業(yè)主委員會形同虛設(shè) 小區(qū)居民利益受損難維權(quán)

　　曾幾何時，各種廣告悄悄潛入了居民住宅小區(qū)。當(dāng)大大小小的廣告逐漸布滿了電梯、報欄、停車場，越來越多的業(yè)主開始質(zhì)疑：開發(fā)商是否有權(quán)利在小區(qū)的公共建筑內(nèi)外設(shè)置廣告？這些廣告的收益又流向何方？

　　實際上，由于小區(qū)往往缺乏能夠有效代表業(yè)主利益的業(yè)主委員會，開發(fā)商或物業(yè)公司在有些問題上可以擅作主張，使業(yè)主的權(quán)益在無形中受到侵害。

　　小區(qū)廣告對百姓有多大的影響？

　　春節(jié)過后，家住太原市一新建小區(qū)的王先生發(fā)現(xiàn)自己所住居民樓的樓頂多了一塊巨大的廣告牌。由于王先生家住在頂層，家里每天晚上都會被廣告牌的燈光照得很亮，影響了全家人的休息。為此，王先生幾次與小區(qū)的物業(yè)管理公司交涉，但最終也沒有結(jié)果。

　　對于王先生的投訴，物業(yè)公司表示，廣告牌確實會對業(yè)主產(chǎn)生一定的影響。但他們已經(jīng)和廣告公司簽訂了合同，在合同期滿前肯定不能將廣告牌撤下。

　　記者在太原市的一些高檔住宅小區(qū)看到，小區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)的燈箱和電梯內(nèi)都有著各種各樣的廣告。對此，住戶們也是褒貶不一，有人認(rèn)為，這些花花綠綠的廣告使小區(qū)顯得更有活力；也有人說，住宅小區(qū)應(yīng)該有一個恬靜、清潔的環(huán)境，但現(xiàn)在卻好像成了商場一樣。

　　王先生表示，對于一些比較實用的廣告，比如商場、超市的促銷信息，住戶會比較歡迎，因為可以使他們足不出戶便了解到最新的商品信息，而且這種廣告也不會影響小區(qū)居民的生活。但像這種大型的照明廣告牌，最好還是不要裝在住宅小區(qū)，如果安裝也應(yīng)先經(jīng)過業(yè)主的同意。他說，業(yè)主在乎的不是廣告收益歸了誰，而是物業(yè)公司根本就不尊重業(yè)主的權(quán)利。

　　來自中國社會調(diào)查所的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，北京市近90％的居住小區(qū)都設(shè)有各類廣告。這些廣告通常設(shè)在樓頂上和居民流量比較大的區(qū)域，如電梯間、樓道和小區(qū)大門內(nèi)外，廣告樣式五花八門；涉及的內(nèi)容也很廣泛。

　　廣告的收益應(yīng)該歸誰？

　　中國社會調(diào)查所的調(diào)查結(jié)果表明，目前大約有60％的業(yè)主對小區(qū)廣告收益權(quán)并無太多概念。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，小區(qū)越高檔，商家投放廣告的費用也越高。因此，好一點小區(qū)的廣告收益一年至少可以達(dá)到10萬元；如果設(shè)置臨街的大型戶外廣告則收益更高。但這些廣告收益應(yīng)該歸誰，卻一直是一筆糊涂賬。

　　山西省社科院社會學(xué)所副所長譚克儉認(rèn)為，既然小區(qū)建筑內(nèi)外的設(shè)施都附屬于建筑物，其所有權(quán)也應(yīng)該屬于全體業(yè)主。物業(yè)公司在這些建筑物上做廣告，必須經(jīng)過雙方協(xié)商并獲得業(yè)主同意，除非在售房合同中另有明確說明。至于具體的廣告收益歸屬，則應(yīng)按照雙方的協(xié)議來分配。

　　《物業(yè)管理條例》也規(guī)定，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

　　王先生表示，物業(yè)公司當(dāng)初裝廣告牌時既沒有征求業(yè)主的意見，也沒有說明廣告的收益如何分配。他在和物業(yè)公司交涉時也提到過這個問題，但公司并沒有做出明確的表示。

　　據(jù)了解，小區(qū)戶外廣告收益究竟歸誰，除了產(chǎn)權(quán)歸屬之外，業(yè)界比較統(tǒng)一的認(rèn)識是要看合同的約定。有的物業(yè)公司表示，由于業(yè)主所交納的管理費有限，不足以彌補電梯維修等管理費用，管理處需將廣告收入用于補充經(jīng)費。當(dāng)然，管理處在對發(fā)布廣告進(jìn)行管理和維護(hù)時付出了勞動，部分廣告費應(yīng)作為給物業(yè)公司的補償。

　　業(yè)主應(yīng)通過業(yè)主委員會進(jìn)行維權(quán)

　　山西省社科院社會學(xué)所副所長譚克儉認(rèn)為，小區(qū)業(yè)主委員會的“不作為”，是開發(fā)商或物業(yè)公司自行從事經(jīng)營活動的重要原因之一。他解釋說，業(yè)主作為分散的個體，沒有嚴(yán)密的組織，其利益很容易受到侵害；而小區(qū)的業(yè)主委員會大多是名存實亡，沒能真正發(fā)揮應(yīng)有的作用。

　　以小區(qū)廣告來說，按照我國《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，若利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。但據(jù)了解，我國現(xiàn)在約有3/4的居民小區(qū)沒有或沒有正式的業(yè)主委員會，使業(yè)主的潛在權(quán)利受到損害。由于部分業(yè)主委員會形同虛設(shè)，物業(yè)公司在采取許多行動前根本不需要和業(yè)主委員會協(xié)商。這樣，就算單個業(yè)主反對，由于個人勢單力薄，最后大多無濟于事。

　　對于業(yè)主現(xiàn)在比較關(guān)心的小區(qū)車位問題，譚克儉認(rèn)為，小區(qū)車位的使用也要看合同的規(guī)定。如果

　　譚克儉說，小區(qū)業(yè)主權(quán)益受到侵害的表現(xiàn)還有很多，如有的開發(fā)商在建筑物上安裝微波發(fā)射塔等通訊設(shè)備，使居民長期生活在對人體有害的輻射之下。他說，為了保護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵害，業(yè)主應(yīng)注意以下兩點。

　　一是居民在購房時要認(rèn)真了解購房合同的內(nèi)容，對車位的使用、廣告的收益如何分配等，不能聽信開發(fā)商或物業(yè)公司的口頭承諾，而要在合同中注明，以備將來有案可查。業(yè)主還要明確自己的權(quán)利和義務(wù)。

　　二是小區(qū)要建立正式的業(yè)主委員會，并建立有效渠道，由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司定期溝通。這樣，物業(yè)公司就不會忽視業(yè)主的存在，在做出任何決定前都會聽取業(yè)主的意見。同時，如果業(yè)主的權(quán)益已經(jīng)受到侵害，也可以由業(yè)主委員會出面與物業(yè)管理公司交涉解決。（編輯：李旭波）