房價與家庭收入之比達(dá)13倍 百姓難掩失望心情

　　新華社供稿

　　盡管住房原本具有生活必需品和投資產(chǎn)品的雙重屬性，但今年以來全國樓市在觀望中等來“漲聲一片”的事實，讓一些地區(qū)普通百姓明顯感覺商品房價格已越來越難以接受。

　　房價與收入之比我國大大超標(biāo)

　　提起普通百姓對房價的承受能力，全國政協(xié)委員郭松海提出一個概念:“房價收入比”，也就是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值，這個數(shù)據(jù)反映了居民家庭對住房的支付能力。盡管各國房價千差萬別，但住房問題解決得比較好的國家，房價和家庭年收入之比基本都在6倍—8倍之間。而在我國，這一數(shù)字則大大超標(biāo)，房地產(chǎn)商開發(fā)的商品房主要是面向城市中等偏上收入家庭。

　　北京師范大學(xué)金融研究中心最新發(fā)布的《中國房地產(chǎn)金融安全評估報告》分析認(rèn)為，2005年如果購買一套70平方米的新房，可能房價與收入之比達(dá)到13倍。

　　新華社記者調(diào)查顯示，目前在杭州、寧波和溫州的市區(qū)，一套80平方米的住房價格是年人均可支配收入的27.54倍。

　　面對房價飛漲 老百姓難掩失望心情

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，北京、大連、呼和浩特、深圳等城市不斷飛漲的房價顯然已經(jīng)超過了其中大多數(shù)居民的承受范圍。面對新建商品住房價格出現(xiàn)的強(qiáng)勁增長態(tài)勢，老百姓難以掩飾自己失望的心情。

　　正四處籌款買房準(zhǔn)備結(jié)婚的北京市居民陳毅宏說:“我苦等了一年，以為2006年的房價會降低一點(diǎn)，但現(xiàn)在看來，早買晚買都是難以承受�！�

　　房地產(chǎn)定價機(jī)制成為關(guān)注焦點(diǎn)

　　樓市難道真的是“房在江湖，價不由己”嗎？最近以來，一個關(guān)于“我們到底需要一個什么樣的房地產(chǎn)定價機(jī)制”的話題，成為了專家、官員、企業(yè)家和網(wǎng)民討論的熱點(diǎn)。

　　專家認(rèn)為，作為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的依據(jù)，必須對一個城市、一個區(qū)域，乃至整個國家的房地產(chǎn)市場有一個準(zhǔn)確的判斷。這個標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)一個地區(qū)房價漲幅與收入漲幅的關(guān)系、房價漲幅與物價漲幅的關(guān)系、房地產(chǎn)投資增幅與固定資產(chǎn)投資增幅的關(guān)系。對于房價的判斷，自然也應(yīng)該有一個科學(xué)的指標(biāo)體系。

　　長期跟蹤房地產(chǎn)市場的廣西社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長吳堅說，眼下的商品房市場正由“以消費(fèi)意愿為價格起落的核心”向“以投資意愿為價格起落的核心”轉(zhuǎn)移，“我個人認(rèn)為，不排除有人人為炒高了房地產(chǎn)價格�！�

　　房地產(chǎn)調(diào)控2006年實施“精確導(dǎo)向”

　　眼下，過快增長的房價已對普通百姓形成了“擠出效應(yīng)”，這引起了政府的高度重視。建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠表示，我國房地產(chǎn)調(diào)控正在從2005年的“全面開花”向2006年的“精確導(dǎo)向”過渡。

　　據(jù)發(fā)展改革委的消息，2006年我國將繼續(xù)下大力氣解決關(guān)系群眾切身利益的價格問題，強(qiáng)化房地產(chǎn)價格管理。其中包括，改善征地、協(xié)議出讓土地最低價等土地價格管理工作；規(guī)范住房銷售、房地產(chǎn)中介與物業(yè)收費(fèi)行為；規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房價格和廉租住房租金；探索開展住房成本調(diào)查工作的有效途徑，努力穩(wěn)定住房價格。

　　中國社科院劉霞輝研究員建議，有關(guān)部門應(yīng)壓縮房地產(chǎn)的交易收益，打擊交易欺詐，提高市場透明度；如果在短期內(nèi)不能完全放開資本項目，政府應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控國外資本投資中國房地產(chǎn)；拍賣國家土地價格應(yīng)相對穩(wěn)定，特別是一般住宅用地要維持一個合理價位；中央政府可以考慮將大中城市的儲備國有土地做成綜合的地產(chǎn)指數(shù)債券出售，以合理抑制房地產(chǎn)價格過度波動。

　　解讀房地產(chǎn)市場三悖論

　　房地產(chǎn)市場在2006年春天上演了“熱火朝天”的一幕。但在熱鬧景象的背后，幾個“冷”數(shù)字值得玩味。房價一路飆升的同時，居民的購房意愿卻在接連下降，商品房空置率也在不斷擴(kuò)大，而近七成的居民面臨著買不起房的尷尬。

　　悖論一:房價不以購買意愿為漲落核心

　　央行2006年一季度全國城鎮(zhèn)儲戶的問卷調(diào)查顯示，居民購買住房的意愿創(chuàng)了歷史新低。從調(diào)查的7個城市看，居民購買住房的欲望，除重慶和西安外，均低于平均水平，北京、天津和上海的居民購房意愿明顯下降。

　　按照市場規(guī)律，買方市場意愿下降，應(yīng)該帶來賣方市場走低。但事實卻恰恰相反，根據(jù)國家權(quán)威部門的統(tǒng)計，今年一季度，12省、區(qū)房地產(chǎn)投資增幅超過了30%，而全國房地產(chǎn)企業(yè)的景氣指數(shù)也比上季提高了5.4，與此相應(yīng)的是房價的上漲。

　　統(tǒng)計顯示，一季度全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%，其中，大連、呼和浩特、深圳漲幅超過10%。

　　專家認(rèn)為，這種現(xiàn)象一方面表明房價的居高不下，使很多居民望而卻步，但另一方面也說明了居民的消費(fèi)意愿正在受到漠視，市場越來越不以居民的消費(fèi)意志為價格漲落的核心。

　　中國社會科學(xué)院研究員易憲容指出，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場是壟斷性定價，房地產(chǎn)開發(fā)商完全有條件聯(lián)合推高房價，某些城市房價的上漲，不足以說明國內(nèi)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系發(fā)生了什么變化。

　　悖論二:過剩與短缺并存

　　按理說，緊俏的商品價格才會上漲，但房地產(chǎn)市場的一個怪現(xiàn)象是，與商品房價格上漲同時出現(xiàn)的是商品房空置率的上升。據(jù)北京市有關(guān)部門統(tǒng)計，2005年北京商品住房預(yù)售價格漲幅為19.2%，而商品住宅累計空置面積達(dá)到了1374.2萬平方米，全年上升了31.6%。

　　全國人大代表史和平認(rèn)為，樓市出現(xiàn)“短缺與過剩”并存的怪現(xiàn)象，反映了住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾。一方面是廣大中低收入百姓有龐大的市場需求；另一方面是開發(fā)商追逐高利潤，大多鐘情高檔房。

　　來自國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)表明，在24個大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面積的比重還不到50%。

　　不過也有人指出商品房空置率傳遞的另一個信息是房地產(chǎn)市場供求信息渠道不通暢。soho中國有限公司董事長潘石屹在博鰲亞洲論壇2006年年會上接受記者采訪時說，二手房、租賃市場沒有真正建立起來，流通環(huán)節(jié)不通暢成為房屋積壓的重要因素。

　　悖論三:建筑水平超前，消費(fèi)水平滯后

　　北京師范大學(xué)金融研究中心發(fā)布的《中國房地產(chǎn)金融安全評估報告》顯示，我國東部地區(qū)商品房均價已達(dá)到4000元左右，而我國2005年城市戶均收入只有1.5萬元至1.7萬元。據(jù)專家估計，在我國城鎮(zhèn)居民中，至少有70%沒有購買商品房的能力。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、建業(yè)住宅集團(tuán)董事長胡葆森在出席博鰲亞洲論壇“住房發(fā)展與構(gòu)建和諧社會”分會時說，發(fā)達(dá)國家多數(shù)住房都不超過100平方米。而來自國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)表明，在國內(nèi)24個大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面積的比重還不到50%。

　　來自建設(shè)部的消息顯示，2005年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將超過26平方米。申銀萬國證券研究所認(rèn)為，我國人均住房建筑面積已達(dá)到了中高收入國家的水平，這明顯超出了我國城市居民的實際消費(fèi)水平。

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　　潘石屹:房價有點(diǎn)危險

　　房價與空置率同時普遍上漲，擔(dān)憂持續(xù)漲價危及整個房地產(chǎn)業(yè)。日前參加博鰲論壇的soho中國有限公司董事長潘石屹接受了新京報記者的采訪。潘石屹說，即使對于開發(fā)商而言，房價上漲也并非好事，因為任何一種商品的價格都會有漲有落，而持續(xù)上漲一定會出問題。

　　目前有兩個危險的信號

　　今年一季度房地產(chǎn)市場價格上漲勢頭非常強(qiáng)勁，這樣的上漲會不會導(dǎo)致政府更多調(diào)控措施的出臺？

　　潘石屹說，“擔(dān)心，特別擔(dān)心。今年的房地產(chǎn)價格上漲得非常奇怪，不太正常了。任何一種產(chǎn)品上漲得不正常的時候就肯定要出事。股票、黃金，所有投資品種的價格曲線，如果放長一段時間來觀察的話總是有漲有跌的。房地產(chǎn)這樣一直漲下去肯定會出問題。這樣普遍的上漲和單個項目的上漲是不一樣的。我感覺今年的房價上漲得有點(diǎn)危險，所以現(xiàn)在說話很小心�！�

　　潘石屹認(rèn)為，政府肯定會出臺一些政策，比如中低價的土地供應(yīng)、廉租房、限價商品房、經(jīng)濟(jì)適用房之類的。目前有兩個危險的信號，一是全國的房價都在上漲，而且空置率上漲也很快。房價上漲快是供不應(yīng)求的表現(xiàn)，而空置率上漲是房子賣不出去的信號，這兩個指標(biāo)得出的結(jié)論恰恰是相反的。

　　廉租房比經(jīng)濟(jì)適用房好

　　政府制訂哪種政策對消費(fèi)者更有幫助？

　　潘石屹認(rèn)為，廉租房比經(jīng)濟(jì)適用房好。廉租房是真正為社會最貧困的人解決居住問題的辦法，能夠立竿見影。經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)在越來越像當(dāng)年股票市場上的“法人股”，經(jīng)濟(jì)適用房不用交土地出讓金，不能在市場上流通，再過10年、20年房主想要把房屋變現(xiàn)按照什么標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交土地出讓金？這個遺留問題將來很難辦。另外，經(jīng)濟(jì)適用房很難說都是賣給了最需要的低收入者。

　　土地供應(yīng)要同市場需求平衡起來

　　潘石屹認(rèn)為，今年價格上漲的主要原因之一是土地供應(yīng)減少。他說，“我對土地供應(yīng)的預(yù)期越來越悲觀。目前所有的聲音都傳遞出管制土地供應(yīng)的信號，土地供應(yīng)會越來越緊張。我認(rèn)為土地的供應(yīng)一定要同城市化的進(jìn)程和市場的需求平衡起來，而不是在大量人口涌進(jìn)城市的時候，一味地限制土地供給。”

　　潘石屹說，比如政府說“獨(dú)門獨(dú)院的別墅用地以后不批了”，這個政策就直接導(dǎo)致別墅價格的暴漲。開發(fā)商的嗅覺是最靈敏的，他們會對外宣傳說，“政府已經(jīng)不批別墅用地了，我這個項目已經(jīng)是絕版了，再不買就沒有了”。政策一出來，有的別墅開發(fā)商就高興了，又找到了漲價的借口。我認(rèn)為政府應(yīng)該通過技術(shù)指標(biāo)來控制，例如根據(jù)容積率指標(biāo)控制用地。

　　決定未來房地產(chǎn)市場的是3個部門

　　未來決定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最主要因素是什么？土地？資金？政策？

　　潘石屹說，現(xiàn)在不是資金的問題，真正決定未來房地產(chǎn)市場的是3個部門，一個是

　　到底持有環(huán)節(jié)增稅，還是流通環(huán)節(jié)增稅？目前政府還沒有說清楚，去年把流通環(huán)節(jié)的稅率提高了一大截，營業(yè)稅、

　　實際上，中國地產(chǎn)的發(fā)展問題一定程度上存在于房子的持有環(huán)節(jié)。房子多的人要想不交稅就得把房子賣出去，如果把流通環(huán)節(jié)的稅率降下來，二手房市場就發(fā)育起來了。