本報記者 沈浪 上海報道

　　又是一年一度的教師節。對于家住徐匯區天鑰橋路北趙巷教師樓的數十位教師而言，今天也許依然會收到祝福，但快樂似乎已經遠去。整整一年，漫長的拆遷談判，不僅讓他們曾經的家化為廢墟，隨之而來的，還有巨大的心理陰霾。

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　　越線強遷

　　徐家匯——上海的第二中心城區，以其無與倫比的璀璨人文與繁華時尚的都市氣質，令眾多購房者趨之若鶩。繁華之中，天鑰橋路北趙巷的教師樓如廢墟般的存在，顯得格外刺眼。

　　就在瓦礫之間，有近三十年教齡的黃老師向本報記者感嘆著教師樓并不算長的歷史。1985年，徐匯區政府建造了一幢6層的煤衛獨用的公房。住在里面的，多為有突出表現的優秀教師。因此該樓被稱為“教師樓”。然而，隨著徐家匯商業圈的愈加繁華，原本平靜的教師樓開始變得受人矚目。

　　1999年6月港資開發商永龍公司以優化地塊規劃方案、增加綠化面積、改善小區環境為由，向區政府申請，愿意投資動遷“教師樓“居民。

　　當時，徐匯區動拆遷管理辦公室向居民發出的《征求意見書》中提到，“拆遷的關鍵是要聽取廣大居民的意見，如果絕大部分居民愿意和要求動遷，我們將再議動遷具體細節；如廣大居民不愿動遷，那么永龍動遷‘教師樓’的設想便作罷。”

　　最后的統計結果是超過80％以上的居民反對動遷。1999年6月14號區動拆辦召開《動遷工作座談會》，居民代表一致反對，區政府明確表態：動遷作罷。徐匯區房屋土地管理局取消立項，并將對“教師樓”實施平改坡，透墻綠化、路面修整。

　　仿佛一切就此歸于平靜，誰也不會想到，2003年3月6日“拆遷許可證”突然公布在“教師樓”居民的面前，申請動遷的正是四年前曾經提出動遷申請的永龍公司，項目名稱為“永新花苑三期”。

　　2003年2月27日上海市房屋土地資源管理局所發的《基地房屋拆遷許可通知》中明確規定，天鑰橋路北趙巷75-78號的拆遷期限為2003年3月6日至2003年6月30日。

　　隨后的一切，在黃老師看來，就如同一場風暴，來不及準備，“教師樓”已然千瘡百孔。

　　76號104室朱鋼的家早在2004年4月9日即成為一片廢墟。然而，他和另外近十戶“教師樓”居民依然堅持，該項目的拆遷行為并不規范，其中最為突出的問題就是“越線”。

　　作為港資公司的永龍公司，投資項目立項則必須得到市外資委的批復。上海市外資委2002年11月20日關于上海永龍房地產有限公司建設永新花園三期的批復中明確指出：

　　“經審核，根據上海永龍房地產有限公司與徐匯區房屋土地局簽訂國有土地使用權出讓合同，同意上海永龍房地產有限公司開發位于徐匯區淮海中學地塊(辛耕路以南、天鑰橋路以東)占地面積33034平方米，建設約11.9萬平方米的住宅及配套設施，項目總投資約1.3億美元。”

　　2002年9月28日上海市徐匯區城市規劃管理局核發的工程《建設用地規劃許可證的通知》中對建設用地位置的限定為：東至6層住宅，西至天鑰橋路、南至171弄、北至辛耕路以及辛耕路以北部分用地。

　　而這兩者所規定的項目范圍所存在偏差的區域，恰好就是“教師樓”所處的位置。而根據土地出讓合同后附著的四至范圍圖來看，也很難確定“教師樓”就屬于項目范圍。

　　在徐匯區土地局報送的上海市房屋拆遷許可審批申請表中，核發許可所需資料中的建設項目計劃批準文件、建設用地規劃許可批文、建設用地規劃許可證、區縣以上人民政府的土地使用批準文件幾項全部缺失。在《房屋拆遷許可證》上，項目地點、項目批文、規劃批文三項目也全部為空白。

　　有此多項難以解釋的疑問，以至包括朱鋼在內的多戶居民堅持認為，即使已經有了正規辦理的拆遷許可證，但是“教師樓”并不屬于永龍已經申請的項目范圍，而涉及它的拆遷肯定有“越線”行為。

　　不僅如此，在眾多居民看來，“永新花苑三期”不僅規劃界限不明，甚至在土地出讓中，該地塊也存有問題，而這也是直接導致他們不愿意以低價搬遷的主要理由。

　　土地出讓價：每平方米40元

　　國土資源部11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》第四條明確規定，“商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。”該《辦法》自2002年7月1日起即施行。

　　事實上，上海的土地出讓市場化進程一直走在全國前列。上海土地出讓的綱領性文件——新《上海市土地使用權出讓辦法》(市府第101號令)，《上海市土地使用權出讓招標拍賣試行辦法》(滬府發(2001)26號文件)，于2001年開始施行。

　　這兩個文件規定，六類經營性土地使用權出讓(商業、旅游、娛樂、金融、服務業、商品房等)都應當通過招標拍賣方式進行。

　　永新花苑三期所涉及的地塊，徐匯區房地局與永龍公司簽訂的土地轉讓合同時間是在2002年8月26日，也就是在國土資源部令第11號發布生效后的二個月簽約的，并且依然是以協議出讓方式與永龍公司簽訂了《上海市國有土地使用權出讓合同》(滬房地用(2002)出讓合同第110號)。

　　該合同的第一條即注明“甲方(上海市徐匯區房屋土地管理局)以現狀條件出讓位于上海市徐匯區淮海中學地塊，總面積為33034平方米。乙方(永龍公司)以人民幣22961025元的土地使用權出讓金獲得上述地塊五十年和七十年的土地使用權。其中該地塊中25423平方米為徐匯區成套率改造地塊，土地使用出讓金21736665元免繳。”

　　由此，永龍公司以徐匯區成套率改造的名義僅花了122.4萬元就獲得了徐家匯面積近3.3萬平方米的土地使用權。也就是說，在上海最繁華的核心地段，土地出讓金平均每平方米只有區區40元！

　　位處市中心的盧灣區第40街坊馬當路338號和第41街坊淡水路228號地塊在2004年公開招標中，最高報價建造成商品房后的樓面價將達到18000～20000元／平方米。

　　正是由于這樣巨大的落差，才使得被拆遷居民很難接受這樣的拆遷事實。盡管在近一年不斷的協商中，拆遷補償在一定程度上有所提高，但仍舊有近十戶居民寧愿冒著被強遷的風險，堅持不愿妥協。

　　回遷無望？

　　“部分居民之所以和拆遷公司無法達成協議，其最重要的一點，就是他們所提出的回搬要求。”永龍房地產有限公司的委托律師陳開偉在接受記者采訪時表示，開發商永龍公司并不直接參與業主的談判，但他們也希望能夠盡快解決拆遷問題，保證項目進展，然而，對于拆遷回搬，是永龍絕對不能接受的。

　　然而，上海市之所以在26號文件頒布之后，仍舊允許協議出讓土地的行為，其中一部分原因就是對市政府確定的舊區改造地塊，明確采取議標的辦法。而也就是上海市2001年2月9日頒布的第68號文《關于鼓勵動遷居民回搬，推進新一輪舊區改造試行辦法》中特別提出來的。該文件第五條規定，開發商獲得的零土地出讓金等等多種優惠條件，是必須對回搬原地、原區域(住房價格基本相當地段)的居民，給予一定回報。其中包括鼓勵居民出資回搬，回搬原地、原區域(住房價格基本相當的地段)的居民享受多種優惠政策。也就是說，永龍公司之所以能以幾乎是“零土地出讓金”的平均每平方米40元的價格，取得這塊土地的使用權，很大程度上是得益于這一政策。

　　然而，在享受了過去政策所帶來的便利之后，開發商并沒有實際履行同樣為政策限定的義務，相反，對于居民的回搬有著非常大的抵觸。與此同時，拆遷部門對此諱莫如深。

　　本報記者致電上海市房地局房屋拆遷管理處詢問關于68號文件情況時，相關人士一再表示，所有的拆遷都按照2001年10月29日公布的《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》(第111號)辦理，而對于68號文的具體內容則表示不清楚，同時強調在111號文件之前的文件均作廢。

　　但在111號文件六十九條規定：“本細則自2001年11月1日起施行，1991年7月19日市人民政府發布的《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》、1997年4月22日市人民政府發布的《上海市個體工商戶營業用房拆遷安置補償辦法》以及1997年12月8日市人民政府發布的《上海市危棚簡屋改造地塊居住房屋拆遷補償安置試行辦法》同時廢止。”其中并沒有提及68號文，在文件的最后卻指出“市人民政府其他有關拆遷管理的規定與本細則不一致的，以本細則為準”。

　　68號文是否與111號文矛盾？是否已經廢止？本報記者查詢國家法規數據庫后所顯示的是，該文件依然有效，但同時在多個拆遷單位卻得到了相反的答案。房價飛漲的上海，從市中心搬遷而出的居民，無法住回原處似乎已經成了默認的事實。