杭州悄然興起私家農(nóng)莊置業(yè)風(fēng)

    本報(bào)記者 方政

　　“山頂茶樓品茗，湖畔賞荷垂釣，茶園地里彎腰采摘，風(fēng)送清香……順著山間的石徑回家，屬于您的竹木雅居就在山水旁”——這不是哪個(gè)樓盤(pán)的廣告，而是杭州一家公司對(duì)其推出的會(huì)員制農(nóng)莊的描述。眼下，隨著休閑概念的興起，一股去鄉(xiāng)村置業(yè)的熱潮正方興未艾。

　　置身于鋼筋水泥的高樓大廈和紛繁嘈雜的街道社區(qū)，承受著快節(jié)奏生活和高強(qiáng)度工作壓力的城里人夢(mèng)想著一種世外桃源式的生活方式。花七八萬(wàn)元甚至四五萬(wàn)元，就能在杭州周邊的風(fēng)景區(qū)安置一套獨(dú)屬于自己30年的公寓甚至小別墅，想什么時(shí)候去度假就什么時(shí)候去度假。這種頗有野趣的田園生活已成為不少現(xiàn)代都市人的時(shí)尚休閑活動(dòng)。據(jù)記者了解，目前此類(lèi)項(xiàng)目已涉及安吉、臨安、桐廬、建德等多個(gè)縣市。

　　城里人置業(yè)鄉(xiāng)村有無(wú)風(fēng)險(xiǎn)

　　城里的人希望回歸自然，而農(nóng)業(yè)和旅游觀光又無(wú)法充分挖掘游客的長(zhǎng)期消費(fèi)資源，吸引城里人到農(nóng)村置業(yè)似乎是解決這一問(wèn)題的好辦法。但其背后所隱藏的法律問(wèn)題和投資風(fēng)險(xiǎn)卻不容忽視。

　　如果城里人到農(nóng)村置業(yè)成為一股潮流，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)村林地的流失和破壞性開(kāi)發(fā)？開(kāi)發(fā)方所承諾的“關(guān)于轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租問(wèn)題，只要客戶覺(jué)得價(jià)格合適，即可以辦理相關(guān)手續(xù)”是否有法律依據(jù)？如果農(nóng)莊用地被政府征用，投資者權(quán)益如何保障？

　　杭州聯(lián)眾農(nóng)業(yè)公司總經(jīng)理余學(xué)兵坦陳，他們最早開(kāi)發(fā)的新安江生態(tài)休閑果園就因?yàn)榭紤]到政策風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)果并沒(méi)有在果園興建房屋。據(jù)他介紹，果園的房屋建設(shè)屬臨時(shí)用地，在未來(lái)長(zhǎng)期使用上面臨不確定因素。

　　針對(duì)記者提出的一系列問(wèn)題，浙江六和律師事務(wù)所于建國(guó)律師認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)的《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包法》相關(guān)規(guī)定，集體組織以外的個(gè)人或單位承包農(nóng)民集體所有的土地并沒(méi)有法律上的直接障礙，但有兩點(diǎn)卻值得商榷：

　　其一、承包人(也就是本文所指的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方)能否將承包的土地整體或分割后轉(zhuǎn)包給他人。對(duì)于這一點(diǎn)，法律尚沒(méi)有具體的條款規(guī)定，《土地管理法》也只是規(guī)定了農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)的，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)，并未見(jiàn)再轉(zhuǎn)包的效力問(wèn)題。這一方面是法律的滯后性使然，但又是承包各方不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。參照其他的法律條款，轉(zhuǎn)包應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)發(fā)包人的同意，在發(fā)包人未明確表態(tài)之前，轉(zhuǎn)包合同的效力是待定的。如果發(fā)包人同意，轉(zhuǎn)包合同就是有效的；反之，則合同無(wú)效。

　　其二、承包人能否改變集體土地原來(lái)的使用性質(zhì)，特別是能不能將土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)。從目前的現(xiàn)狀來(lái)看，一些承包人是在打“擦邊球”。《土地管理法》明確規(guī)定，承包的土地不能改變?cè)瓉?lái)的用途，更不能用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

　　農(nóng)家樂(lè)生活概念開(kāi)始興起

　　農(nóng)家樂(lè)生活，其實(shí)是一種休閑方式，吃上一頓農(nóng)家菜，感受一下大自然的氣息，使身心抽離城市，得到放松，這就是目前國(guó)際上風(fēng)行的“慢生活”概念。

　　約翰·列儂曾說(shuō)，當(dāng)我們正在為生活疲于奔命的時(shí)候，生活已經(jīng)離我們而去。投資私家生態(tài)農(nóng)莊，在歐洲國(guó)家早已成為城市各企業(yè)主、中高收入者的投資熱點(diǎn)。而在深圳等地，類(lèi)似“私家果園”的投資也早已興起。

　　“在杭州，我們推出的項(xiàng)目還是第一家，今后類(lèi)似的投資肯定還會(huì)越來(lái)越多。”推出多個(gè)農(nóng)家樂(lè)公寓項(xiàng)目的杭州聯(lián)眾農(nóng)業(yè)公司總經(jīng)理余學(xué)兵告訴記者，農(nóng)家樂(lè)公寓非常受歡迎，客源以杭州、上海為主，現(xiàn)在兩處公寓的200套房源已銷(xiāo)售80%，他們已著手天目山的一個(gè)景區(qū)主題公園建設(shè)，其中也包括此類(lèi)住房項(xiàng)目。

　　世外白茶源項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方杭州四季農(nóng)科公司的孫小姐也表示：“安吉的項(xiàng)目市場(chǎng)很好。”據(jù)她介紹，整個(gè)項(xiàng)目共規(guī)劃200戶，目前已訂出50多戶，目標(biāo)客戶主要是都市里的休閑一族以及退休人士。

　　據(jù)一些投資人士分析，“私家農(nóng)莊”的興起，歸結(jié)原因主要有幾點(diǎn)：一是城市里生活的人希望能找到一個(gè)休閑好去處，提高自己的生活品質(zhì)；二是投資不大，幾萬(wàn)元即可；三是農(nóng)業(yè)概念在休閑經(jīng)濟(jì)中正逐漸成為熱門(mén)話題。

　　專業(yè)人士預(yù)測(cè)，在未來(lái)的幾年里，深層次開(kāi)發(fā)與長(zhǎng)期租賃相結(jié)合的農(nóng)家樂(lè)經(jīng)營(yíng)模式將流行。房地產(chǎn)商會(huì)紛紛把目光投向農(nóng)村，一股城里人“返鄉(xiāng)”的熱潮也必將來(lái)臨。

　　幾萬(wàn)元擁有30年私家農(nóng)莊

　　“只要加入世外白茶源會(huì)所，就可以參與認(rèn)養(yǎng)茶園或其他農(nóng)業(yè)地塊，成為在這里營(yíng)造夢(mèng)想童話的主人。”記者在安吉世外白茶源會(huì)所的網(wǎng)站介紹中了解到，該項(xiàng)目位于安吉縣皈山鄉(xiāng)孝源村，據(jù)稱是浙江省第一個(gè)概念性的會(huì)員制私家莊園。會(huì)員所屬面積包括建設(shè)看管房用地、茶園或自選菜園大棚等合計(jì)約一畝，時(shí)限為30年，包括建房在內(nèi)，最低總投入只要9.6萬(wàn)元。在會(huì)員權(quán)益一項(xiàng)中，列出了建筑物權(quán)所有、農(nóng)作物收獲所有、出租木屋收益所有等內(nèi)容。茶園中可建小屋的面積在33.25～60平方米不等，能享受到正規(guī)的景區(qū)

　　與安吉世外白茶源項(xiàng)目相類(lèi)似的，有杭州聯(lián)眾農(nóng)業(yè)技術(shù)開(kāi)發(fā)有限公司更早些推出的建德市乾潭鎮(zhèn)的新安江生態(tài)休閑果園，此外桐廬的唐寶山農(nóng)莊也屬于此類(lèi)項(xiàng)目。

　　和私家農(nóng)莊相比，杭州聯(lián)眾農(nóng)業(yè)公司的天目山西坑農(nóng)家樂(lè)公寓雖然沒(méi)有茶(果)園，但其價(jià)位和政策穩(wěn)定性似乎更具競(jìng)爭(zhēng)性。西坑公寓由聯(lián)眾公司統(tǒng)一規(guī)劃改建，每個(gè)房間面積在40平方米左右，共推出80多套房源，每套價(jià)格為4萬(wàn)元～5.5萬(wàn)元。因?yàn)橥瑯邮亲庥棉r(nóng)村用地，西坑農(nóng)家樂(lè)公寓也只有房子的使用權(quán)，即花一筆錢(qián)獲得一套公寓后，業(yè)主可免費(fèi)居住30年。聯(lián)眾公司之前在天目山還有過(guò)另一個(gè)項(xiàng)目九思湖農(nóng)家樂(lè)公寓——在位于西天目半山腰九思湖繞湖一周建起十余幢4層小樓，公寓均為統(tǒng)間設(shè)計(jì)，面積在40平方米左右，均價(jià)5.5萬(wàn)元一套。