普通住房及居住五年以上非普通住房可免稅

　　本報(bào)訊 (記者 黃玉迎) 涉及二手房交易的最后一個(gè)稅種——土地增值稅開(kāi)始正式“加入”本市二手房必交稅行列。北京市地方稅務(wù)局昨天通知，自12月1日起，本市個(gè)人出售二手房將征收土地增值稅。但是對(duì)于普通住房，在二手房交易時(shí)可享受免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策。

　　有購(gòu)房發(fā)票可稅前扣除四種費(fèi)用

　　如果出售二手房的個(gè)人能夠提供購(gòu)房發(fā)票或者房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的房屋價(jià)格評(píng)估報(bào)告，那么就可以按照土地增值稅的四級(jí)超率累進(jìn)稅率“對(duì)號(hào)入座”，繳納土地增值稅。需要注意的是，土地增值稅不是將賣(mài)房收入全額征稅，需要交稅的只是轉(zhuǎn)讓房屋取得的增值部分收入，也就是轉(zhuǎn)讓房屋取得的收入減去可以扣除項(xiàng)目金額后的那部分收入。

　　對(duì)于能夠提供購(gòu)房發(fā)票的二手房，可以扣除項(xiàng)目的金額包括:(一)取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額；(二)按發(fā)票所載金額從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的金額；(三)按國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金；(四)取得房地產(chǎn)時(shí)所繳納的契稅。

　　對(duì)于不能夠提供購(gòu)房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法，評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的二手房，可以扣除項(xiàng)目的金額則包括:(一)取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額證明；(二)中介機(jī)構(gòu)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格(不包括土地評(píng)估價(jià)值)，需經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)；(三)按國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價(jià)格評(píng)估費(fèi)用。

　　土地增值稅最低稅率30%

　　土地增值稅的四級(jí)超率累進(jìn)稅率具體為:增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

　　無(wú)發(fā)票及房?jī)r(jià)評(píng)估報(bào)告按交易價(jià)的1%征稅從12月起，土地增值稅將在契稅“一窗式”辦理繳納。對(duì)既不能夠提供購(gòu)房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的二手房，市地稅局明確將由稅務(wù)機(jī)關(guān)采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率計(jì)征土地增值稅。

　　普通住房可享免稅不過(guò)，土地增值稅的征收和二手房交易涉及的其他稅一樣，對(duì)普通住房“網(wǎng)開(kāi)一面”。市地稅局工作人員介紹，個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住房以及個(gè)人互換自有居住用房地產(chǎn)，都可以免征土地增值稅。

　　目前，本市享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)為同時(shí)滿(mǎn)足以下三個(gè)條件的住房:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在140(含)平方米以下；實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上普通住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

　　對(duì)于非普通住房，居住滿(mǎn)5年后轉(zhuǎn)讓的，也可以免征土地增值稅。如果居住滿(mǎn)3年但不滿(mǎn)5年的，則可減半征收土地增值稅。RJ037

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　　出售二手房需繳5種稅

　　個(gè)人出售二手房主要涉及營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等5個(gè)稅種。

　　一、營(yíng)業(yè)稅現(xiàn)行的稅收政策是:從2006年6月1日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按售房收入全額繳納營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%。

　　稅收優(yōu)惠:個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　二、個(gè)人所得稅個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅收入，繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。個(gè)人不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按住房轉(zhuǎn)讓收入的1%核定征稅。

　　稅收優(yōu)惠:個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

　　個(gè)人出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房，出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，根據(jù)重新購(gòu)房的金額與原住房銷(xiāo)售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。

　　三、土地增值稅:

　　(內(nèi)容見(jiàn)報(bào)道)　　　　

　　四、印花稅:

　　個(gè)人出售房屋時(shí)，交易雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”，需要繳納印花稅，稅率為萬(wàn)分之五。

　　五、

　　本市的城市維護(hù)建設(shè)稅隨營(yíng)業(yè)稅征收，計(jì)稅金額為營(yíng)業(yè)稅的實(shí)際繳納稅額。