超過2千元，與鄰街商鋪每平米近4千多元的售價相差近3千元，而如果他們改用其他的名頭，改變用途，這兩層樓總共6千多平米的面積，一倒手就可以至少多賺2千萬元。開發商暴利驚人，可是業主們購買的住宅卻都變成了連門都沒有的車庫。如此荒唐的修改，又怎么能逃過有關部門的監管呢？

　　據了解，天靜南苑是拆遷安置小區，當時開發商是以拍賣的方式取得建設用地的，根據紹興市國土資源局的意見，天靜南苑1期1-5號樓屬于住宅用地。

　　記者：“那么這個住宅用地上起來的建筑是不是不能有辦公用房，一個樓層都不帶，一間房子都不能帶呢？”

　　紹興市國土局監察支隊副支隊長張佩年：“我們這個土地用途就是這個用途，那變的時候他規劃怎么變我們不知道了，我們土地出讓出去的用途就是這個用途。”

　　然而，根據當時紹興市的房地產行情，天靜南苑小區的住房銷售價格不高于2000元每平米，但一旦建成臨街商鋪，價格將達到4000到5000元，于是開發商對臨街的1-5號樓的1、2層打起了主意。

　　浙江金盾華通房地產開發有限公司王建山：“靠街面的可能賣點好一點，辦公管理用房用度廣一點。”

　　為了將住宅變為臨街旺鋪的格局，開發商鉆起了《浙江省物業管理條例》的空子，條例規定：建設單位按建筑面積千分之七的比例配置物業管理用房，于是開發商首先將1-5號樓的1、2層列為物業用房，而設計則是按照辦公管理和生活用房的格局，面積也遠遠超出千分之七的比例，奇怪的是，這樣的規劃得到了紹興市規劃局的審批。

　　記者：“居住用地上起來的建筑可以不叫住宅樓？”

　　紹興市規劃局用地管理處處長王建華：“可以是住宅樓和住宅樓與之相配套的用房，公共配套設施是控制下限，不存在超標的文字表達。”

　　王處長所說的配套用房就是指物業用房，以物業用房的名義對這1、2層進行規劃，就有了開發商想要的格局的房屋，按規定，建筑面積為114200平方米的小區里千分之七的物業用房面積應該是799平方米，而圖紙的規劃面積卻是1100平方米，最終實際竣工時這一數字又變成了這1、2兩層樓的6000多平米。

　　記者：“物業用房的面積可以大于1100平方米嗎？”

　　王建華：“應該是大于這個數值。”

　　記者：“那我在想你們制定出具體的1100平方米，還有什么意義呢？”

　　王建華：“這是國家規定的！”

　　浙江大學葉宏偉：如果說這個東西能夠做這樣的無限自由裁量的話，那我們的《土地管理法》存在還有什么意義呢？

　　“商鋪住宅”兩不像僅僅只是瑕疵嗎

　　紹興天靜南苑小區的開發商，用物業用房的名義把1到5號樓的一二層改成了車庫和物業生活用房，專家告訴記者，即使算是物業用房，按照國家規定，它也應屬于全體業主共同所有，不得出售，那么，紹興市規劃局超標規劃出的兩層6000多平米所謂“物業用房”，又是如何鉆空子，被開發商以臨街商鋪的名義高價售出的呢？

　　獲得規劃局的許可之后，天靜南苑小區的開發商就開始加緊施工，2004年12月，小區1―5號樓全部竣工，5棟樓的1-2層就是首先對房屋質量驗收的是紹興市建管局，那么這樣連門都沒有的房屋怎么會驗收通過呢？

　　紹興市建管局稽查處主任王建平：“當時驗收本身不是住宅，圖紙上寫的不是住宅，它寫的是辦公用房、生活用房，1、2層全都沒有住宅，我們驗收的時候。”

　　王建平說，他們對這些房屋是按照辦公和生活用房驗收的，所以這樣的格局并沒有什么問題，但記者注意到，在竣工驗收備案表上寫的卻是“住宅”，王建平解釋說是因為整棟樓是住宅樓的性質，這樣，這兩層樓的房屋就拿到了住宅用途的竣工驗收備案表，這份表格證明這些房子就是住宅；隨后規劃局又通過了規劃驗收，拿到了住宅用途的規劃驗收合格證，加上國土局的住宅用途的土地使用證書和土地出讓合同，對這兩層樓的房屋而言，所有部門的驗收材料就都是住宅用途了，有了這些證明，他們就具備了為這兩層樓的房屋辦房產證的條件。

　　周國強：“我們說是住宅，那么是幾個東西，一個用地出讓的時候的一個條件已經是限制了，這是一個是住宅，，第二個規劃出來的是住宅，第三個它質量合格不合格看建管局的備案資料，在這個發證過程當中我們沒有錯誤。”

　　紹興市房地產管理處一直認為，他們發放房地產證是完全符合程序和國家規定的，也正因為此，天靜南苑小區的開發商才得以反復玩變臉游戲，先把6000平米的住宅變為辦公用房，又將辦公用房變回住宅，最終以臨街商鋪的名義銷售出去。

　　在順利通過各部門的驗收之后，開發商開始計劃如何將這些所謂的“住宅”賣出“臨街旺鋪”的價錢，記者注意到，天靜南苑1-5號樓一二層的設計圖紙幾經修改，從原來的一層未做分隔的大開間變成現在的一開間一分隔。

　　王建山：“那個幾百萬幾百萬買的老板不多，我們當時市場考察過，50萬到80左右，100萬以下的買房子的人比較多，所以這樣子按照住宅(分隔成)一間一間的賣。”

　　不僅如此，車庫的高度也存在貓膩，王金富告訴記者，當初開發商為了使將來做商鋪的底層房屋以住宅附帶的車庫名義驗收通過，就把地基墊高了40公分，使其符合了車庫層高兩米二的驗收標準。

　　王金富：“這里到這里兩米二。”

　　記者：“這個是符合車庫的標準？”

　　王金富：“對,這個東西撬掉下面就是平的。”

　　顯然，具備了領取房產證的條件，開發商更是在肆無忌憚的把這些房子當成商鋪銷售了，那么，明知道住宅用地上建設并銷售商鋪營業用房是明顯違反國家規定的，房地產商們為什么會毫無顧忌呢？

　　開發商：“按照住宅驗收的，我們都是寫住宅的，沒有寫辦公管理用房，做的也是住宅的，驗收的也是住宅的，材料報上去也是住宅的，他們都給我們通過了嘛。”

　　在自己的做法得到有關部門認可的情況下，開發商更是在打出了“商鋪原始股”和“搶到就是賺到”的廣告用語，大肆進行宣傳，像王金富這樣的購房戶們也正是看了這樣的宣傳才購買了這“商鋪住宅”兩不像的房子，那么，對于各自的監管職能，相關部門又是如何看待呢？

　　記者：“開發商給你提供的住宅的圖紙顯然是不具備這樣的條件的？”

　　周國強：“這個圖紙條件具備不具備不是在我這個職能范圍來說，房管部門的發證只負責發證。”

　　紹興市建筑業管理局副局長張煜：“在這個具體的問題上面，我們是一點失職都沒有的。”

　　紹興市規劃局用地管理處處長王建華：“雖然工作當中有些瑕疵，但是這個不影響整個工作流程的問題。”

　　對于天鏡南苑這樣的樓房，紹興市規劃局用地管理處有關工作人員認為，這只是工作當中的瑕疵，并不是過失，不會影響整個工作流程的問題。

　　記者：“有瑕疵是不是等于有過失？”

　　王建華：“兩回事。”

　　記者：“有瑕疵沒有過失？”

　　王建華：“沒有過失！”

　　開發商違反規定進行開發建設，但政府部門的缺乏監管卻使對方有機可乘，有關職能部門與開發商之間有著怎樣的來往我們不得而知，但也許開放商的這段談話能夠說明些什么。

　　王建山：“我們就這樣講了，我們小錯誤是有的，我們的經驗教訓是有的，但是一定是一塌糊涂，一切事情都是我們的，也不是這回事，我心里有底的，采訪也好，什么也好，采訪的時候我們和有關部門統一說好的，我們不把有關部門推出去，我們好承擔我們承擔，對不對？但是真的要上法庭，上法院了，我們該推的也要推出去。5萬塊錢，10萬塊錢，100萬塊錢，可以買單不推，可以買進來；如果要1000萬了，我們為什么不推，該推的還要推。”

　　我們看到，在開發商手里這房子變成了魔方，怎么好賣怎么改，格局可以改，房屋用途也可以改。但對60名購房戶來說，游戲的結果，是他們只能面對這些沒有廚房廁所，沒有大門和樓梯的房子，憂心忡忡。類似天靜南苑小區這樣的房地產欺詐行為，近年來一直是消費者投訴的熱點，并且呈現出涉及金額大、投訴人數多的現象。

　　半小時觀察：買房人為何成了房產商的人質？

　　明明業主買的房子沒法住，但開發商和監管部門都一口咬定自己沒有錯，按照他們的邏輯，那就只能是業主錯了。這就是在我國房地產市場常常會出現的一種奇怪邏輯。

　　房地產市場并不缺少法規，但開放商沒有把這些法規當作一種必須遵循的規范，而是把他當作一種必須想方設法穿越的籬笆。穿越高速路防護網極有可能付出喪命的代價，但在房地產市場，開發商不守規矩不但得不到懲罰，還有可能把風險轉嫁到業主頭上。

　　由于房地產市場的法制化和市場化建設很不充分，業主一旦把幾十萬元房款交到開發商手里，就變成了開發商的人質。其實有很多不合理的東西改變起來并不難，比如說，如果取消預售房制度，節目中出現的那種情況就不會出現。另外，對開發商隨意改變設計的做法，我還有一個很簡單的主意，能不能讓開發商在圖紙之外，再交一個完全按照實物縮小的模型，房主拿到的房子與模型不一樣，有關部門就可以處罰它。

　　辦法總是有的，關鍵是要有人負起完善房地產市場秩序的責任。(記者：王進)