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宏觀調控已有4個月，房地產再一次成了爭論的焦點。中國人民銀行剛剛發布的《二○○四年第二季度中國貨幣政策執行報告》中，更是直截了當的指出要特別注意房價。
有人藉此斷言，只要房價不跌，宏觀調控就不能算“成效顯著”。然而，我們應該追問，為什么房價應該下跌？房地產價格應該是宏觀調控的政策目標嗎？應該應用什么樣的政策措施，才能使房價更加合理？
現在是行內行外兩重天。業內人士看房地產，無不認為宏觀調控威力巨大，地產生存環境已發生巨變。有地無錢和有錢無地的開發商遍地都是，與金融有關的論壇和研討會總是人滿為患。過去那種拿到地就差不多“萬事搞掂”了的好日子已是明日黃花。
與此相對，外行看地產，怨言卻絲毫沒有減少。無論官方的統計數字還是購房者的觀感，都指向一個明確的事實：宏觀調控的結果，房價不是像人們預期的下跌，而是繼續上漲、甚至加速上漲了。
怎么解釋都是有道理的。說宏觀調控抑制了供應，導致買房恐慌，房價自然上漲；說緊縮土地供應抬高了地價，進而由高成本帶來高房價。但迄今無人能夠解釋，為什么同樣是宏觀調控，同樣是信貸緊縮，上世紀九十年代初的宏觀調控能讓房價高臺跳水，而這一次卻剛好相反？
事實本身已經值得人們思考。其實房價的漲跌，并不是簡單的幾個數字能夠表示的，真正值得衡量的是性價比。以北京同等地段的房子來說，今天的價格比2000年前后的確略有上升，但今天的房屋質量和設計水平，比當時已有巨大提高，從性價比來看，我們很難斷言今天的房子和2000年的房子哪個更貴。但要注意一個事實，那就是2000年的房子放到今天，基本的趨勢是貶值，而且是大幅貶值！如果不考慮一手房，房價事實上是下跌而不是上漲！
人們常常談論泡沫。但要定義炒作和泡沫，首先要區分存量和增量。理由是，只有同質的產品，才能做簡單的價格對比。
1997年后香港房地產市場的崩盤，使得內地許多人時刻不忘房地產泡沫的危險。有警惕之心是可以理解的，但拿香港和內地對比卻顯得不倫不類。香港的房地產市場結構與內地不同，其主體是存量市場，二手房交易占總交易量的80%以上。香港當年的房地產炒作，正是產生于存量房的轉手加價交易，對物業前景的盲目預期導致價格虛高，形成了典型的房地產泡沫。在當時的香港，一個商人辛辛苦苦做一年生意可能還不如一個家庭主婦炒幾套豪宅賺的錢多。
但類似的情況在大陸并不明顯。除了傳說中的溫州炒房團，和包括上海、杭州在內的少數幾個城市之外，人們很難看到純粹的炒作行為。而多項統計數字也表明，支撐房地產市場的主流需求依然堅實，住房的換手率并不高。以北京為例，2003年二手房成交量仍不足總交易量的10%以今天的房地產市場結構，談泡沫還為時尚早。什么時候新增需求減少了，房地產市場主要是二手房交易時，泡沫才有可能成為真正的風險。
鼓勵政府打壓房價的人，必須審慎地考慮后果。政府直接干預價格，是違反市場經濟的基本原則的。同時，政府強行打壓房價，會極大地增加宏觀經濟運行的風險，尤其是可能在短期內人為地制造金融風險。相信這是所有人都不愿看到的。
人為打壓房價，可能引發更深層次的問題。我國的資產市場結構尚不成熟和完整，股票和證券價格都已跌到了相當的程度。如果房地產市場再大幅下跌，極可能出現所有資產一起貶值的情形。其中風險有多大，不難想象。
很多人買不起房子，的確是個問題。但解決問題要用正確的思路，而不是簡單地打壓房價。其實與其他行業一樣，要真正降低產品價格，惟一正確的辦法是增加供應，鼓勵競爭。實際上，由于項目眾多，競爭激烈，北京本來已經出現了價格下調的跡象，但由于土地緊縮人為的制造了供應緊縮的預期，人們擔心買不到房子，才造成了目前房價的上漲。用限制生產的方式來降低價格，于理不通。
房價的持續上漲，正在激起新一輪對房地產行業的怨氣。但在目前的微妙局面下，冷靜和理性才應是決策者應取的態度。
(資深分析師 冀志罡)
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