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本版撰文 時報記者 袁峰
日益飆升的房價也讓市民對房子有更多的美麗愿望：第一個愿望是有房，第二個愿望是有更大更好的房。但是，人們又不得不考慮的是，原先的老房子怎么辦呢？或許，會出現兩種可能：一是房子成為“雞肋”，一輩子心有不甘而又無可奈何；一是成為“雞蛋”，像傳說中那樣“雞生蛋，蛋生雞”，從而讓“錢生錢”……
個案1 伺機賣掉舊房購新房
李小姐大學畢業分配到廣州有8個年頭了，同時間進來的人，很多都不愿拿死工資而紛紛跳槽，留在這兒的屈指可數。不過令她安慰的是，自己沒有錯過福利分房的末班車，1997年單位分的房子落實了產權，面積也還可以，有70平方米。
但是，李小姐的擔心也接踵而來。首先是樓齡問題，帶同學朋友來玩，一看斑駁的墻壁，她心里先矮了半截。而且，9樓還沒電梯，光線又不好，上下班得轉兩次車……特別是看到原先的同事跳槽后，短短幾年在市中心供起了敞亮的電梯洋房，她心里更不是滋味。
所以，李小姐很想買套新房，私下里也曾去看過樓盤，但一看首期，心動的樓盤首期起碼也要10萬元，陳小姐就傻了眼。再說了，原來的房子怎么辦？不論是賣還是租，都不是今天想變現，明天就能拿錢的啊。難道，李小姐的房子變成了“雞肋”？
事實上，如果李小姐選擇銀行的“抵押式房屋置換”就能讓這房子變出錢來。
對舊房的處理采取先出租1年，然后等待機會賣掉。預計租金回報1200元/月。
那么，李小姐第一年每月的實際供房款為1154+1523-1200=1477元，負擔并不是很重。供樓1年后剩余應還銀行本金大約為：(106000-673×12)+(220000-497×12)=311960元。此時將舊房出售，可得房款30萬元，一次性補足差額11960元，所有貸款就還清了。
李小姐這個方案分三步走
1.舊房貸款交新房首期款，實現0首期
2.出租舊房，住新房改善居住條件
3.一年后出售舊房，還清借款
想想看，只要一年，陳小姐舊房換新房的目的就達到了，多輕松。事實上，“抵押式房屋置換”也是一種投資手段，只要運用得好，還能“房養房”、“房生房”呢。
個案2 舊房抵押貸款后再出租
在外企工作的王先生實施的計劃則是這樣的。他把位于繁華地段的舊房抵押給中國銀行。94平方米的三室兩廳，評估單價7553元/平方米，評估總價71萬元，銀行可提供最高六成抵押貸款額42萬元。王先生實際貸款29萬元，用于支付新房首期款，10年還貸，月供款3159元。
新房118平方米，單價8050元/平方米，售價95萬元，首期三成29萬元，余額95萬-29萬=66萬元貸款，20年還貸，月供款4570元。
舊房出租，預計租金回報4000元/月。
前10年月實際供款3159+4570-4000=3729元，后10年每月實際供款4570-4000=570元。實際投入購房金額3729×12+570×120=515880元，通過“抵押式房屋置換”計劃，王先生實際購房單價為4372元/平方米。
王先生這個方案分三步走
1.舊房貸款交新房首期款，實現0首期
2.舊房出租回報率高，租舊房；新房居住裝修標準高，住新房
3.20年后，物業由一變二
其實透過王先生的個案就能看出，另一套房子就這樣出來了。
具體辦法 貸款額不超過抵押房價六成
一般而言，用“抵押式房屋置換”的方式，要求抵押的房產有《房地產證》，房屋結構為鋼筋混凝土，樓齡在20年以下，并且不在政府拆遷公告范圍之內。而且，房改房必須有《上市核準表》。
據了解，目前中國建設銀行和中國工商銀行都推出此類業務。其中，貸款利率方面，一般按照中國人民銀行規定的利率執行。貸款額度方面，住宅不超過抵押房產評估價格的60%，而且任一抵押物貸款不超過50萬元；在貸款期限上，建行住宅最長不超過10年，工行則可放寬到20年。
選擇“抵押式房屋置換”，一方面能迅速套現資金，方便買新樓；另一方面，對舊樓的處理也爭取到了足夠的時間。出售還是出租，慢慢考慮吧。
政策背景 多家機構推出置換服務
記者了解到，廣州市房管局屬下的廣州市房屋置換中心也相應推出了“置換理財易”服務，打通二手樓交易的“瓶頸”。這項服務包括以下幾個方面。
舊房變現買新樓：當客戶與發展商簽訂認購書后，廣房置換根據專業評估情況與客戶簽訂舊房“置換理財易”收購協議，辦理相關手續后，廣房置換立即按照協議價格向客戶支付100%的房款；
委托包銷購新樓：即客戶與廣房置換簽訂舊房委托包銷協議。辦理相關手續后，廣房置換按照舊房評估價格先行代客戶向發展商支付60%的房款。而舊房則由廣房置負責包銷(售價由客戶決定)。舊房售出后，如果實際售價超出評估價，該部分房款仍歸客戶所有。廣房置換只收取相應的置換服務費；
舊房貸款購新樓：當客戶只是一時資金緊張又不想賣掉原有舊房時，置換中心可為其提供個人住房擔保貸款服務。僅需5個工作日就可以拿到銀行貸款。
另外，廣州合富輝煌代理公司/匯翰按揭服務中心也與銀行聯手，推出了“樓換樓”、“房賺房”行動；地產巨頭廣州富力地產、城建開發集團同時推出了“房生房”這一經營理念，富力地產選擇了與廣州房屋置換中心進行合作，城建開發集團與建設銀行聯合實施“抵押式房屋置換”貸款服務，從而打通了房屋的交易“瓶頸”。
名詞解釋 抵押式房屋置換
所謂“抵押式房屋置換”，就是購房人將本人或第三人所有的產權明晰的房產抵押給銀行，按照銀行評估價格的一定比例獲得一筆貸款，用以支付采用銀行按揭方式購買的樓盤房屋首期款的一種置業方式。
通過這種方式，很容易實現以房養房，以房換房，以房生房的投資目的。
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