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據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，43.7%的客戶(hù)購(gòu)房是用來(lái)居住，56.3%的客戶(hù)購(gòu)房是用來(lái)投資。其中36.8%的客戶(hù)購(gòu)房目的是做長(zhǎng)期投資，而19.5%的客戶(hù)買(mǎi)二手房是用來(lái)做短期投資。
市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，最近幾年房地產(chǎn)業(yè)逐漸升溫，房地產(chǎn)投資越來(lái)越受到投資者的青睞，而房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)率高的特點(diǎn)更加吸引了投資者的目光。
而對(duì)于初次進(jìn)入投資領(lǐng)域的人群來(lái)說(shuō)，選擇專(zhuān)業(yè)的投資中介顯得更為重要。一般而言，長(zhǎng)線(xiàn)投資即購(gòu)買(mǎi)二手房后用于出租，你可以采用按揭貸款方式購(gòu)買(mǎi)，以租金還月供，這就是人們所說(shuō)的以房養(yǎng)房；短線(xiàn)投資即看中擬購(gòu)房的增值空間，購(gòu)買(mǎi)后借機(jī)出手賺取差額。
訣竅有哪些
市場(chǎng)調(diào)查顯示，以二手房為置業(yè)對(duì)象的人群主要包括三類(lèi)：首次置業(yè)者、拆遷戶(hù)以及投資客。考慮到不同置業(yè)人群的自身特點(diǎn)、置業(yè)目的以及居住需求都不盡相同，二手房中介有關(guān)專(zhuān)業(yè)人士對(duì)二手房購(gòu)房者進(jìn)行了細(xì)致分析，并為不同置業(yè)人群量身打造了置業(yè)計(jì)劃。
首次置業(yè)宜選一居室
據(jù)統(tǒng)計(jì)，首次置業(yè)者以年輕白領(lǐng)居多，所占比例約在70%以上。因年輕白領(lǐng)工作時(shí)間較短，雖然收入中等偏上，但積蓄并不十分充足，所以首次置業(yè)的白領(lǐng)們大多受到資金限制。但是因?yàn)樗麄兇蠖嗍苓^(guò)高等教育，有較高的生活品味，所以并不會(huì)因資金壓力而降低對(duì)居住品質(zhì)的要求。另外，年輕人生活狀態(tài)還不十分穩(wěn)定，發(fā)展空間比較大，這就意味著他們的首次置業(yè)大多為過(guò)渡性置業(yè)。那么，隨著生活狀態(tài)的改變以及資金實(shí)力的增強(qiáng)，再次置業(yè)的可能性極大。
置業(yè)專(zhuān)家分析認(rèn)為，購(gòu)房者資金實(shí)力較弱但要求居住品質(zhì)高，首先，可選擇房屋單價(jià)較高但房屋總價(jià)較低的繁華地段小居室戶(hù)型，首選一居室。對(duì)應(yīng)其積蓄少但月薪穩(wěn)定的特點(diǎn)，可以申請(qǐng)二手房按揭貸款。因?yàn)槭沁^(guò)渡性置業(yè)，所以此類(lèi)二手房最好有保值升值潛力，至少不能貶值。綜合以上幾個(gè)條件，專(zhuān)家建議首次置業(yè)者可以根據(jù)自身需求選擇市區(qū)或交通便利的地段，如車(chē)站、環(huán)路附近或所在公司附近，利用貸款手段購(gòu)置市區(qū)大一居室或郊區(qū)交通便利地段的小兩居用于自住，一旦再次置業(yè)，此類(lèi)型二手房大多不會(huì)因貶值而對(duì)業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失。
拆遷戶(hù)選已裝修二手房
拆遷戶(hù)在購(gòu)房者中屬于比較特殊的購(gòu)房人群。他們購(gòu)房的原因是原有居所被拆，而并非為了提高居住品質(zhì)而再次置業(yè)。這使得拆遷人群在選擇二手房時(shí)比較實(shí)際，目的性較強(qiáng)。而且拆遷戶(hù)多為一家三口、多口，因此他們對(duì)房屋的使用功能要求較高，并且希望用手中固定的拆遷補(bǔ)償款一次到位購(gòu)置可以長(zhǎng)久居住的穩(wěn)定居所。另外，還要考慮到城區(qū)老住戶(hù)生活習(xí)慣已形成，比較依賴(lài)現(xiàn)有生活環(huán)境等問(wèn)題。
置業(yè)專(zhuān)家認(rèn)為，因?yàn)椴疬w戶(hù)多為三口之家或三代同堂，所以購(gòu)置兩居室或三居室的二手房比較合適，二手房總價(jià)可根據(jù)拆遷補(bǔ)償款的多少而定。而因補(bǔ)償款數(shù)量的不同，城區(qū)的二手已購(gòu)公房、二手商品房等都可以在選擇之列。拆遷補(bǔ)償款的發(fā)放是根據(jù)拆遷房屋所屬的戶(hù)口數(shù)量、當(dāng)?shù)氐貎r(jià)及房屋面積、質(zhì)量等因素決定的，所以一般情況下，利用拆遷補(bǔ)償款能夠在當(dāng)?shù)鼗蛑苓呝?gòu)買(mǎi)面積相當(dāng)?shù)亩址俊Ｓ纱耍切┮呀?jīng)習(xí)慣當(dāng)?shù)厣瞽h(huán)境的百姓便不用因?yàn)椴疬w而打亂原有生活習(xí)慣。另外，如果拆遷戶(hù)愿意搬到郊區(qū)，也未嘗不可。那么這筆既定的補(bǔ)償款，可以購(gòu)置更大的房子或者省下錢(qián)來(lái)另作它用。專(zhuān)家提醒拆遷的百姓，為了能夠盡快入住，最好選擇有裝修的二手房，并且所購(gòu)房屋的建造年代最好比較近，以滿(mǎn)足拆遷百姓希望長(zhǎng)久居住的愿望。如果這筆拆遷款沒(méi)有其他急用，那么買(mǎi)二手房時(shí)最好還是全額付款或支付高比例首付，畢竟按揭貸款需要付給銀行較高的利息，對(duì)于日常收入不豐厚的拆遷百姓來(lái)說(shuō)，依靠大筆貸款買(mǎi)房未免得不償失。
投資應(yīng)注重地段因素
對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂生機(jī)與危機(jī)共存，而與投資一手房相比，投資二手房風(fēng)險(xiǎn)就明顯降低了很多。近來(lái)，百姓購(gòu)買(mǎi)二手房進(jìn)行投資的比例明顯上升，投資形式是將所購(gòu)房屋用來(lái)出租，以得到較穩(wěn)定的收益。
投資型物業(yè)大致分為兩種。其一是普通住宅，其二是公寓。專(zhuān)家認(rèn)為，租房的人大多是外地來(lái)的打工一族，價(jià)格在600至2000元／月的中低檔住宅仍是租賃市場(chǎng)的搶手類(lèi)型。并且從不同居室的供求比例分析來(lái)看，一居室仍然是租賃熱點(diǎn)，供不應(yīng)求的局面短期還難以得到緩解。所以，如果購(gòu)買(mǎi)普通二手房用于出租，那么最好還是購(gòu)買(mǎi)大一居室。房屋帶有簡(jiǎn)單裝修的最佳，投資客就不必浪費(fèi)時(shí)間和精力在裝修上，即買(mǎi)即租，以達(dá)到盡快實(shí)現(xiàn)收益的目的。另外，投資型住宅的地段因素也尤為重要，在白領(lǐng)比較聚集的區(qū)域以及交通便利的地段，一居室的需求格外旺盛。如果投資客沒(méi)有時(shí)間料理出租事宜，也可以委托中介公司代理出租。
如果投資公寓用來(lái)租賃，所對(duì)應(yīng)的租住人群主要是外企金領(lǐng)、商界成功人士以及外籍人士等，那么就要注重公寓周邊的商業(yè)配套、娛樂(lè)環(huán)境等因素，如酒吧、咖啡廳、大型購(gòu)物場(chǎng)所、高檔超市等的分布狀況。那么，如果購(gòu)買(mǎi)二手中高檔公寓用來(lái)投資，一定要注重其價(jià)格因素。其現(xiàn)價(jià)至少應(yīng)低于原售價(jià)的10%，這樣靠其租金收益才有望獲利。
如何能賺錢(qián)
要合理的預(yù)測(cè)投資回報(bào)率，舉個(gè)簡(jiǎn)單例子，一套30萬(wàn)的房子，月租金3000元，那么回報(bào)率是3000×12÷300000＝12%。這個(gè)計(jì)算的結(jié)果是對(duì)于住宅類(lèi)的房子回報(bào)率一般是7—9%的前提下算出來(lái)的，也是比較理想的算法，但房子如果出現(xiàn)出現(xiàn)空租期，那算出來(lái)就不是這樣的結(jié)果了。
（編輯：王彥艷） 文章來(lái)源：深圳特區(qū)報(bào)
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