高房價(jià)令內(nèi)需乏力 消費(fèi)率已降至25年來新低

　　從2004年底開始，中國房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢很不健康，它的運(yùn)行方向必定會(huì)導(dǎo)致泡沫破裂。2005年七部委出臺“國八條”是對這一現(xiàn)象作出的理性判斷，但此后泡沫并未得到遏制。

　　中國住房基尼系數(shù)相當(dāng)高

　　以租金來看，目前3%~4%的租金回報(bào)率不具備任何吸引力。但人們?yōu)槭裁催�要買房子

——是因?yàn)闆]有人會(huì)希望以租金作為回報(bào)，而都在博取價(jià)差收益。這和股票市場類似，人們根本不考慮紅利，卻都想著可以套現(xiàn)。另一方面，從人均居住面積來看，目前中國26.6平方米的住房擁有率已經(jīng)與中高發(fā)達(dá)國家水平相當(dāng)，而最發(fā)達(dá)國家的平均住房擁有率大約在35.4平方米。如果按照建設(shè)部的提法，到2010年這項(xiàng)指標(biāo)會(huì)達(dá)到35平方米，這就意味著屆時(shí)中國GDP仍是小康水平，而住房卻已達(dá)到世界最發(fā)達(dá)國家的水平。如果進(jìn)一步考慮到中國人均土地資源仍很稀缺的狀況，這一結(jié)論就顯得非常荒唐。一邊是如此之高的住房擁有率，一邊是老百姓抱怨買不起房——這背后掩蓋的真實(shí)現(xiàn)狀就是中國住房領(lǐng)域的基尼系數(shù)相當(dāng)高。

　　所以下一步我們面臨的問題是要堅(jiān)決控制住房價(jià)，要通過公平稅收讓擁有多套房產(chǎn)的人付出更多的稅，因?yàn)橹袊�是人均土地資源非常有限的國家。

　　全球不存在住房完全市場化

　　再進(jìn)一步談住房問題。我關(guān)心的有兩點(diǎn)：第一是中國有沒有住房政策，住房有沒有完全市場化；第二是價(jià)格，也就是資本流動(dòng)性問題。

　　中國目前仍未對住房政策進(jìn)行相應(yīng)的立法，這是不對的——事實(shí)上全世界范圍內(nèi)都不存在真正意義上的住房完全市場化。從通行情況來看，住房市場化率越高的國家往往都是發(fā)達(dá)程度欠佳的國家，例如危地馬拉和墨西哥的市場化率都比中國高。而大部分歐洲國家都低于中國，其中德國的住房市場化率僅為42%。

　　住房是一種需求，一種消費(fèi)。如果它完全對應(yīng)財(cái)富，那么理論上，造多少房子都不會(huì)夠，因?yàn)殄X總是越多越好。因此考慮到公共利益，全世界都會(huì)對住房消費(fèi)加以限制。

　　高房價(jià)令內(nèi)需啟動(dòng)乏力

　　回到價(jià)格問題，我更愿意把它看做跨市場的資本流動(dòng)。美國納斯達(dá)克泡沫破滅之后，資本流向大致為：專業(yè)資本進(jìn)入商品市場，石油和包括銅在內(nèi)的有色金屬因此被炒高；非專業(yè)資本則進(jìn)入房產(chǎn)領(lǐng)域，但這些資本目前正從

　　但什么原因?qū)е轮袊�房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)如此離譜？外資至少是一個(gè)方面的因素。它們的進(jìn)入造成高端房產(chǎn)價(jià)格暴漲，這種效應(yīng)是會(huì)向下傳導(dǎo)的。

　　目前全球都處于一個(gè)低息環(huán)境中，資金成本很低。日本基本處在零息水平，國際通行水準(zhǔn)維持在4%左右。假如我是一個(gè)基金經(jīng)理，我也會(huì)從國外借錢來中國買房。因?yàn)楫?dāng)年利差就是4個(gè)點(diǎn)，如果預(yù)期兩到三年內(nèi)

　　所以會(huì)出現(xiàn)這樣的狀況：在中東，人們通過石油掙了錢，然后就到中國買房。外國人有錢，可以在國內(nèi)最好的地方買最好的房子，而中國人沒有錢，就只能到郊區(qū)去住。這就是“貨幣驅(qū)逐”。中國應(yīng)當(dāng)不允許出現(xiàn)類似的現(xiàn)象，因此必須通過征稅對其進(jìn)行限制。

　　住房中有一部分對應(yīng)的是公共品，稅收則對應(yīng)著公共福利。中國社會(huì)的繁榮依靠眾人，依靠中國勞動(dòng)力一點(diǎn)一滴的積累。在住房領(lǐng)域長驅(qū)直入的這部分外資不在中國工作，對中國經(jīng)濟(jì)沒有絲毫貢獻(xiàn)，僅憑繳納一次契稅就能抵消公共領(lǐng)域的長期投入嗎？外資進(jìn)入中國其他領(lǐng)域都會(huì)有所限制，外商直接投資有FDI，購買

　　對內(nèi)來看，中國的租金回報(bào)率僅為3%，但還有人愿意投資，這已經(jīng)很不正常。而商業(yè)地產(chǎn)的繁榮與否完全取決于區(qū)域消費(fèi)力，沒有消費(fèi)力，再漂亮的超級市場，也沒有人去。央行剛公布了一份調(diào)查報(bào)告，顯示十大城市的月供收入比已經(jīng)達(dá)到38%，上海為45%。盡管央行認(rèn)為這個(gè)數(shù)字仍處于正常水平，但在美國如果高于30%，就不會(huì)有任何銀行貸款給你，因?yàn)槟愦嬖趥�(gè)人債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　中國消費(fèi)率最近已降至25年來的新低，同時(shí)又面臨產(chǎn)能過剩的局面，如果這一狀況持續(xù)下去，將會(huì)非常危險(xiǎn)。正是房價(jià)太高，透支了購買力，才會(huì)造成目前的狀況。若以上海45%的月供收入比為例，再考慮恩格爾系數(shù)的因素，固定支出就將接近70%，試問何來進(jìn)一步消費(fèi)的能力？

　　因此，我的觀點(diǎn)是一定要控制住房消費(fèi)。限制貸款只能收取短期效果，而長期有效的手段就是稅收。物業(yè)稅是一個(gè)方向；對購買多套房產(chǎn)，尤其是對購買別墅的人，施以重稅也應(yīng)該是我們未來的方向之一。

　　(作者系華東師范大學(xué)國際關(guān)系與地區(qū)發(fā)展研究院研究員，本文依據(jù)其在“2006區(qū)域經(jīng)濟(jì)與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論壇”上的演講整理)（編輯：譚捷）