不履行售樓廣告中重要內容 消費者可解除合同

　　廣告稱小區背山面水 出行有免費班車 房子買了承諾沒兌現

　　售樓廣告內容

　　有法律效力嗎？

　　律師提示：廣告是否與合同具備同等效力，關鍵看是否對購房產生重大影響

　　近日，律師熱線接連接到有關售樓廣告糾紛的來電，詢問開發商在廣告中的承諾是否具有法律效力？

　　張先生稱，“我因看到某房地產公司的售樓廣告，而與其簽訂了購買商品房的合同。入住后發現，房屋與廣告中所述的‘背山面水’根本不相符合。”

　　周先生稱，“我和太太1999年買了套住房，當時開發商在廣告中寫著小區住戶可以免費坐班車，但與開發商簽訂的購房合同中未寫明坐班車的具體事宜。從2003年8月開始，物業突然宣布：每家只限一人享受免費班車服務。物業稱，免費班車服務是開發商的承諾，其有權不履行開發商的承諾。請問物業的說法正確嗎？”

　　不履行廣告中重要內容 消費者可解除合同

　　據了解，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(簡稱“解釋”)已于2003年6月1日起開始實施。該解釋第3條規定，“出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”

　　大地律師事務所梁人華律師在接受記者采訪時認為， “背山面水”、“免費坐班車”雖然沒有寫進合同，但對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，因此，對開發商具有法律約束力。張先生和周先生可通過法律程序與開發商解除購房合同。不過由于《商品房買賣合同》是業主與開發商簽訂的，合同的約束力只能產生于業主與開發商之間。所以，對于周先生來說，在其免費坐班車的權利受到侵犯之日起兩年內，有權告開發商違約，而不是物業。梁律師同時提示，最高法院的司法解釋并沒有就什么是對合同產生重大影響的內容作出規定，在實踐中主要依賴于法官的認定。

　　哪些訴訟適用“解釋”？

　　《中華人民共和國城市房地產管理法》施行(1995年1月1日起施行)后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，“解釋”公布施行后尚在一審、二審階段的，適用該“解釋”；在“解釋”公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用“解釋”。

　　《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解釋〉》。

　　文/實習生 哈建偉 黃瑩