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當房屋開發商存在違約時，業主索賠違約金，計算標準是以個人現金支付的房款數額為限，還是以全部房款（包括銀行貸款數額）計算？在解約退房時開發商應當賠償哪些損失呢？日前，北京市一中院對一起開發商逾期交房導致業主索賠違約金的買賣合同糾紛案件做出終審判決。法院認定，雖有部分房款為貸款支付，但開發商已收到全額房款，應按照全部房款計算違約金。
2002年9月17日，薛先生與北京榮豐房地產開發有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定薛先生向榮豐公司購買榮豐嘉園一套住房，購房款總計人民幣280312元，并約定榮豐公司于同年12月31日前交房。在出賣人逾期交房的違約責任的條款中還約定：出賣人逾期交房超過90日的，買受人有權解除合同，并按買受人累計已付款的1％向買受人支付違約金。
合同簽訂后，薛先生當日即支付了首付款60312元人民幣。后薛先生與中國銀行北京市分行及榮豐公司共同簽訂了《樓宇按揭擔保借款合同》，辦理了按揭貸款手續。
但到2003年6月1日，榮豐公司才通知薛先生辦理入住手續，而薛先生自2003年1月開始一直在外租房住。薛先生認為，榮豐公司逾期交房的行為已構成違約。雙方協商未果，薛先生向法院提起訴訟，要求解除《商品房買賣合同》，并索賠購房款、雙倍定金、違約金等共計人民幣37萬余元。
在案件審理過程中，當事人均同意解除《商品房買賣合同》及《樓宇按揭擔保借款合同》。但榮豐公司表示，違約金應按買房人累計已支付房款的1％比例支付，而不是按照總房款的1％計算。
法院認為，榮豐公司逾期交房構成違約，應支付違約金。在違約金的計算方式上，法院認為，合同約定為按照“已交付房價額”計算，雖然房款大部分為銀行貸款支付，但開發商已實際得到合同約定的全部房款，因此應按照全部房款計算違約金。
同時，依據《合同法》的規定，違約金不足以賠償損失時，當事人可以請求增加。法院認為，薛先生的損失應包括：因逾期交房5個月給薛先生造成的房租損失，貸款利息損失，保險費損失及印花稅損失，共計18000余元。扣除已支付的2000余元違約金后，榮豐公司還應一次性給付薛先生損失賠償金15506．26元。
作者：郭京霞
（來源：本站原創）
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