寫字樓物業管理水平有待提升 安全問題至關重要

　　常楓

　　高檔的裝修、寬敞的空間、智能商務高度發達的辦公環境是很多公司外在企業形象的一部分。在北京、上海、深圳等發達城市，高級寫字樓由于區域環境、配套設施等硬件條件的

　　高度集中，中心商務區等群落逐步形成并趨于成熟。在這些以硬件設施著稱的寫字樓成為一種標識時，物業管理這一“管家”的作用也日益凸現出來。

　　電梯、空調、車位、安防……企業很容易向硬件設施的高標準和品牌“投降”。但是，誰曾料想，電梯的維護不力造成客貨兩用，光線暗淡的樓道間明明有攝像頭卻從未啟用過，早就租下的車位卻總是被別人占著，空調暖風開放永遠要在好些天瑟瑟發抖地辦公之后……這是很多企業曾經遭受的煩惱，而不少企業也總是在入住寫字樓之后才意識到：原來物業管理是這樣重要！

　　選擇物業的誤區

　　一些大公司在選擇寫字樓時，一開始并沒有特別重視大樓的物業管理水平，由于硬件的東西可以一目了然地看到，企業往往容易被表面所看到的東西所蒙蔽，但軟性的服務不經過親身體驗是無法感受的。

　　在北京、上海、深圳這些商務寫字樓高度密集的城市，寫字樓所處區域的交通環境和寫字樓本身的車位管理已經成了首當其沖的問題。

　　在北京的CBD中央商務區、上海的浦西等地，城市早期的規劃等各類因素造成了今天交通的極其擁堵。在這些地方，許多人都經歷過一件原本半個小時就能辦好的事情卻因為堵車、找車位而白白折騰了好幾個小時的過程。

　　其次，由于很多企業在選擇寫字樓時只注意寫字樓的外觀以及內部裝飾夠不夠自己理想的檔次，大樓內部公共區的照明、室內溫度、客貨電梯數量是否配備合理，以及通訊和電力設施是不是能夠滿足要求等細節往往被忽視，結果由于設備維修或保養影響到正常辦公，兩根照明燈管壞掉一個時長時間得不到及時更換，數部電梯，經常有的開，有的不開，或者停在那里一個備用等情況得不到及時處理，這都是源于品質低劣的物業管理。

　　那么，對于一個新的寫字樓，或許企業有理由相信有品牌的物業管理公司。但作為一個客戶來講，在沒有感覺到物業公司的服務之前，或者作為一個外行人，一切就還言之過早。由于不太清楚物業管理的差別、物業公司的誠信度以及物業合同中權利義務的落實，那么漫長而繁瑣的官司也許就在物業公司背后等著自己。

　　安全問題至關重要

　　安全問題在物業中永遠占據著至高無上的地位。當業主把寫字樓及其設施交給物業公司管理的時候，當企業入住各種酒店、寫字樓、公寓或是度假村的時候，也同時把他們的生命及財產安全托付給了物業管理公司。

　　這是對物業經營管理者的絕對信任。由此，物業公司對他們的生命及財產負起了不可推卸的道義責任和法律責任。

　　目前全國各地的一些寫字樓相繼出現安全隱患的問題，但出多出少不一樣，后果也不一樣，所以入住寫字樓的企業首先應當考察的是物業管理公司是否把時間花在了預防方面，而不是事后的處理。

　　安全防范重要的一點應當注意物業管理公司在設備投入上是否到位，光靠人海戰術的物業管理公司是不稱職的。沒有足夠的設備手段，想解決突發事件，想追蹤調查是不太方便的。

　　其次物業管理人員的安全素質也尤為重要。無論保安人員還是其他工作人員必須要有安全意識，物業公司的員工懂不懂安全，安保人員有多大的責任心，能投入多少到日常的工作之中，對安全隱患的認識有多高，有沒有居安思危的意識，這些都很重要。

　　物業管理公司只是一個“集成者”、“組織者”，只有當其自身專業化的組織管理結構和安全防范設施達到更專業的水平才能最大限度地保障客戶的安全。

　　質量認證帶來服務保障

　　寫字樓物業管理行業在過去的變化，足以反映企業對環境要求的提升�，F在企業并非滿足于簡單的辦公基本需求，寫字樓必須能提供多功能服務，從基本的舒適環境，以至作為一個休閑甚至是高級商務工作的地方。但我們仍應看到，物業管理企業數量眾多，水平卻參差不齊。仍存在南北差異，東西差異。即使同一個城市，物業管理企業之間的水平差距也很大。

　　現在的物管公司亦各出奇招，主動提供各式各樣的增值服務。北京的大部分物業公司都能提供送餐到戶，代訂酒席等服務；在上海，發放演唱會門票，免費借用復印機及傳真機早就不是什么稀奇事；在深圳甚至出現物業管理公司幫助客戶對幼兒短暫托管，夜間安全護送等服務。

　　這些現象是市場開放的必然結果。事實上，因行業競爭，導致價格下降，管理水平不斷提升，業戶亦享用到內容豐富的增值服務。但挑選一個稱職的物業管理公司，最重要的一點應該是考察其通過的各種質量認證和是否具有第三方質量評估機構的報告。

　　從ISO2000系列、ISO14001環保系列到

　　ISO18001職安健系列，各物管公司紛紛進行各種質量標準認證，這是競爭劇烈、汰弱留強的需要。2004年11月，總建筑面積達10萬多平方米的深圳龍崗文化中心項目的物業管理招投標中，該中心提出，投標單位在中標后，必須每年提供一份由專業的、權威的、獨立的、公正的第三方質量評估機構出具的物業管理服務質量評估報告，并將這一要求寫進了招標文件及物業服務合同，這在全國尚屬首例。

　　物業管理企業往往由于經營和專業的優勢而處于信息優勢地位，而廣大企業由于專業知識缺乏、學習成本過高和“搭便車”的心理存在，普遍處于信息弱勢地位。正是由于這種天然存在的信息不對稱，物業管理企業就有可能存在“機會主義”傾向，利用自身的信息優勢損害寫字樓入住企業的利益來謀求自身的利益。

　　在物業管理服務中由第三方進行專業物業服務質量評估，則能通過借助“外腦”和“外眼”的方式，通過專業的調查和分析，對獲取的各種信息進行整合鑒定，得出客觀的結論并對物業服務質量評定相應的級別以供廣大企業參考和決策。

　　目前在物業管理服務中，由于簽約前沒有明確的服務質量監督評估措施，事中又缺乏必要和合適的監督方法，各種成本向下游轉移，使得事后糾紛處理成本大大增加。通過在物業管理服務中引入第三方專業的物業服務質量評估機制，在入住企業接受物業服務時期內按照合同雙方約定，定期進行物業管理服務質量的評估，入住企業就能清楚及時地知道目前所接受的物業服務質量的綜合水平和所存在的問題，避免問題積重難返，帶來大的損失，進而決定是否有必要重新選擇物業服務提供方。

　　其實物業管理的品質體現了人的品質，體現了管理者的品質。一個真正好的物業公司，錯了就是錯了，能做什么就做什么，出現問題，從來都不去埋怨，但努力去解決。如果扯皮找借口，只能體現出這是個不負責任的物業管理者，或許最簡單的也是最好的一個方式就是多走幾家寫字樓看一看，通過比較來獲得結論。