|
由于交房時出現糾紛，重慶市沙坪壩區百年世家小區的16戶業主，一紙訴狀將開發商——重慶世家地產發展有限公司（以下簡稱世家地產）告上法庭，向開發商索賠土地出讓金。業內人士認為，這是國內首例由交房糾紛引發的土地出讓金索賠案。
業主認為房屋未具備交付條件
百年世家小區位于重慶大學建筑學院附近，其不少業主是該學院的教師，精通建筑工程。按合同的約定，2005年4月，房子交付業主使用，業主當時未收房，他們認為房子存在質量問題，不具備交付條件。
業主鄧雪梅告訴本報記者，Ｈ及Ｊ兩棟樓的樓板多處出現大跨度裂縫，經測量發現樓板厚度沒有達到國家強制性規范的100毫米，最薄處為65毫米，且結構上存在安全隱患，不符合竣工驗收條件。業主周寧說，Ｈ及Ｊ兩棟樓的消防樓梯底層（住宅底層）梯段凈高最低處為1．8米，沒有達到國家強制性規范2米的要求。另外，開發商沒有按合同約定配備小區自備發電機，沒有設置隔音墻，將會所及架空底層改為住宅出售。
索賠土地出讓金成為訴訟焦點
2005年12月，Ｈ及Ｊ棟樓的16戶業主將開發商世家地產告上法庭，要求其承擔違約責任，并賠償土地出讓金。日前，重慶市沙坪壩區人民法院開庭審理了此案，開發商是否延期交房成為訴訟的關鍵。世家地產代理律師認為，Ｈ及Ｊ棟樓房于2005年4月28日交付業主使用，并出具了沙坪壩區建設工程質量監督站的《工程竣工驗收意見書》。
16戶業主在訴狀中稱，由于Ｈ及Ｊ棟樓房屋質量存在問題，開發商不能出具《商品房竣工驗收備案登記證》，因而不具備交房條件，應承擔違約責任。開發商出具的《工程竣工驗收意見書》并不代表商品房已取得竣工驗收備案登記證。商品房只有通過竣工驗收備案登記后，才具備約定的交房條件。
原告認為，開發商延期交房，導致業主無法按約定行使土地使用權，開發商應當承擔賠償責任。因為業主購房時不僅購買了地上房屋的產權，還購買了土地使用權，出讓金損失是直接損失。鄧雪梅等業主認為，提出土地出讓金違約的索賠，是希望通過這個案件提醒更多業主，維護被侵害的隱性權利。
土地出讓金該不該賠
重慶麗達律師事務所律師曾斌認為，因為開發商違約，業主索賠土地出讓金是合理的，其依據可以在相關法律中找到。只是這個問題在以往的司法實踐中沒有引起應有的重視，相關業主在維護自己的權利時也往往忽視了土地出讓金權利。
此案的原告方律師甘萬軍稱，開發商取得的國有土地使用權由國家出讓，再由開發商在出售房屋時轉讓給購房人。業主在購買房屋時不只是購買了地上房屋的產權，還購買了土地的使用權，是支付了對價。他向法庭提交了一份世家地產于2003年購買百年世家小區土地使用權時，與重慶市國土資源和房屋管理局簽訂的《國有土地使用權出讓合同》。根據這份合同，該地塊的土地出讓金為1128．4455萬元。
重慶市國土資源和房屋管理局的一位官員在接受本報記者采訪時說，根據《城市房地產管理法》的規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。這位官員認為，本案中的土地出讓金索賠問題，是房產訴訟中提出的一個新課題，值得關注。
本報將繼續關注事態發展。（編輯：李旭波）
| 
