京城房蟲炒房揭秘 拉攏銷售人員成為合作伙伴

　　本報記者 王小霞

　　在去年政府進行宏觀調(diào)控、嚴厲打擊炒房行為之前，中國經(jīng)濟時報記者通過業(yè)內(nèi)人介紹認識了一些在北京炒房的溫州人。時至今日，記者獲悉他們中的大部分人至今仍在京城走著以炒房為主的發(fā)財之路。

　　嚴厲的房地產(chǎn)新政難道難以遏制他們的炒作行為，還是他們又尋找到了新的炒房“高招”？本報記者經(jīng)過半個多月的采訪調(diào)查，發(fā)現(xiàn)炒房者“空手套白狼”的過程中拉進了更安全的“合作伙伴”：那就是一線的銷售人員。

　　以團購名義談出最低價

　　在前期對一些項目進行調(diào)查后，記者經(jīng)過多次約見終于見到了在北京擁有多套房屋的溫州人傅宏(應(yīng)采訪對象要求，此為化名)。剛一見面，傅宏就向記者抱怨現(xiàn)在政策收緊后，他們賺錢不再像過去那么容易了。“現(xiàn)在大家每個人每次下單也就是幾套，不會像過去那么瘋狂了。”

　　傅宏告訴記者，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場沒有過去火爆，買的太多如果短時間內(nèi)難以出手，錢就被套住了。所以雖然現(xiàn)在也在不斷投資，但比以前更加小心謹慎。

　　令記者不解的是，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施中，為了打擊炒房行為出臺了許多與此相關(guān)的制度，如禁止“期房轉(zhuǎn)讓”，禁止炒房號、炒樓花，售出不滿兩年的房屋再次上市銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅等等。最主要的是，實行網(wǎng)上簽約后，商品房銷售情況更加透明。在如此眾多的政策限制下，炒房客是如何運作呢？

　　面對記者的疑惑，傅宏一笑置之。“什么事都不是絕對的。該轉(zhuǎn)讓的還能轉(zhuǎn)讓，即使網(wǎng)上簽約了，照樣可以再次更名或撤消合同。我們什么都不用做，只要確定了房子，交了訂金，有的時候甚至都不需要簽約、付首期款。總之，有錢大家賺，剩下的事情會有人替你辦理。”傅宏一番高深莫測的話令記者感到現(xiàn)在的炒房客，“技術(shù)含量”似乎已經(jīng)很高了。

　　“我們每次的程序是先看項目，看好了項目再去和銷售主管談判。”傅宏介紹說，他們一般看中的都是中、高檔項目，這種項目位置和環(huán)境相對不錯，具有一定的升值潛力。平時大家并不在一起，基本上都是各逛各的，每個樓盤都會去看，有人笑稱他們?yōu)椤胺肯x”。如果對其中某個樓盤感興趣，就打電話找其他的朋友一起來看，大家決定要投資后就去找銷售主管談?wù)劭邸?/p>

　　“剛開始會從7.5折或者8折談起，購買的數(shù)量基本都是幾十套，如果銷售主管做不了主，就找他們的上級再談。而對于不好談的項目，我們會把條件說得很誘人，比如可以先交訂金，如果折扣低一點那么幾十套房子都會付全款購買等等。”傅宏表示，按照這種思路談下去一般都會成功。但是，當(dāng)折扣底線很難談到滿意時，他們就會減少購買數(shù)量，最終只訂八、九套或者十來套。

　　拉攏銷售人員成“合作伙伴”

　　當(dāng)然，在這些炒家前去與銷售主管談判之前，他們已經(jīng)在售樓處和銷售人員有過接觸甚至達成了共識。而面對如此龐大的團購力量，沒有哪個銷售人員會輕易放棄，因為一旦成功將會給銷售人員帶來一筆不菲的提成收入。所以，他們會為炒家提供最大的支持以促成這筆交易的成功。

　　在記者與傅宏見面之后，傅宏帶記者去北京東四環(huán)附近一個正在銷售的項目親身感受了他們的運作過程。記者在現(xiàn)場看到，售樓小姐從頭到尾都是微笑服務(wù)，當(dāng)她認為難以滿足傅宏提出的8折交易要求后，不但馬上把項目銷售總監(jiān)以及上級領(lǐng)導(dǎo)人的姓名一一寫給傅宏，并幫傅宏分析跟哪個負責(zé)人談收效會更好。

　　“折扣要求談妥后，大家象征性地交一些訂金把房子訂下來。這時候，我們就不急著簽合同了。”傅宏說，有時候和銷售人員說好后，能拖就盡量拖著，等找到下家后直接轉(zhuǎn)手會很方便。如果拖不下去，也可以簽合同付首付，但一般不會辦按揭。這樣等到房子升值后，就讓下家按照加價后的首付比例付款給炒家，而合同則由銷售人員進行撤消變更就可以了。

　　比如一套100平方米的房屋，炒家購買價為8000元／平方米(8折以后的房價，原本就比市場價便宜了不少)，總房價為80萬元，兩成首付為16萬元。等漲價到10000元／平方米時出手，下家需要付的兩成首付就變成了20萬元，短短的一、兩個月，炒家凈賺4萬多元。

　　傅宏說，這只是一套房子的計算，很多人在一個項目中下單的套數(shù)最少也有兩、三套。“當(dāng)然，這錢我們不會一個人賺，整個過程銷售人員會起到很重要的作用，所以事前就已經(jīng)說好分成比例。”用傅宏的話說，雖然銷售人員分走了一些利益，但如果沒有他們，就一分錢也賺不到。炒家賺了錢，成了炒家“合作伙伴”的銷售人員也賺了錢，銷售房屋有提成，幫助變更手續(xù)有分成，兩頭都賺的好事，銷售人員自然是樂此不疲了。

　　記者經(jīng)過采訪發(fā)現(xiàn)，像傅宏這樣的炒家購房有個規(guī)律，那就是有新項目剛一開盤他們就會去踩盤，由于他們每次都以團購的身份出現(xiàn)，所以能拿到相對較低的價格。

　　他們這幾十套房子基本是一個項目中很好的房源，無論是面積、朝向、層數(shù)，都是眾多購房者最想得到的那種。“這種房子升值速度最快，升值潛力最大，轉(zhuǎn)手更容易。”傅宏說，現(xiàn)在大家追求的不是暴利，而是速度，只要有錢賺，就快速出手。

　　據(jù)了解，傅宏以前在北京共有十幾套房子，轉(zhuǎn)手賣出時基本都賺錢，有的賺三、五萬元，最多的能賺到十幾萬元。現(xiàn)在其在北京還有五、六套房子。

　　合同更名太輕而易舉

　　雖然賺到不少錢，但傅宏同時也表示現(xiàn)在的監(jiān)管比過去嚴了許多。像過去那種簡單的交訂金、炒房源現(xiàn)在有很多樓盤不太愿意做，因為一旦消費者在網(wǎng)上沒有查到其想要的房源的簽約信息，就有可能會向相關(guān)主管部門舉報，那樣，

　　如果炒家找到了下家或者銷售人員為炒家找到下家后需要更名，銷售人員會幫助炒家申請撤消合同，理由無非是購房人身份有問題或者銷售人員疏忽導(dǎo)致合同內(nèi)容有問題等等。合同撤消后銷售人員就會與下家簽訂購房合同，下家將首付款交給銷售人員后(由于是漲后加價賣給下家，首付金額也不一樣)，炒家就可以和銷售人員進行分成了。整個過程就是這么簡單。

　　記者在京城東邊一家項目的售樓現(xiàn)場看到，傅宏在為其朋友代購商業(yè)物業(yè)的同時，售樓小姐告訴他其前期在該樓盤購買的房子因為已經(jīng)找到了下家，所以剛剛進行了合同撤消。傅宏顯得很滿意，而售樓小姐也很高興，因為一筆新的分成馬上就要到手了。

　　不僅傅宏的合同撤消很容易，記者隨后約見的另一位炒家同樣表示，這不是什么太難的事情。記者與該炒家約在北京東北三環(huán)附近的一家高檔住宅小區(qū)見面。見面后，該炒家?guī)е�記者參觀了他在該項目的兩套130平方米的房子。

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　　在帶記者參觀的同時，已經(jīng)有項目租售部的人員和這位炒家談妥了出租或出售的條件。在該炒家拿出一個心理預(yù)期價格后，他告訴租售部的人，“如果你能在我說的基礎(chǔ)上以更高的價格出租或出售，多出來的部分全是你的收入。”記者看到，租售部的人大概算了一下比例后很爽快地答應(yīng)了。

　　在把這兩套房子交待好之后，該炒家告訴記者，他還有一套房子在東直門附近，從一期開始到現(xiàn)在已經(jīng)漲了近50%。“我很看好那套房子，所以暫時不急著出手，再等等，也許還能再漲一些。”該炒家說，自己投資的房子位置都很好，戶型也沒得說，出手應(yīng)該不成問題。

　　“況且，轉(zhuǎn)手手續(xù)、合同撤消都并不難，沒什么好擔(dān)心的。”從該炒家的神態(tài)可以看出，所有這一切都很駕輕就熟。顯然，新政之后，炒客們還是有“炒”路可尋。