在前期采訪中，很多停滯不前的業委會籌備組都寄希望于今年春天可望通過的《物權法》，《物權法》能解決這些問題嗎？

　　作為《物權法》草案審議組的北京代表團成員、列席市十二屆人大五次會議的全國人大北京團代表羅益鋒接受本報專訪時表示，《物權法》并不能明確解決目前所表現出來的制度缺陷，但可以肯定的是，業主要處理很多事關切身利益的事項，成立業委會是惟一的途徑，只有盡快制定《物權法》的配套法規——《物業管理法》，才可以掃清業委會成立難的一切障礙。

　　列席市十二屆人大五次會議的全國人大北京團代表羅益鋒。信報記者 陸欣／攝

　　【信報追問】

　　難題解決之一

　　開發商提供業主清單該法定

　　信報：建設部的文件規定成立業委會要經過三分之二以上的業主同意，且這個投票權數是以房屋面積計算，這是出于什么考慮？

　　羅益鋒：我當時參與討論的時候，就認為以房屋面積計算投票權數從字面上理解是合理的。因為小區的情況是千差萬別，有的業主購買的面積大，無論什么事項，對他影響更大，他當然應該對小區的管理有更多的發言權。

　　不過，《物權法》草案中，就規定僅“籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金”、“改建、重建建筑物及其附屬設施”時，才需要“經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且總人數三分之二以上的業主同意”，決定“選舉或更換業主委員會”等事項時，則只需要過半數的業主同意就可以了。

　　這種變化會讓業委會籌備組在選舉業委會時難度要小得多，但僅僅難度小得多還不行，要想徹底改變這種局面，必須以法律的形式予以明確“開發商必須向業委會籌備組提供業主清名冊”等事項后才行。

　　信報：是什么原因造成這種難度？

　　羅益鋒：兩個問題。一是業主難找，比如有的業主買一大片樓或者多套樓房，然后用于出租，自己并不居住，要想找到他就很困難，但他又占有很大的投票權數，無法忽略。

　　第二，目前來說，相當數量的小區從入住之前就有這樣那樣的矛盾。在這種情況下，開發商或物業公司為了不讓業主對其進行監督，他們多半會以“擔心泄露業主隱私”為由，不提供清名冊及提供其他方便。如果沒有這個名單，工作就進行不下去了。

　　難題解決之二

　　最終解決要靠《物業管理法》

　　信報：新的物權法能不能解決這個問題？

　　羅益鋒：《物權法》只區分“物”的所有權，這個問題只能依靠配套的《物業管理法》來加以解決，這個法才對這一系列問題加以解決。

　　我是《物業管理法》的議案牽頭人之一，在建設部前不久給我的回復中，建設部完全贊成起草《物業管理法》。建設部也已經意識到，以前的物業管理條例有積極的一面，但也存在很多問題，必須加以解決，不然的話，業主維權甚至發生惡性事件的情況就會層出不窮。

　　信報：根據你掌握的情況，除物業和開發商外，還有導致業委會成立難的其他因素嗎？

　　羅益鋒：有！比如上海一個小區向我反映，業委會已經成立起來了，報到街道以后，街道出于各種利益原因遲遲不批，最后就明說不同意。“這個案例是典型的違法行為，但沒人管，因為沒有依據無從管起。”

　　文件規定，業委會籌備組應該接受居委會的指導和監督，所謂的指導和監督，是及時地向籌備組提供指導性意見以導向性地把關。但實際操作中，居委會對指導行為的度往往也掌握不好，常常將“指導”理解為“領導”或“控制”。所以，《物業管理法》除了解決物業和開發商的問題之外，還應該明確政府相關部門的職能。

　　除此之外，現在成立業委會籌備組時都采用自愿報名的方法，小區里的業主互不認識，選舉時也只能看職務高低，一個普通業主和一個某某單位法制辦主任肯定沒法兒競爭。其實有的職務高的人要么動機不純，要么就是太忙了，忙得根本顧不上小區里的事務。

　　業主維權

　　還是得成立業委會

　　信報：那按照《物權法》的立法思路，成立業委會可以解決什么問題？

　　羅益鋒：一個小區有沒有自己的業委會區別很大，因為與業主最密切的就是利益問題。比如停車費、物業費等等，有的小區物業在綠地里設置停車位用來出租，實際這個地方是被業主公攤了的，屬于全體業主共有，即使收費，這筆錢也屬業主所有。

　　同時，沒有業委會的話，公共維修基金很有可能會被物業或開發商濫用甚至流失。這個現象還很嚴重。

　　在《物權法》草案中，說“可以”成立業委會的同時，還規定業委會有七大事項必須由業主自己決定，包括“制定和修改建筑物及附屬設施的管理規約”、“籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金”、“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”、“選聘物業”等，其實這就是說要真正維護自己的合法權益，還是得成立業委會。

　　其實從根本原因上來講，成立業委會是要擺正業主與物業、開發商的位置和關系。

　　但成立業委會也必須選出好的班子，否則就只會更加添亂。

　　小區管理

　　街道辦也應該擔責

　　信報：如果實在成立不起來怎么辦？

　　羅益鋒：今后，小區會成為社會的一個基本的單元，為了實現小區和諧的目標，我去年提了四個配套的議案，希望出臺四部法律。一個是物業管理法，一個是保安法，一個是街道辦事處法，另外就是社區矯正法。其中，就提到一個小區發生緊急事件是誰來管理這個小區，應該是街道辦事處。但我國現行的有關街道辦的法律仍是1954年全國人大常委會頒布的《城市街道辦事處組織條例》，只有三項職能。社會發展到今天，街道辦普遍存在“有責無權”的現象，嚴重影響了其功能的正常發揮。因此要明確街道辦事處在城市管理、社區建設和社區管理方面的職責。

　　信報：預計《物業管理法》什么時候能出臺？

　　羅益鋒：在本屆全國人大沒有列上立法計劃，下一屆人大有可能會列入。

　　信報：那可不可以這么理解，在物業管理法出臺之前，業委會成立難的現象還沒法兒改變？

　　羅益鋒：也不是，只要《物權法》出來就有希望。因為《物權法》草案里畢竟有一句話：居民小區可以成立業主委員會。

　　信報：這個“可以”能否理解為現在沒成立業委會的小區其實可以不成立？

　　羅益鋒：這是因為現在條件不成熟，無法要求所有小區必須成立業委會，于是形成了這么一個折中的表述。

　　【代表建言】

　　物業管理

　　納入社區建設

　　市

　　任強認為應該把物業管理納入到整體的社區建設中來，這樣才能實現居民服務最大化而不是物業管理企業的經濟利益最大化，“至少可以在這里找到一個雙方都能接受的點。在此之前，要讓業委會能順利成立起來。”

　　物業糾紛

　　居委會來調解

　　在采訪中，任強引用了朝陽區政府工作報告里的這樣一個思路，“在新建住宅小區，積極探索街道統籌指導，居委會主導推進，業主、

　　在實現這種聯動之前，居委會要介入物業糾紛調解，物業糾紛調解要成為今后社區日常管理的一部分。任強說，居委會調解物業糾紛有很多優勢：了解小區和業主的情況；處理問題周期短、成本低；具有較強的公信力。

　　【建委動作】

　　物業糾紛調解居委會將介入

　　“業主委員會只是一個非專業的松散團體，要和物業公司說理，必須有調解委員會中的專業法律人才幫助。”政協委員李幸福對東城區率先出現的民間“物業糾紛裁判員”十分贊同。但遺憾的是，全市目前僅有這一家區級調解機構，遠不能滿足此起彼伏的物業糾紛調解需要。

　　記者從市建委有關部門獲悉，繼東城區物業糾紛調解委員會成立之后，能夠覆蓋全市的物業調解糾紛網絡也即將建立，而這一龐大網絡的基層網點便是各街道居委會。

　　“物業糾紛調解今后將變為社區日常管理的一部分。”相關部門負責人表示，居委會擔任物業糾紛的“第一調解員”有諸多優勢。居委會不僅了解小區和業主的相關情況，處理問題周期短、成本低，而且作為第三方的居民自治組織，具有很強的公信力。“物業管理將從簡單的行業管理延伸到社會管理層面，主要依靠屬地管理。”這位負責人說。

　　信報記者 革繼勝