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房地產暴利究竟有多高 地產開發商自揭牟利黑幕


http://whmsebhyy.com 2005年05月26日 15:01 華夏時報

  10%、15%、30%、50%,房地產的利潤究竟有多大?政府部門、開發商、購房者、炒房者各方莫衷一是。除了開發商,誰也說不清楚房地產的利潤有多少,而開發商公開聲稱的的利潤率,似乎也與火爆的房市、節節攀高的房價不相吻合。

  房地產業的水究竟有多深?利潤究竟有多大?房價走勢何時會出現拐點?房地產開發商如是說:沒有的利潤,開發商難以生存。

  房地產利潤都在25%以上

  四川一位資深房地產開發商告訴記者:“一般來說,房地產商公開的利潤是8%-15%,實際上真正的利潤都在25%以上。”他拿起自己抽了半包的軟中華香煙,接著說:“不是暴利,我們怎么抽得起這種煙。”

  另一位開發商則很委屈地告訴記者,做不到這么高的利潤,開發商根本就別想活下來。他說:“開發一個項目,前前后后就要蓋二三十個公章,每蓋一個公章都要打點一番,何況還有那么多不明不白的稅外費!

  一位開發商告訴記者,開發商做一個樓盤,需要經過國土局、規劃局、城建局、稅務局等諸多主管部門批準,逢年過節的時候,每一關的大小菩薩都要拜。

  據他透露,出手大方的開發商辦事一般都特別順利。在房地產界,時間往往就意味著金錢和利潤。主管部門越早批下來,銀行的按揭款和相關貸款就回籠得越快,才有資金做下一步的投入。報批得慢,資金就相當于被套住了,要承擔相當大的融資風險。

  三大手法撐起房產高利潤

  顯然,目前的房地產已經成了一個暴利行業,然而這種高利潤是如何做起來的呢?據了解,開發商維護自己高利潤的“手法”通常有以下3種:

  調高樓盤容積率 調高容積率是壓縮樓盤成本的重要法碼。據一位姓李的房地產商介紹,目前規劃和城建部門批準的市區內樓盤的容積率一般不超過2,也就是說房地產商可以開發不超過2倍于土地面積的商品房。而有“實力”的房地產商會通過特殊的途徑,打通主管部門的關系,以“做城市標志性建筑、政府重點工程或其它多種理由”把樓盤的容積率調高到3或者5,有的甚至調到9或10。“平地拔高樓,利潤馬上呈現幾何基數的增長!

  做假賬、巧避稅 一些開發商對記者說,房地產商手上往往都有獵頭公司招來的資深會計,深諳開發商做假賬的需要,可以輕車熟路地將樓盤賬目上的成本金額加大。

  一些開發商還告訴記者,房地產商還很善于利用城市高新區、開發新區的稅收優惠政策,銷售新的樓盤往往都會在這些地方注冊一個新的公司。他們說,做一個樓盤也就幾年時間,恰好和新企業減免稅收的優惠周期相一致。“僅這一項就可以省下數百萬甚至上千萬元!

  差價空轉 按照國家的政策,土地必須先進入各地的“土地儲備中心”,然后再掛牌拍賣。有的房地產商會與當地政府事先達成私下協議,許諾如果得到這塊土地,將會如何回報,如無償替政府承擔一些公益性建設,為市民修建一個廣場或是修路架橋,而政府將給于適當比例的土地優惠。于是地方政府往往會在土地掛牌拍賣之前有針對性地設置門檻,以阻斷其他的競拍者。

  地方政府會希望房價下跌嗎

  為了平抑房價,國務院先后于今年3月、4月相繼出臺了被媒體稱之為“平抑房價組合拳”的新舊“國八條”共16條指導性措施。許多房地產開發商認為,“國八條”要取得預計實效將取決于能否有力地得到執行和實施,而作為執行、實施其措施的主要力量———地方政府是不愿意看到自己轄區內的房價下跌的。

  一位開發商告訴記者,現在全國各地都在搞“經營城市”,城市怎么經營?說白了,就是征地、拆遷、炒熱房地產。地方政府然后從炒熱的地價中賺取大量資金。所以沒有幾個地方政府希望自己轄區內的房市冷清,而是越火爆越好。要維持房市的火爆,就要不斷地制造對住房的大量需求,不斷地以改善城市環境為由進行大量拆遷,以產生針對于房產的被動需求。

  另外,房地產業作為國民經濟中的重要產業部門,既具有先導性又是一個基礎性的行業,它的發展既對國民經濟有巨大的帶動作用又受制于國民經濟發展的水平,所以房市和股市往往都被看作是一個地方經濟發展的“晴雨表”。這種情況下,地方政府會希望房價下跌嗎?

  一位開發商對記者說,近兩年來,成都的房價上漲10%左右,而成都市房管局仍然覺得成都市的房價不高,房價上漲較快只是因為前幾年起點很低。就在國務院連續出臺兩個平抑房價的“國八條”之后不久,成都市房管局就召開新聞發布會,告訴媒體,“成都的房價水平基本合理”。

  (侯大偉 周俏春)


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