小區(qū)業(yè)委會(huì)告贏物業(yè)亂收費(fèi) 實(shí)在不容易

　　１２月１５日，對(duì)北京美麗園業(yè)主來(lái)說(shuō)是個(gè)重要的日子，這一天他們接到了北京市第一中級(jí)人民法院的終審判決書(shū)，法院支持業(yè)主委員會(huì)１３項(xiàng)訴訟請(qǐng)求中的１２項(xiàng)，認(rèn)定北京鴻銘物業(yè)管理公司亂收費(fèi)，業(yè)主維權(quán)獲勝。

　　據(jù)悉，此案是北京市發(fā)展和改革委員會(huì)公布《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》后，京城業(yè)委會(huì)起訴物業(yè)公司亂收費(fèi)的第一起案件，美麗園小區(qū)以業(yè)委會(huì)作為原告打贏官司，在

北京尚屬首例。業(yè)委會(huì)代理律師周杰告訴記者，這一判決對(duì)當(dāng)前愈演愈烈的物業(yè)費(fèi)糾紛裁決將起到較好的參考作用和較強(qiáng)的示范效應(yīng)。

　　物業(yè)收費(fèi)較混亂

　　“這勝訴來(lái)之不易啊！”１２月２７日，記者在美麗園業(yè)委會(huì)辦公室采訪時(shí)，業(yè)委會(huì)委員樸寅吉長(zhǎng)長(zhǎng)地呼出一口氣，仿佛要呼出

　　據(jù)樸寅吉介紹，美麗園的業(yè)主們對(duì)物業(yè)費(fèi)的質(zhì)疑始于２００３年，業(yè)委會(huì)物業(yè)管理委員會(huì)在核查小區(qū)物業(yè)實(shí)際情況時(shí)發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)的電梯數(shù)量、水泵數(shù)量等與計(jì)算物業(yè)費(fèi)單價(jià)時(shí)所使用的數(shù)量參數(shù)不相符，“只有一組水泵，物業(yè)公司卻按３０組水泵收費(fèi)，只有１１１部電梯，物業(yè)公司卻按１１８電梯收取運(yùn)行費(fèi)、維保費(fèi)”。

　　代理律師周杰告訴記者，“共用天線管理費(fèi)，北京市物價(jià)局已在２００２年取消，物業(yè)公司照收不誤；電梯廣告位收益與業(yè)主相關(guān)，物業(yè)公司卻獨(dú)占。在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)換算過(guò)程中，物業(yè)公司使用錯(cuò)誤參數(shù)，如錯(cuò)誤采用住宅建筑面積、小區(qū)住宅套數(shù)進(jìn)行計(jì)算，虛抬物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)數(shù)額。”

　　業(yè)主們就此問(wèn)題與物業(yè)公司多次協(xié)商未果，在這種情況下，業(yè)主們決定團(tuán)結(jié)起來(lái)，成立業(yè)主委員會(huì)維權(quán)。

　　協(xié)商無(wú)果上公堂

　　 ２００４年８月１９日，美麗園第一屆業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。２００４年１０月２０日，即業(yè)委會(huì)正式備案后第１２天，業(yè)委會(huì)主動(dòng)與物業(yè)公司商談物業(yè)費(fèi)問(wèn)題，希望通過(guò)協(xié)商解決糾紛。

　　“當(dāng)時(shí)，物業(yè)公司提出降低物業(yè)費(fèi)，單價(jià)由２．７２元／平方米／月下降為２．０７元／平方米／月。業(yè)委會(huì)認(rèn)為，這一標(biāo)準(zhǔn)距復(fù)原的真實(shí)物業(yè)費(fèi)單價(jià)還相差甚遠(yuǎn)。”樸寅吉介紹說(shuō)，協(xié)商中，業(yè)委會(huì)的意見(jiàn)是物業(yè)費(fèi)虛高的部分要減掉，確有多提供的服務(wù)或多支出的成本可算清賬后加上。幾次接觸后，物業(yè)公司表示不愿再降一分錢(qián)，導(dǎo)致會(huì)談無(wú)法深入進(jìn)行。之后，物業(yè)公司單方面發(fā)布了《會(huì)談紀(jì)要》，出臺(tái)《公約補(bǔ)充協(xié)議》，欲繞開(kāi)業(yè)委會(huì)，與業(yè)主單獨(dú)簽訂協(xié)議。

　　在這種情況下，業(yè)委會(huì)召開(kāi)第二次業(yè)主大會(huì)，以超過(guò)全體業(yè)主２／３的票數(shù)通過(guò)了７項(xiàng)決議，其中包括授權(quán)業(yè)委會(huì)以１．６９元／平方米／月的單價(jià)為基準(zhǔn)，與物業(yè)公司商談并簽訂過(guò)渡協(xié)議，如協(xié)議不成，授權(quán)業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主提起物業(yè)費(fèi)訴訟。

　　２００４年１２月２７日，業(yè)委會(huì)再次向物業(yè)公司發(fā)出會(huì)談邀請(qǐng)函，無(wú)果。今年３月，業(yè)委會(huì)向法院提起訴訟請(qǐng)求，要求被告北京鴻銘物業(yè)管理公司對(duì)包括保安費(fèi)、保潔費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、中小修費(fèi)、電梯維保費(fèi)、運(yùn)行費(fèi)、高壓水泵費(fèi)等１３個(gè)方面收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行更改。

　　歷經(jīng)坎坷終勝訴

　　５月１１日，一審法院開(kāi)庭審理，美麗園小區(qū)幾十名業(yè)主旁聽(tīng)。一審法院認(rèn)為，根據(jù)鴻銘物業(yè)管理公司提供的證據(jù)，該公司各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)費(fèi)方式，與國(guó)家規(guī)定和業(yè)委會(huì)所要求的沒(méi)有矛盾。業(yè)主關(guān)于電梯費(fèi)、水泵費(fèi)等訴求，國(guó)家規(guī)定中沒(méi)有可以參照的計(jì)算方法。９月１４日，一審法院駁回了業(yè)委會(huì)全部訴訟請(qǐng)求。業(yè)委會(huì)不服一審判決，上訴至北京市第一中級(jí)人民法院。

　　北京市第一中級(jí)人民法院依據(jù)北京市居住小區(qū)管理辦公室核準(zhǔn)的《美麗園小區(qū)房屋使用、管理、維修公約》認(rèn)為，這份經(jīng)政府主管部門(mén)核準(zhǔn)的公約，對(duì)鴻銘物業(yè)管理公司以及小區(qū)全體業(yè)主均具有約束力，凡未經(jīng)對(duì)方同意，背離公約或者相關(guān)法規(guī)文件的規(guī)定，自行增加、減少物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目或者變更收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，都屬違約行為。

　　據(jù)此，北京市一中院終審撤銷(xiāo)一審判決，明確了業(yè)委會(huì)提出的保安費(fèi)、保潔費(fèi)等各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并判決物業(yè)公司將１８萬(wàn)元電梯廣告位租賃收益，及其他相關(guān)費(fèi)用返還業(yè)委會(huì)。業(yè)委會(huì)在勝訴后表示，根據(jù)判決，美麗園小區(qū)的物業(yè)費(fèi)單價(jià)由物業(yè)公司收取的２．７２元／平方米／月還原為１．５８元／平方米／月，小區(qū)物業(yè)費(fèi)單價(jià)平均下降１元多，涉及金額約８００多萬(wàn)元。

　　物業(yè)糾紛在上升

　　“美麗園小區(qū)業(yè)委會(huì)狀告物業(yè)亂收費(fèi)勝訴，具有示范效應(yīng)，這一判決，揭開(kāi)了一些物業(yè)收費(fèi)的黑幕。”北京市律師協(xié)會(huì)

　　近年來(lái)，由于收費(fèi)不透明、超標(biāo)亂收費(fèi)、服務(wù)與收費(fèi)不符等而引起的物業(yè)糾紛不斷上升。今年年初，北京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)對(duì)北京１００個(gè)小區(qū)５０００名業(yè)主的調(diào)查結(jié)果顯示，７３％的業(yè)主對(duì)社區(qū)物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量不滿(mǎn)意，其中最突出的是物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題。北京市朝陽(yáng)區(qū)法院提供的數(shù)字表明，今年該院受理７０００多件物業(yè)糾紛案，２００４年的這一數(shù)字為１８９８件，在２００２年僅有１９４件。

　　“壟斷和監(jiān)管乏力是導(dǎo)致物業(yè)亂收費(fèi)的根源。”秦兵認(rèn)為，