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5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施，所提出的6條針對性的措施之一是，“進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價(jià)行為。”中央政府再次將整治目標(biāo)對準(zhǔn)了近來盛行于房地產(chǎn)營銷界的捂盤惜售等銷控手段。
惜售成為開發(fā)商的營銷手段
“賣葡萄與吃葡萄不同。吃葡萄可以先將好的吃掉以避免未來有人搶，賣葡萄就要費(fèi)盡心機(jī)將成色差的先賣掉，剩下的待價(jià)而沽。同樣道理，樓盤越賣越好、越賣越貴的唯一渠道，就是將位置最好的房子留在最后。”一位長期擔(dān)任房地產(chǎn)銷售工作的項(xiàng)目主管曾在介紹其銷售經(jīng)驗(yàn)時(shí)這樣告訴記者，“銷控就是要對銷售進(jìn)度進(jìn)行控制，根據(jù)市場變化改變房源投放量和價(jià)格，實(shí)現(xiàn)利益最大化。”在他看來，惜售是一種正常的企業(yè)營銷手段。“讓市場處于一定程度的饑餓狀態(tài)，才能使房價(jià)穩(wěn)步上升。”
但政府顯然不認(rèn)同這種觀點(diǎn)，去年“國八條”出臺時(shí)，就已把打擊囤積房源作為目標(biāo)之一。不久前，北京市建委下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)本市房地產(chǎn)交易市場動(dòng)態(tài)監(jiān)管的通知》，要求自6月1日起，發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)有發(fā)布與北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公示信息不同的銷售進(jìn)度，預(yù)售商品房時(shí)不實(shí)行網(wǎng)上認(rèn)購、網(wǎng)上簽約，惡意哄抬房價(jià)和誘騙消費(fèi)者爭購等52種違規(guī)行為，都將對其進(jìn)行處罰。顯然政府的態(tài)度越來越明晰，囤積房源、惜售、提供虛假銷售進(jìn)度信息，是不允許的。
但據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，京城很多樓盤不同程度地存在著向消費(fèi)者提供虛假銷售進(jìn)程和捂盤惜售的現(xiàn)象。
聲稱銷售進(jìn)入尾聲，網(wǎng)上顯示可售房有200多套
5月13日下午，記者來到了位于朝陽路十里堡附近的朝陽嘉園售樓處，售樓處顯得有些冷清，銷售人員告訴記者，整個(gè)樓盤快賣完了，所以來看房的人很少，只有3號樓還有幾套房子。可半個(gè)月前，記者曾來過朝陽嘉園，并對一個(gè)戶型感興趣，銷售人員表示這個(gè)戶型手頭可供銷售的已經(jīng)賣完，要過一段時(shí)間才能銷售下一批。
記者隨后通過北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)進(jìn)行了查詢，根據(jù)該網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，朝陽嘉園1號樓還有11套房子可售，2號樓還有37套房子可售，3號樓還有42套房子可售。
類似的情況還發(fā)生在宣武區(qū)馬連道附近的格調(diào)小區(qū)（依蓮軒二期4、5號樓）。5月16日下午，記者來到其售樓處，售樓人員告訴記者，現(xiàn)在可供銷售的房子只有5號樓，其中一居已經(jīng)賣完，兩居僅剩下兩套，三居還有一部分，基本上進(jìn)入銷售尾聲。
但北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，到5月17日，格調(diào)小區(qū)4號樓還有251套可售，5號樓還有242套可售。
與格調(diào)小區(qū)相距不遠(yuǎn)的遠(yuǎn)見名筑小區(qū)的實(shí)際銷售情況也與銷售人員所言相差頗遠(yuǎn)。遠(yuǎn)見名筑分別于今年4月20日和4月22日取得了7號樓以及另外一棟躍層住宅樓的銷售許可證，根據(jù)銷售人員所言，目前躍層樓的兩居和7號樓的一居、兩居所剩無幾，三居還有一些，但也不太多了。記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上看到的數(shù)據(jù)是，躍層樓可供銷售的225套住宅中有111套可售，7號樓的284套房子有184套可售。記者向銷售人員詢問，為什么交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)與他們提供的有所出入？銷售人員表示，有一些房子是開發(fā)商給內(nèi)部關(guān)系戶留的，不能賣。
有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，向來看房的消費(fèi)者表示“房源不多，欲購從速”是房地產(chǎn)銷售界常用的辦法，這能夠加重消費(fèi)者的恐慌心理，更容易做出買房的決定。
捂盤助推房價(jià)上漲
除了給消費(fèi)者提供虛假銷售進(jìn)度等信息外，捂盤惜售也是推漲房價(jià)的重要手段。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，一般來說，惜售有兩種方式，一種是放慢銷售速度，將整個(gè)銷售周期拖得很長，一年內(nèi)有好幾次調(diào)價(jià)的機(jī)會(huì)，前后價(jià)格每平方米可能相差上千元；另一個(gè)方式則出現(xiàn)在那些還有下一期開發(fā)計(jì)劃的樓盤，當(dāng)現(xiàn)有房子銷售到一定程度后，開發(fā)商會(huì)停止銷售，把一些房子留到下一期一起賣。當(dāng)然，這些搭著新房賣的老房，價(jià)格也是新房的價(jià)格，甚至更高，因?yàn)樗乾F(xiàn)房。
東恒時(shí)代二期ＴＩＭＥＳ緊鄰ＣＢＤ，有４棟樓早在今年１月２日就已經(jīng)取得了預(yù)售許可證，５月１３日才開盤，而目前投入市場的僅有Ｆ座和Ｇ座，即使這兩座樓，也不是所有房子都投入市場。銷售人員告訴記者，目前銷售的是底部的和最高的幾個(gè)樓層，每平方米均價(jià)１萬元，以后每過一個(gè)月將放出一批房源，每次價(jià)格每平方米漲５００元左右。值得注意的是，目前其出售的還僅是選號權(quán)，消費(fèi)者需交納２萬元意向金，幾天后才正式搖號，被搖中的消費(fèi)者才能買房。
實(shí)際上，推遲開盤日期是大多數(shù)樓盤廣泛采用的招數(shù)，比如格調(diào)小區(qū)在２００５年２月１日取得了預(yù)售許可證，其開盤時(shí)間則是該年３月８日，和平里ｄｅ小鎮(zhèn)小區(qū)是在今年４月１３日獲得預(yù)售許可證的，其開盤時(shí)間迄今還沒有確定。
對開發(fā)商而言，捂盤惜售不僅僅是獲得更高利潤的營銷手段，而且也是對付政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的手段。早在去年中央進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，不少開發(fā)商就開始進(jìn)行捂盤，人為造成市場資源稀缺。
對于此類行為，中央政府顯然已經(jīng)明確了整治的決心，而一些地方政府更出臺了整治措施，如北京市建委明確表示北京市有１２．７萬套房未售，“房源嚴(yán)重不足”的說法并不屬實(shí)（詳見本報(bào)今日《樓市周刊》Ｃ１版），并規(guī)定對捂盤惜售的“慣犯”將給予禁售一個(gè)月的處罰。但是知名地產(chǎn)商潘石屹發(fā)表文章認(rèn)為，這種處罰措施實(shí)際上正好幫助開發(fā)商完成了囤積捂盤的工作，將更加造成市場資源稀缺。
很顯然，對政府而言，在下了打擊決心之后，下一個(gè)面臨的就是如何能夠有效、有力地打擊捂盤惜售的行為。（編輯：李旭波）
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