廣州買套80平方米住房房價收入比達10.44

　　張睿　楊晟

　　日前，北京師范大學金融研究中心最新發布的《中國房地產金融安全評估報告》分析認為，2005年如果購買一套70平方米的新房，可能房價與收入之比(房地產價格與居民平均家庭年收入的比值)達到13倍。將這個比例放到廣州來進行，會是怎樣的情況呢？

　　據統計，2005年，廣州市職工平均工資為33829元，比上年增長9.1%；城市居民人均可支配收入為18287元，增長8.3%，扣除價格因素，實際增長6.7%；人均消費性支出14468元，增長10.3%。以目前廣州的一個普通三口之家為例，2005年人均可支配收入為18287元，3口之家的可支配收入為54861元。

　　根據廣州市國土房管局陽光家緣網站的統計數據(數據包括2004年以來原8區納入廣州市房屋管理系統的預售商品房(一手)數據)，今年商品房銷售統計信息(住宅項)顯示，從今年1月1日至昨日中午12時，廣州市原8區共網上銷售11612套商品住宅，成交均價為7160元／平方米。其中，原東山區共成交850套住宅，均價9200元／平方米，高居榜首；原越秀區共售出25套住宅，均價緊隨原東山之后，達9169元／平方米；而原芳村的住宅均價最低，達4530元／平方米。

　　按照以上兩組數據，一個廣州的三口之家買一套80平方米的住房，如果按照全市的均價計算，房價與收入之比是572800／54861＝10.44；如果在住宅均價最高的東山區買房，房價收入之比是736000／54861＝13.41；只有在住宅均價最低的芳村，房價收入之比才達362400／54861＝6.61，符合住房問題解決得較好的國家房價和家庭年收入之比基本在6-8倍之間的條件。

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　　連續上漲的房價依然吸引不少市民看樓、買樓。張睿　攝

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　　2003年成交均價：3888元／平方米　2006年至今：7160元／平方米

　　房價急急漲　迷局誰能解

　　□“地荒”到底存不存在？

　　□投機者多？投資者多？自住買家多？

　　□政府一邊壓低房價，一邊抬升地價？

　　□地價高導致房價上漲？

　　□2006年樓價增幅5%—8%？

　　對于普通百姓來講，房價高并非是一個錯覺。“房價高，房難買。”經過近一年半時間的“煎熬”終于完成買房大計的小許(化名)見到記者說的第一句話就是這個。

　　2004年7月，小許和女朋友大學畢業后來到廣州，在一家事業單位工作，兩人月薪加起來超過1萬元。剛來時在五羊新城租了一套兩室一廳的房子，1500元／月的房租。比起之前在北京的房價，他們覺得這個價錢不貴。

　　2004年底，兩人準備買房。因為重視居住環境，收入也有限，他們最初中意的是番禺的房子，價格在每平方米4000元左右。

　　2005年3月開始，他們將目光轉向市區，卻發現現實不容樂觀。看了天河、海珠的10多個新開樓盤，除了偶有地段不太好的房子賣5000多元／平方米之外，大多樓盤均價都在6000—7000元／平方米左右，以他們的能力無法支付，兩人商量再等一等，看看房價是否會降下來。

　　這一等就是一年。這一年中，他們不停地踩盤和上網了解信息，而之前的降價夢已經被噌噌噌上漲的數字徹底刺破。據廣州市國土房管局信息中心發布的數據，今年1月中心城區(原8區)的商品住宅均價為6321元／平方米，房價半年內漲了15.6%。而他們去年年初看的一些樓盤，價格也已經不可同日而語。

　　尋房路繞了一圈，最后兩人干脆到市郊買了萬科四季花城的房子，均價4000元／月。在家長的支持下付了9萬元首期款，月供兩人自己承擔，約3700元。

　　因為新房要明年才能交付使用，兩人一邊供樓一邊交房租壓力很大，只好從之前租的兩室一廳里搬出來，租了一間租金900元／月的單間，開始節衣縮食。現在吃頓飯都要考慮成本的兩人說：“我們徹底被房子套住了。”

　　房子漲價的壓力不是只有小許他們感覺得到。據了解，目前廣州市常住人口在1000萬左右，而每年的新增人口約27萬。隨著越來越多的住房需求不斷涌現，如果房價不能降溫，廣州市民將到哪里買房呢？

　　與此同時，老百姓錢包鼓起來的速度卻趕不上房價的一路飆升。2005年，廣州市職工年平均工資為33829元，比上年增長9.1%；城市居民人均可支配收入為18287元，增長8.3%，扣除價格因素，實際增長6.7%；人均消費性支出14468元，增長10.3%。樓價漲幅已經高于城市居民人均可支配收入以及人均消費性支出漲幅。有業內人士稱，廣州樓市泡沫開始顯現，普通市民可能迷失在無人能懂的樓市迷局中。

　　【迷局一】

　　“地荒”到底存不存在？

　　政府為了拉開城市發展格局，希望開發商著眼于郊區的土地。開發商為了降低開發風險、增大開發利潤，當然更希望能開發城市中心的項目。

　　國家發改委關于《2005年房地產市場總體形勢及房價問題的調研報告》指出，房地產開發用地實行“招、拍、掛”后，地價快速上漲。2004年，35個大中城市的四季度土地交易價格上漲了10%，其中9個城市土地價格漲幅超過10%。土地價格漲幅最高的城市，也是房價高企的城市。土地對于房價的意義由此可見一斑。

　　在2005年1月25日舉行的第二屆廣州地產峰會上，廣州的開發商首度拋出“地荒論”。此前，2004年廣州樓市供應量趨緊，房價出現7年持續低迷之后的第一個拐點。在地產峰會上，歷經“8·31大限”的清洗，手中囤地大減的開發商紛紛指稱：政府供地不足是房價上漲的主要原因。　

　　據統計，廣州市土地開發中心自2002年試行土地供應計劃。2004年，其土地計劃出讓總量達100萬平方米，但實際出讓房地產開發用地僅9宗，占地約11.3萬平方米，只完成計劃量的10%。2005年初，廣州推出的土地出讓計劃總量為110萬平方米。據廣州美聯物業研究部的統計顯示，當年廣州以掛牌和拍賣方式出讓了24宗共約47.5萬平方米的土地，比2004年雖然多了不少，但實際出讓量與計劃出讓量之間仍有相當大的差距。2005年廣州土地出讓成交金額50.2億元，平均樓面地價2916元／平方米，同比2004年每平方米上升了600多元。局部地區地價的飆升更引發廣泛爭議。

　　但廣州市有關部門駁斥了“地荒論”。根據廣州市國土房管局公布的數據，按照房地產開發一般周期，從拿地到售樓的時間大約需2—3年，因此，與2004年、2005年房地產價格緊密相關的是2003年、2004年的供地數量。而這兩年恰恰是廣州市歷年來土地供應量的高峰時期，其中2003年經營性土地出讓面積超過5.7平方公里，2004年，相當多數量地塊加快完善了出讓手續，老八區的經營性土地供應總量達到了歷史最高水平——6.6平方公里，是歷年經營性供地面積的兩倍左右。目前這些土地正處于房屋應市階段，今明兩年的房屋市場根本不會有“地荒”之虞。

　　對于地荒的“虛實”，有開發商和房地產研究人士認為，焦點存在于供需是否有錯位的問題。一位不愿意透露姓名的發展商表示，政府為了拉開城市發展格局，希望開發商著眼于郊區的土地，而這些土地也的確是比較充足的。但對于發展商來說，為了降低開發風險、增大開發利潤，當然更希望能開發城市中心的項目。

　　還有另一種觀點認為，“不是缺地，是缺住宅用地”。合富輝煌集團市場研究部對近3年來政府土地出讓地塊性質進行的研究表明：廣州市商業用地大大超過住宅用地。2003年至2005年，政府采用“招、拍、掛”方式出讓開發用地面積92萬平方米，可建筑面積為334萬平方米，其中，商業用地51萬平方米，可建筑面積237萬平方米；而住宅用地僅41萬平方米，可建筑面積97萬平方米，住宅可建筑面積只占總可建筑面積的29%。三年來通過出讓的住宅用地總建筑面積相當于三年來住宅總成交量的3.3%。

　　合富輝煌研究部首席市場分析師黎文江表示，政府手中的土地相當充足，只是推出的時間和頻率有所控制，以求盡量提升市區稀缺土地的潛在價值，并引導開發商按照政府的城市發展規劃方向開發。這樣就形成開發商與政府進行的土地博弈——為了在越來越稀缺的土地上創造最大價值，開發商紛紛開發中高檔產品。

　　【迷局二】

　　一手樓空置率達最低點？

　　政府相關部門在多個場合均表示，廣州市房地產市場以自住買家為主，投資者不多，投機者就更少，但并未給出具體數據，廣州投資、投機性買家和自住型買家的比例仍是一個謎。

　　據悉，2001年至2005年，廣州一手住宅供應量一直低于成交量，出現供不應求的情況，去年一手住宅空置率更是達到了1998年以來的最低點。

　　根據廣州市國土房管局公布的數據，2001至2005年的5年間，廣州全市十區商品房成交量同批準預售量分別是：2001年的809.68萬平方米和794.53萬平方米，2002年的928.93萬平方米和849.66萬平方米，2003年的1046.54萬平方米和939.05萬平方米，2004年的1121.86萬平方米和971.92萬平方米，2005年的1099.97萬平方米和939.70萬平方米。

　　而在上周剛剛公布的《廣州市空置商品房研究報告》也顯示，2005年廣州市商品房竣工面積是1999年以來的最低，只有826.09萬平方米。此外，來自廣州市統計局的數據顯示，廣州房地產2005年新開工面積比2004年下降27.8%，21.9%的新開工率是自1998年以來8年來的最低點，其中，住宅新開工面積下降22.2%。

　　這些數據都透露出同一個信息：廣州市2001—2005年的5年間，住宅供給在滿足需求方面存在一定缺口；而去年的竣工面積和新開工面積的大幅度萎縮，表明今后兩三年內廣州住宅供應量會有所減少。

　　從需求方面看，目前廣州市常住人口為1000萬人左右，但每年的實際增長在27萬左右，居民的居住需求是剛性的，因此，廣州今后兩三年內的住宅供需矛盾可能進一步突出。

　　大量需求的存在必定會對價格有所拉動。問題是，這些拉動因素中，真正屬于老百姓居住需求的比例是多少呢？據了解，房地產市場需求有多種類型——生活需求、改善需求、投資需求和投機需求。潘蜀健教授指出，投資和投機需求在房地產市場需求中的比例是分析市場供求關系的一個重要指標。這對判斷一個城市的房地產市場是否理性是很重要的。那么，在廣州海量的成交數額中，又有多少是投資？多少是投機？多少是自住呢？廣州市政府相關部門在多個場合均表示，廣州市房地產市場以自住買家為主，投資者不多，投機者就更少，但并未出據具體數據，廣州投資、投機性買家和自住型買家的比例仍是一個謎。

　　【迷局三】

　　誰希望房價下降？

　　作為管理者的政府一旦站到經營者的位置，利用手上的土地資源去追求利益的最大化，會陷入一邊要壓低房價一邊要抬高地價的尷尬境地。

　　一位業內人士在接受記者采訪時反問道，從房地產市場主體的行為來看，你覺得房價的下跌有足夠的動力嗎？

　　據分析，房地產市場的活動主體主要有四個：一是政府；二是企業(包括房地產企業和為房地產開發提供原材料的上游企業)；三是金融機構；四是購房者。

　　政府：在中國的國情下，政府既是房地產市場的監管者，負有讓房地產市場健康發展的責任，但與此同時，又是房地產市場的利益參與者和分配者，尤其地方政府對土地收益具有高度依賴性。而且，房地產業和其他行業具有高度關聯性，因此對經濟發展具有拉動作用。這決定了政府不會希望房價大幅度下跌。

　　“‘城市經營者’的口號會產生錯誤導向”，省人民政府參事、廣州市人民政府專家顧問、廣州大學教授潘蜀健表示。本來作為管理者的政府一旦站到經營者的位置，利用手上的土地資源去追求利益的最大化，會陷入一邊要壓低房價一邊要抬高地價的尷尬境地。

　　因此，在2005年的宏觀調控中，中央政府一再強調，穩定房價是這次房地產新政的主旨，穩定房價就是穩定房價上漲幅度，而不是讓房價下落。

　　房地產開發商：作為供給者，房地產開發商肯定不希望房價下跌，而且會極力保證自己的利益最大化。“現金為王。”廣州個人合作建房者的發起人魏琨說，“比起整個行業是否能夠健康長遠發展的問題，開發商顯然更關心自己此刻開發的房地產能不能賺到錢。如果行業前景出現問題，只要手上有錢，他們還是可以投資到其他行業。”

　　金融機構：從銀行的利益出發，在目前銀行信貸資金大多注入房地產市場的狀況下，已經隱含著巨大的金融風險，房價下跌不僅會直接影響銀行信貸資金的回收，也可能導致整個金融系統的信用危機。

　　購房者：購房者對房價的態度也根據自己的利益分成兩派。對于還沒有購房的居民來說，他們肯定希望房價下跌，以實現他們的住房需求；但是對于已經擁有房產的家庭來說，房價下跌會讓他們的資產縮水，這也不是他們愿意看到的。而對于一部分以投資甚至投機為目的的買房者而言，“買漲不買跌”是他們不能違背的金科玉律。“尤其在目前我國投資渠道不暢通的情況下，房地產市場變成投資者和投機者們的陣地，他們當然是叫漲房價。”潘蜀健教授認為，“房價高企不排除有人為炒作的因素。”

　　【迷局四】

　　地價高導致房價高？

　　房價的構成主要包括土地成本、建安成本和項目經營期間的費用、稅金等內容，之外還有開發利潤。

　　“我更傾向于地價高導致的房價高。”潘蜀健教授在分析造成房價高的主要原因時表示。

　　據了解，房價的構成主要包括土地成本、建安成本和項目經營期間的費用、稅金等內容，之外還有開發利潤。

　　“地價在房價成本中占據非常重要的地位，除非政府將地價降下來，否則房價很難降低。”潘蜀健表示。

　　然而，也有業內人士指出，從長遠看來，隨著廣州市中心城區土地的不斷減少，稀缺性越來越強，而且土地供應又有區位的差異性，土地成本的下降從長期看來并不現實。廣州市去年土地市場上出現的多塊“地王”，表明作為商品房開發成本的重要組成部分的地價難以壓縮。

　　而從其他的成本構成因素分析，2005年，生產資料的價格雖然漲勢明顯減緩，但仍然運行在高位。

　　此外，原材料價格上漲也推動了生產資料價格上升。如鋼材價格在2005年前3個月就漲勢兇猛，以后才持續下跌。而生產資料的上漲會直接導致商品房竣工造價的快速上漲，而開發商的利潤不可能被其主動壓縮。從房價構成分析，房價何去何從也受到諸多因素影響。

　　【迷局五】

　　入市還是撤退？

　　基于2006年市場供求關系逐步趨于平衡，預計2006年的樓價仍會保持增長態勢，但增幅不大，總體維持在5%—8%的增長水平。

　　今年年初，廣州市有關部門在駁斥“地荒論”的同時，指出近期樓市不排除人為哄抬因素，并提醒市民謹慎入市。業內人士介紹，一些開發商拿到樓盤預售證以后，未及時銷售或以“保留單位”等名義囤積現貨，人為造成市場緊張。這種虛假信息會嚴重誤導市民的市場預期，在房價快速上漲的同時，大量居民盲目跟進，加劇了房地產市場的供需矛盾，刺激了房價的進一步抬升。面對紛紛擾擾的房價信息，處于信息不對稱劣勢地位的市民，到底該及時入市，還是該抽身而出？

　　國務院發展研究中心前不久預測，2006年全國房價持續上漲的趨勢不會改變，漲幅將比2005年下半年的增速水平略強，商品房平均價格年漲幅預計將在6%左右。而根據中華報告網提供的《2006年廣州房地產行業研究咨詢報告》摘要，穩中有升仍將是2006年廣州樓價的主旋律。基于2006年市場供求關系逐步趨于平衡，預計2006年的樓價仍會保持增長態勢，但增幅不大，總體維持在5%—8%的增長水平。而2006年住宅價格漲跌，主要看天河區、海珠區、番禺區的價格表現。

　　地產大鱷潘石屹言，“房價有點危險”，但對于普通的老百姓來說，他們則可能迷失在看不懂的房價中。

　　新聞背景

　　2003年后房價一路狂奔

　　廣州最早的商品房——東湖新村1985年6月竣工，主要針對港人銷售，售價在800元-1000元／平方米之間。上世紀80年代中后期，天河中心區如六運小區、天河東的樓盤開始成為進入大眾視野的商品房。不過，據房地產專家韓世同表示，當時的價格已經上升到1200元—1500元／平方米。這對于那時絕大多數的廣州市民而言，還是無法承受的。

　　廣州房價增長駛上快車道是在1990年后，環市東淘金路一帶的商品房如淘金花園等，價格已經超過6000元／平方米；之后，天河北的

　　到1997年，由于受到亞洲金融危機的波及，很多香港買家急于從廣州樓市抽身而退，留下大批爛尾樓，許多

　　轉機出現在2003年。根據廣州市國土房管局信息中心發布的信息，2003年，廣州市預售住宅的成交均價為3888元／平方米，較2002年的4143元／平方米下降了6.16%，成為7年低谷期中的谷底。但從2003年底開始，廣州樓價出現“觸底反彈”。2004年，廣州市十區商品住宅成交均價快速上升至4618元／平方米，較之2003年大幅上漲了18.8%，成為7年來商品住宅價格首次回升的拐點。

　　2005年，廣州市十區商品房均價達到5114元／平方米，較2004年上漲了10.37%，老八區則為5821元／平方米，上漲了9.03%。其中，2005年10月出現全年房價最高點，十區住宅均價5597元／平方米，老八區住宅均價6250元／平方米。2006年1月，廣州十區住宅均價達5564元／平方米，老八區均價為6321元／平方米，同去年最高點相差不大。

　　根據廣州市國土房管局陽光家緣網站的統計數據(數據包括2004年以來原八區納入廣州市房屋管理系統的預售商品房(一手)數據)，今年商品房銷售統計信息(住宅項)顯示，從今年1月1日至昨日中午12時，廣州市原八區共網上銷售11612套商品住宅，成交均價為7160元／平方米。其中，原東山區共成交850套住宅，均價9200元／平方米，高居榜首；越秀區共售出25套住宅，均價緊隨東山之后，達9169元／平方米；而原芳村區的住宅均價最低，達4530元／平方米。