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在推動(dòng)國內(nèi)房價(jià)過快上漲的各種因素中，有兩類是值得特別關(guān)注的，那就是外資購房和一些開發(fā)商的哄抬房價(jià)。在這個(gè)意義上，升息不但難以抑制房價(jià)，還可能走向相反方向
4月28日，央行終于再度祭起加息的大旗，提高了各種期限檔次的貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)。央行此次升息的目的在于，鞏固宏觀調(diào)控的成果，抑制固定資產(chǎn)投資的反彈和控制信貸增長的過快回升。但是由于目前消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)處于相對(duì)較低的水平，央行并沒有在
提高貸款利率的同時(shí)提高存款利率，存貸之間的利差進(jìn)一步擴(kuò)大了，此次升息為銀行再次提供了利率管制下的無風(fēng)險(xiǎn)盈利機(jī)會(huì)。
央行升息引發(fā)了人們的熱議。人們?cè)趯?duì)央行升息舉措的影響討論中，自覺不自覺地都匯集到了加息是否可以抑制房價(jià)上漲這一議題中來。這反映了人們現(xiàn)在對(duì)房價(jià)的關(guān)注遠(yuǎn)甚其他，畢竟“居者有其屋”是很多普通老百姓一輩子的夢(mèng)想。
升息對(duì)借款買房的個(gè)人以及房地產(chǎn)市場(chǎng)都難免產(chǎn)生影響：比如購房人的還款壓力增大了，也會(huì)改變一些人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的心理預(yù)期。畢竟，借款者每月要實(shí)實(shí)在在地多付出不少的利息，迫使人們?cè)谫彿恐耙嗟乜紤]未來的還款額與現(xiàn)金流的變化，在購房的選擇上可能會(huì)更加謹(jǐn)慎。
但是，利率的上升是否能夠擔(dān)當(dāng)起穩(wěn)定房價(jià)的重任，卻是需要值得認(rèn)真研究的。在對(duì)中國房地產(chǎn)價(jià)格上漲的大討論中，有人認(rèn)為，國內(nèi)房價(jià)上漲過快的根本原因在于利率太低，因此，抑制國內(nèi)房價(jià)上漲的最好辦法、也是惟一的辦法，便是央行不斷大幅度地升息。對(duì)利率作用的膜拜由此可略見一斑。“低息論”的邏輯無非是，低利率刺激了人們借款購房的欲望，只有大幅度地提高利率才能減少人們對(duì)住房抵押貸款與商品住宅的需求，因而才能控制房價(jià)的上漲。
然而，認(rèn)為2005年以來國內(nèi)房價(jià)的過快上漲是由利率太低造成的，理由并不充分。根據(jù)央行的統(tǒng)計(jì)，2005年第二季度至今年第一季度，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民房的新增中長期消費(fèi)貸款各季環(huán)比增加額分別為589.34億、304.52億元、442億元和410.58億元。可以看到，自去年5月以來，國內(nèi)居民對(duì)住宅抵押貸款的需求相對(duì)較為平穩(wěn)，商業(yè)銀行的住宅抵押貸款并沒有出現(xiàn)與房價(jià)相對(duì)應(yīng)的上漲幅度。另一方面，在這一年左右的時(shí)間中，中國的儲(chǔ)蓄存款增長率也一直高達(dá)18％左右。這一組數(shù)據(jù)表明，2005年5月以來的房地產(chǎn)價(jià)格上漲并不是以國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放的更多住宅抵押貸款為支撐。甚至可以這么說，在這一輪的房價(jià)上漲中，或許根本不是國內(nèi)居民對(duì)住宅的需求拉動(dòng)的。
在推動(dòng)國內(nèi)房價(jià)過快上漲的各種因素中，有兩類是值得關(guān)注的。那就是外資購房和一些開發(fā)商的哄抬房價(jià)。外資對(duì)中國的房地產(chǎn)形成了越來越大的需求。自2003年以來，中國的外匯儲(chǔ)備增長率高得令人驚訝，中國也一舉成為全球外匯儲(chǔ)備最多的國家。中國外匯儲(chǔ)備的增長中，至少有20％－30％是由所謂的熱錢流入引起的。這些熱錢進(jìn)入大陸后，又大舉進(jìn)入到了中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)。大量的外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接后果便是助長了中國房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)的扭曲。另外，由于在資產(chǎn)選擇上人們普遍存在買漲不買跌的心理，因此，在房價(jià)上漲的過程中，開發(fā)商的房屋銷售變得炙手可熱。不排除部分開發(fā)商摸準(zhǔn)了購房人的心理，而人為地哄抬房價(jià)，制造房價(jià)大幅上漲的緊張氣氛。這兩類因素推動(dòng)的房價(jià)上漲，顯然是利率這個(gè)經(jīng)濟(jì)杠桿鞭長莫及的。
不僅如此，升息在加重國內(nèi)購房人的負(fù)擔(dān)同時(shí)，還可能進(jìn)一步推動(dòng)房價(jià)的上漲。出現(xiàn)這種狀況的原因至少有兩個(gè)方面。其一，由于開發(fā)貸款也隨之上升了，意味著房地產(chǎn)開發(fā)的資金成本會(huì)相應(yīng)地上升。擁有定價(jià)決策權(quán)和具有影響購房者心理預(yù)期宣傳攻勢(shì)的開發(fā)商，可以較容易地將這些新增的利息成本轉(zhuǎn)嫁到商品房的銷售價(jià)格中去。其二，升息會(huì)扭曲中國房地市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)。理由很簡單，開發(fā)商對(duì)利潤的追逐和盡可能快地回流資金的愿望，會(huì)引誘它去開發(fā)更多適應(yīng)外資需求的樓盤，而不會(huì)對(duì)適合中國普通老百姓需求的住宅，所謂“只為富人蓋房”會(huì)逐漸墮化為“只為外資蓋房”。住宅供給結(jié)構(gòu)這種變化，至少在統(tǒng)計(jì)上會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)平均房價(jià)的上漲。
因此，0.27個(gè)百分點(diǎn)的利率變動(dòng)，表明了央行對(duì)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的看法和政策姿態(tài)。但具體到房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，升息可能難以達(dá)到控制房價(jià)過快上漲的目的，因?yàn)橹袊收叩臋C(jī)制和國際資本流動(dòng)的新格局，都使得在其他國家可能有效的政策工具在中國或許根本就發(fā)揮不了作用。這就需要其他相關(guān)部門有更積極妥當(dāng)?shù)拇胧热鐚?duì)外資購房征收更高比例的物業(yè)稅、政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格監(jiān)管等等。(作者單位：中國社科院金融所)
（編輯：譚捷）
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