自主養老抵押房屋按月拿錢 養老新招引出爭論

　　我國將推出“老人住房反向抵押貸款”新險種 老人是“預支富足生活”還是“留下遺產”成爭議

　　今年底，中國保監會將在廣州、北京、上海等全國幾大重點城市，試點推出主要面向 老人群體的住房反向抵押貸款的壽險品種，這種“抵押房產、領取年(月)金”的壽險服務將一種新的養老模式推及老人面前，更拋出自主養老、減輕子女贍養負擔的雙重誘惑。住房反 向抵押貸款看似解放了兩代人，然而老人會選擇抵押房產預支富足生活還是“給兒女留下遺產”？這成為了新險種面世前的熱點話題。

　　家貧老人押房可解眼前困境

　　家住荔灣區西華路的梁伯現年60歲，原是一家街辦企業的退休職工，如今每月領取800元的退休金過活，為之奮斗了一生，在房改時買下的90平方米的住房是他安身立命的家園，該小區的房子價格目前已漲成了“豪宅”級。梁伯的兒子、兒媳在某食品廠工作，兩人月薪共計4000元左右，除去1500元日常開銷、1000元供樓款、孩子的學習費用及各種雜項支出，基本上過著“月光族”的生活。考慮到將來孩子讀大學、買車等家庭大計問題，梁伯的兒子用來贍養父親的錢十分寒磣，幸好老人心懷寬廣，并不斤斤計較。然而隨著梁伯健康每況愈下，醫療支出像滾雪球一樣越滾越大，一家人的生活有點緊了。

　　像梁伯這樣擁有私人房產，卻過著拮據生活的老人不在少數，過去由于工資低，積蓄少，加上退休金低、養老保險的缺失、子女經濟狀況一般等因素讓他們生活在不穩定狀態中，疾病、人禍等輕易就能擊跨一個家庭，老人缺乏有力的經濟保障。梁伯告訴記者，希望能申請住房反向貸款，老房雖是他的“命根子”，但如果能將不動產變現為給付月金，就可以緩解目前之困。

　　超前享受早年購房余惠

　　剛入花甲之齡的李老師，一年前才從中學教育崗位上功成身退，因為曾經博得過“省級優秀教師”、“特別貢獻園丁獎”等眾多殊榮，李老師的退休金十分可觀，加上早年的教育分房，他的生活可謂衣食無憂、老有所養。孰料，老人新近迷上了古玩收藏，且一發不可收拾，積蓄日漸用盡，于是李老師打起了“老窩”的主意，如果能將房產抵押出去變成流動資金，他可以繼續玩古玩，享受早年買房的余惠。

　　提前兌現房子的價值可以更好地改善生活、追求更高的享受、甚至投資更多的領域，無疑讓許多老人動心，這部分老人往往經濟上自給自足，生活上安逸享受，不為家庭所累，也不寄望子女養老，他們領悟到住房反向貸款的來臨，是在突破高齡老人險的“禁區”后迎來的春天，為老人提供了自主養老的契機。

　　解釋

　　何謂“反向抵押貸款”

　　“反向抵押貸款”就是指在老人群體中推行的“抵押房產、領取年(月)金”的壽險服務，投保人將房屋產權抵押給保險公司，保險公司按月向投保人(受益人)終身支付給付金，直至投保人亡故，保險公司才將房屋收回，進行銷售、出租或者拍賣。

　　據悉，這種保險業務在英法等國已相當成熟，因其操作過程像是把抵押貸款業務反過來做，如同是保險公司用分期付款的方式從投保人手中買房，所以在美國最先被稱為“反向抵押貸款”。

　　目前中國保監會與中國房地產協會等部門和政府機構目前已完成產品的設計，正積極地對精選出的三套方案進行研究和反復論證。

　　每月付給金額怎么算

　　根據中國保監會的設計思路，住房反向抵押貸款，是將已經擁有房屋產權的投保人的房屋產權抵押，按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，并按人的平均壽命(男性69歲，城鄉差異不計)計算，將其房屋的價值化整為零，分攤到預期壽命年限中去，按年或月將現金支付給投保人。它使得投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款，而投保人一直享有居住權和出租權，這種貸款尤其適合即將退休或已經退休后的老人(男60歲、女55歲)。

　　例如梁伯在西華路購買的那套現房，房子面積90平方米，目前的市價為40萬元(約4400元每平方米)，按人均壽命男性69歲計算，投保人的壽命計算基數為9年。經評估，9年后房屋約折損10萬元，但房屋與土地增值預計約為15萬元，因此計增5萬元。保險公司扣除預支貼現利息25%，按75%計算給付額為33.75萬元，再將預期給付額分攤到投保人的預期壽命中去，那么梁伯每年可以得到3.75萬元，每月可得到3125元。

　　每月付給金額計算公式

　　［房屋面積×房屋評估單價×（1-25%)÷（男女平均壽命-投保人實際年齡)］÷12個月＝每月給付金額

　　各抒己見

　　老人：不到萬不得已不舍立足之地

　　中國人重視安身立命的家園，老人真的可以義無反顧地將家園“拋舍”出去嗎？

　　障礙1：不舍得“立足之地”

　　東山區一位老人黃大爺雖然對住房反向抵押貸款壽險服務蠢蠢欲動，然而由來已久的“老房”情結讓他倍添憂慮，房子是父親傳下來的，曾經是三代同堂的地方，兒女們雖然各自成家，搬了出去，可他的初衷還是希望把房子留給孩子們，畢竟他沒有太多東西可以留下。房子一旦抵押出去，就會和老人的生命一道一點點地消逝，直到生命消逝，家園完全不屬于自己。

　　障礙2：遺產“縮水”兒女反對

　　老人的遺產主要由房產和儲蓄兩部分組成，在有生之年抵押房產勢必引起遺產的“縮水”，老人是否能夠改變觀念，為自己的財產調配作主？

　　李老師想抵押房子換錢買古玩的議案剛擺上家庭會議，就遭到來自各方的齊聲反對，包括妻子、兒女，甚至比他更年邁的父母，大家一致認為養老能將就著過就將就著過，只要沒餓著、病著，就無需將休養生息的家園抵押出去。這筆珍貴的財富應該留給后代，對他們的意義或許更大。

　　兒女：或能減輕負擔但會失紀念地

　　新的險種也可能是新的養老方式出臺，其經濟利益和社會影響不僅關乎老人，同時也深刻地影響到他們的兒女。一方面讓兒女們享受減輕贍養負擔的機會；另一方面，本來可以保住的遺產保不住了。身為兒女，心里到底怎么想？

　　贊同：可減輕子女贍養負擔

　　現年33歲的劉女士就認為這種“新險種”挺好：隨著“4＋2＋1”家庭時代的來臨，家里的老人愈來愈多，單純家庭養老轉向求助社會養老。然而老人險向來因其高風險、高賠付被列為“禁區”，可為老人購買的險種只有屈指可數的幾種。住房反向抵押貸款這種商業養老模式的推行，能極大地減輕子女的贍養負擔，同時也保證老人穩定的生活來源。讓老人自行決定私有房產的抵押與否，既是尊重父母的行為，又讓子女從經濟上得到一定程度的解脫，的確很不錯。

　　反對：遺產紀念意義大于房價

　　不惑之年的黃先生則認為：老人既然擁有居所，生活上能與子女對付著過就足夠了。抵押房產風險太大，如果老人在平均壽命之前逝世，就享受不到房產的全部價值，等于賤賣了房屋；而且老屋也是自己成長的地方，有感情、有紀念價值，父母應該將其作為遺產傳承下去，對子女生活的改變意義更甚于對他們本身養老需求的價值。

　　第三只眼：抵押者越長命越賺

　　保險公司分析，雖然月金給付是按9年計算，但只要梁伯不死，保險公司就得不停頓地付下去，這就讓老人晚年生活有了充足的保障。反之，如果梁伯三五年就去世了，房子也得歸保險公司，保險公司在投保人亡故之后，將房屋出租或者銷售甚至拍賣。所以有人稱這種投保為“生死合同”，雙方盈虧取決于壽命的長短。

　　保監會強調，反向抵押貸款的最大特點是把產權住房變成儲蓄，把不動資產變現為流動現金。因此，市民不必再擔心花太多錢在買房上，老來會面臨養老難的問題。其次，有了反向抵押貸款，增加了老人收入，他們在晚年的生活和醫療上就多了一種社會保障，減少了后顧之憂，促進了人們的消費意識，當然促進消費的結果也會拉動國民經濟的增長。

　　社會學家說，靠子女、靠單位等幾大傳統養老方式都不足以使老人們“豐衣足食”，現在一些市民開始將目光投向多樣的商業保險，但因為養老觀念問題，新險種未必能順利推廣。 (記者 張影)