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近年來房產(chǎn)投資成為很多人的主要理財(cái)方式，如果學(xué)會估算房屋價(jià)值，不論你是業(yè)主還是買房人，都可以避免上當(dāng)，保證獲利最大化。那么什么時(shí)候你會需要進(jìn)行房產(chǎn)評估呢？可能遇到的情況包括：房產(chǎn)交易、辦理房產(chǎn)保險(xiǎn)、申請二手房貸款、產(chǎn)權(quán)糾紛。而且很多中小企業(yè)主在經(jīng)營中常常會碰到暫時(shí)的資金短缺，導(dǎo)致坐失商機(jī)。這些企業(yè)主往往擁有價(jià)值不菲的房產(chǎn)，以房典當(dāng)融資完全可以一解燃眉之急。典當(dāng)時(shí)一般要先做房產(chǎn)評估。典當(dāng)評估期限較短，一般一周之內(nèi)就能評估完。
房產(chǎn)評估市場主要以比較法為主
對房產(chǎn)評估時(shí)通常采用三種辦法：市場比較法、成本法、收益法。市場比較法是按照房子的具體情況以及周邊配套等綜合因素通過比較得出房子的交易價(jià)格。成本法主要考慮的是房子的建筑成本，并綜合房產(chǎn)折舊等因素得出房價(jià)。收益法是指通過出租房子的收益來衡量房子的出售價(jià)格。在具體實(shí)施中經(jīng)常以市場比較法為主。在常用的市場比較法中，挑選至少3個(gè)以上的同類樣本，然后根據(jù)具體情況做出適當(dāng)修正。修正的因素包括戶型設(shè)計(jì)、樓層、朝向、室內(nèi)凈高、開間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修、得房率以及外部環(huán)境、綠化、交通、商業(yè)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率等。比如：
房齡：每年折舊減2%，如果保養(yǎng)不好，或者房屋無裝修減2%，裝修檔次高加2%。
戶型結(jié)構(gòu)：兩房兩廳，以廳18平方米為基準(zhǔn)，同時(shí)還要考慮廳的利用價(jià)值（如過道廳和獨(dú)立廳、明廳和暗廳之別）；廚房、衛(wèi)生間以4平方米為準(zhǔn)，小于4平方米減2％－5％，明間與暗間又有區(qū)別，暗間再減2％。
樓層：多層住宅樓層以3層至4層為準(zhǔn)，底層減5％－6％，頂層減10％。
朝向：東向?yàn)?；南向加2％；西向減1％；北向減2％。
電梯：優(yōu)質(zhì)品牌的電梯且配比足夠，24小時(shí)運(yùn)營，加2%。中低層的板樓帶電梯，酌情加500-1000元/平方米。
周邊設(shè)施與小區(qū)配套：修正值在減10%到加15%之間。
物業(yè)管理：視具體情況最后修正差減5%優(yōu)加5%；物業(yè)費(fèi)明顯高于樣本且服務(wù)大體相同，減2%。
得房率：高于80%加2%低于70%減2％。
裝修折舊：一般要按5年計(jì)算，折舊方法按第一年10％、第二年20％遞進(jìn)計(jì)算。一般超過5年的裝修可以忽略不計(jì)。
以上的修正系數(shù)都是在每平方米單價(jià)上面作修正。
地段及社區(qū)配套對評估影響大
地段的好壞對二手房的影響很大，北京房地產(chǎn)交易熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在朝陽、海淀、豐臺，其中海淀區(qū)和朝陽區(qū)的二手房成交量占總成交量的46％左右，而這些區(qū)域的二手房價(jià)也同樣最高。但地段相近的房子，主要看以上區(qū)別。另外在小區(qū)的自身配置和周邊設(shè)施方面，包括小區(qū)平面布局、設(shè)施、居住規(guī)模、停車狀況、綠化以及物業(yè)管理等。此外，該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)及中、小學(xué)都會對價(jià)格有較大的影響。差勁的物業(yè)管理減5％；小區(qū)沒有封閉也減5％；屬于重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)域的房子加15％。
專業(yè)評估公司如何收費(fèi)？
專業(yè)評估公司可以出具有效的評估報(bào)告，通常收取房價(jià)3‰的費(fèi)用。
依據(jù)國家建設(shè)部、人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合頒布《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》（建住房［2006］8號），配合《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》，自2006年3月1日起，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，需要確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值。按照“誰委托，誰付費(fèi)”的原則，由委托人（商業(yè)銀行）承擔(dān)估價(jià)費(fèi)用。
《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》自2005年12月1日開始施行，對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)核準(zhǔn)、分支機(jī)構(gòu)、估價(jià)管理等做了詳細(xì)規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)師不得以個(gè)人名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)。（編輯：王彥艷）
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