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“上海之春”房展會期間，海門國際車城以美女人體彩繪著實火了一把。而其推出的“8年返租，年8%固定回報”的高回報率，確實吸引了眾多的投資客前來詢問。尤其是樓書上的“銀行擔保”4個大字更成為“金字招牌”。記者在其銷售人員處得知，與該項目簽約的銀行有3家，從而保證其8%年回報率的穩定性。
這3家銀行分別是：中國建設銀行海門支行、中國銀行海門支行、上海浦發銀行海門
支行，與樓書所示一致。近日，記者再次對具體擔保方式和細節進行了調查。
海門國際車城 銀行擔保細節還需探究
記者以投資客的身份對海門國際車城的項目又一次進行了咨詢。銷售人員表示該項目的設計合理，經營管理非常到位，銷售單價適中并且投資年回報率高達8%，不失為一個優質的投資項目。當記者問及擔保銀行時，銷售人員稱目前已經簽約的3家擔保銀行分別是：上海浦東發展銀行海門支行、中國銀行海門支行和建設銀行海門支行。
隨后，銷售員向記者展示了一份名為“付款保函”的協議書，他表示，這就是能證明此項目已由浦發銀行擔保8%固定年回報率的書面證據。該“付款保函”是復印件，仔細一看，落款處“上海浦東發展銀行南通支行”的印章還可清晰辨認。
既然的確有銀行擔保，那么所謂的“銀行擔保”究竟能擔保什么內容？記者看到，“付款保函”是附在買賣合同前頁，只有一張。抬頭為受益人姓名，格式如下：鑒于海門國際車城有限公司、南通車城物業管理公司(申請人)于2001年1月21日在海門與你方簽訂了第＿＿＿＿＿＿號《委托經營管理合同》，我行根據合同和應申請人的要求，茲開立以你方為受益人、金額不超過＿＿＿＿＿＿人民幣的不可撤銷擔保函。該保函期限到2010年10月1日。
記者撥通當地售樓處電話，工作人員進一步解釋道，就是保證委托人能拿到每年8%的回報金額，如果屆時對方未能支付，將由銀行掏錢。而該合同期限其實是4年。而且如果管理方能夠按時履約，其總體擔保金額就相應減少。
以上言之鑿鑿的承諾，白紙黑字十分清楚。可是記者發現，既然買方是海門國際車城，而且據售樓人員介紹，管理經營的也是“我們自己”，為什么在擔保函中的申請人會多出現一個南通車城物業管理有限公司？
“這也是我們的一個子公司，負責車城的物業管理，物業費就是支付給他們的。”按照保函來看，申請人一欄用“海門國際車城、南通車城物業管理有限公司(申請人)”這樣的方式表示，保證申請人將支付一定的利益，那么所指的“申請人”究竟是兩個公司，還是僅指后者？這樣的寫法著實讓人費解。此外，如銷售人員介紹，買賣合同和委托經營管理合同中，都不牽涉到物業公司。那么物業公司參與擔保申請，是否會承擔萬一擔保不成的索賠問題呢？看來，以上細節還需要再探究。
8%到手多少 賬目還需細算
8%的固定收益的確引來不少人詢問，又有銀行的擔保讓人覺得拿錢無憂有保障，畢竟開發商先拿出錢存放在銀行，所以才會有銀行出具的保證函，前4年有了保障。正在這時，有人在旁邊算了一筆賬：“說是說8%，可是去除繳納的稅金，拿到手的就是6.4%。”細想一下，開發商這筆事先預付的錢可以通過抬高商鋪價格補回來。而且將買方繳納的購房款存入銀行之后，本身要生出利息經營方支付的6.4%中，其實就含有3.2%的年利率，真正“經營”所得也不到4%，而地處海門的國際車城由于地域、產業政策所限，后4年能不能夠如現在說的有所作為，還是個未知數。
其它商鋪 南京國際化工商城每平方米虧本900元
本屆房展會上商鋪的勢頭不小，來自山東淄博的科技陶瓷城打出了10年10%的高回報，也是“語出不凡”。銷售顧問時先生表示，如果有興趣可以飛機接送過去實地查看。據了解，此盤2003年已開盤。時先生向記者出示的商鋪租賃合同書上，確實寫明了具體的年回報收入，但商鋪的承租方和物業公司都是淄博春申會展有限公司，同買賣合同中的簽約方并不一致。當記者問及如何保證這筆每年支付的租金時，銷售人員信誓旦旦道，這是開發商春申集團旗下的子公司，專門負責陶瓷城的事務，信譽肯定有保證。
南京國際化工商城的商鋪也打出了8%的高額年回報率。但銷售人員稱沒有擔保方，如果有疑問，可以隨看房團一起去現場看房。“我們還要帶你們去區政府聽聽區領導對這個項目的評價！”這位銷售人員十分自信地表示。他透露，此項目的拿地價格是46萬元一畝，房交會上拿出一部分商鋪讓利3000元/平方米，于是便有了宣傳紙上1697元～1858元/平米如此低的單價。他還保證后續不會再有任何需要補地價或者收取其他費用的情況出現。
據此，記者致電該項目在上海的辦事處進一步詢問。接線員稱，此項目的容積率只有0.35。于是記者根據多方提供的信息，按照房屋成本價計算方式，得出(1973元/平米(樓板價)＋750元/平米)該項目本期一平米的成本價為2723元/平米。這樣，每出售1平方米，開發商要虧本近900元。這樣的“超級讓利”，不禁要讓人捏一把汗。
買家看法 外地實在不放心
對商鋪投資頗有經驗的顧先生表示，現在商鋪的投資風險還是太大，“看了這么多項目，真的沒有一個敢買”。他告訴記者，去年房交會上也看到了海門國際車城，“那時候還不叫海門國際車城呢。”他還說，雖然山東人是比較講誠信的，但陶瓷城的商鋪還要再看看，因為可能產權全部都牽連在一起，最后到底怎么處置，根本不是自己能說了算的。顧太太說：“外地的我們都去看過了，實在不放心，有些地方連建筑工地都沒讓我們看到。相比而言，還是投資上海的商鋪比較安全。雖然貴一點，但畢竟在家門口。”
看來，雖然每家商鋪的風險有大有小，但在當前的大背景下，如何給于投資者更強烈的信心，并不是一味提出令人眼花繚亂的回報條件，就能達到的。（編輯：李旭波）
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