面對房產新政的出臺 理財思路也要更新

　　隨著國家稅務總局下發的“108號文”的出臺，個人房產轉讓所得已經被正式列入“財產轉讓所得”項目，20%的稅率也讓眾多投資者和買房人的理財神經被深深觸動。在房地產政策層面發生了眾多變化的今天，作為普通置業者，如何在新政之下進行選擇已經漸漸成為焦點。

　　 持有還是拋售

　　受“108號文”影響最大的莫過于二手房市場，由于擔心出售房屋的收益將會大打折扣，不少業主在考慮將自己的房子“轉售為租”。但根據記者的采訪和實例計算，“轉售為租”并不一定獲得更好的收益。

　　劉女士2003年以每平方米5500元的價格購入一套上海萬里城（巴黎之春第二期）100平方米的商品房，總價為55萬元，首付15萬元，銀行貸款40萬元，年限為20年。前一陣劉女士剛以每平方米8000元的價格出售此房，掛牌后不久就遇上了新政出臺。

　　根據稅收征收規定，個人所得稅＝（轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的稅金－合理費用）×20%，劉女士如果售出這套80萬元的房子，需要繳納的個稅為 (800000-558420-44400-41425.0255)×20%＝31150.9949元（注：房屋原值=原

　　因此，劉女士所要繳納的稅費總額為營業稅+印花稅+個稅=44400+400+31150.9949=75950.9949元。

　　該房現在出售的話，實際收入為轉讓收入－首付－應繳稅收－三年房貸利息（800000-150000-75950.9949－41100.0255=532948.9796元）。

　　如果劉女士“轉售為租”三年后出售此房，屆時因購房已超過5年，因此不用繳納營業稅和個人所得稅。根據業內人士分析，今后房價會趨于平穩，不會大跌或大漲，因此，我們姑且把三年后的轉讓價仍定為80萬元，每個月的房租收入為2000元。

　　三年后的實際收入為轉讓收入－房屋原值－房貸利息＋房租收入－裝修費用－印花稅＝800000-150000-82200.051+60000-50000-400＝577399.949元（案例中除主力稅種之外，其他稅率忽略，因考慮到實際上并非能每年租滿，故以每年10個月來計算出租月份數。因此房是毛坯房，要出租需有一定的裝修，故需支出裝修費至少5萬元）。

　　如果按照目前新政細則所規定的“對于未能出具合理費用相關憑證的業主，個人所得稅以轉讓價的1%來征收”，劉女士只要繳納8000元的個人所得稅就可以了。如此算下來，劉女士售出此房的實際所得將會更高，實際收入為轉讓收入－首付－三年的房貸利息－營業稅－印花稅－個人所得稅＝800000-150000-41100.0255-44400-400-8000＝556099.9745元。

　　如果劉女士將房售出，用其投資于其他領域，以每年5％的投資回報率計算，則售房所得的53.3萬元三年后將變成61.7萬元，比三年后出售此房的收益高出4萬元。如果只繳8000元個稅的話，劉女士獲得的收益將更高。

　　由此可見，“轉售為租”三年后的實際收益雖然比現在拋售要高，然而隨著大量投資客“轉售為租”，市場上的出租房可能會供大于求，租房收入也可能受此影響而下滑，劉女士的收益并不見得就會比出售房子高。由于劉女士的貸款數目不是很大，還貸年限也較長，所以每月的還款數目不大。如果貸款數目較大，每月的出租收入可能還不夠用來還貸款。

　　從

　　租房還是買房

　　不少人都認為，買房要比租房劃算，因為付利息和付房租相比，付房租是白白給房東交錢，而給銀行付利息則心甘情愿，因為不管怎么說，房子是自己的，是在花錢買屬于自己的東西。但在目前政策頻出的情況下，眾多計劃買房的人心頭出現諸多疑問：房市將會如何走？現在買房合算嗎？是不是租房更加省錢呢？……

　　小張前一陣看中了一套90平方米價格為95萬元的兩房，想買來作為今后的婚房。但隨著房產新政的推出，上家把房價抬高到了100萬元。面對自己所中意的房子，小張有些猶豫了，房價可能下跌的傳言讓他左右為難，是買還是租？

　　銀行理財專家表示，對于那些想要購房的人來說，短期內可能不是購房的最好時機，租房卻是一個值得考慮的選擇。比如小張，他購房打算首付三成，為30萬元，其余70萬元申請20年期商業貸款，按照目前貸款利率的下限計算，如果用等額本息的方法，小張每個月還貸額為4914.58元，總共要還銀行479500.29元的利息。平均算下來，小張每個月光還的銀行利息就是1997元，比他現在每月1200元的房租還要貴。

　　因此，現在買房就意味著在未來的幾年中，如果出現更安全、收益更高的投資機會，由于資金被套牢而無法抓住。而且購房人的每月支出也會多出不少。

　　理財專家還給小張算了一筆賬，房產新政的主要目的是為了打擊炒房者、保護自住客，未來幾年里，即使房價不下跌，大漲的可能性也不是很大。就算他看中的那套房子依然賣100萬元，幾年下來，小張用自己的首付款30萬元所進行的其他投資的所得收入以及這些年的薪金收入，可以在購房時幫助小張少申請一些商業貸款，從而減輕其月供壓力。如果房產新政的調控奏效，小張可以用同樣的錢買更好的房子，這筆30萬元資金的利用率也會比現在高得多。

　　（編輯：王彥艷）