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個(gè)人房貸月供不能超過收入一半具體執(zhí)行還需過渡時(shí)間
本報(bào)訊 “借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)。”銀監(jiān)會(huì)9月2日發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》無疑為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理再上“緊箍咒”。記者昨天獲悉，該指引雖然自發(fā)布之日起實(shí)施，但由于各家銀行還要制定相應(yīng)的辦法并逐級(jí)傳達(dá)到分支機(jī)構(gòu)，因此該指引的執(zhí)行
預(yù)計(jì)最快也要下周，甚至更晚些，而其中最為關(guān)鍵的個(gè)人收入的確定仍是一道待解的難題。
據(jù)了解，該《指引》中與普通貸款人有緊密聯(lián)系的有三大要點(diǎn)。
一是關(guān)于個(gè)人信息的真實(shí)性要經(jīng)過層層環(huán)節(jié)來考察，其中包括要借款人的聲明，銀行至少兩次審查，要考慮借款人已有債務(wù)情況。更為重要的是首次規(guī)定“商業(yè)銀行應(yīng)通過對(duì)包括借款人的聘用單位、稅務(wù)部門、工商管理部門以及征信機(jī)構(gòu)等獨(dú)立的第三方進(jìn)行調(diào)查，審核貸款申請(qǐng)的真實(shí)性及借款人的信用情況，以了解其本人及家庭的資產(chǎn)、負(fù)債情況、信用記錄”。
二是要求商業(yè)銀行統(tǒng)一“個(gè)人住房貸款申請(qǐng)表”及“風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估書”。銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，這主要是為了保持?jǐn)?shù)據(jù)的統(tǒng)一性，為銀行一系列的后期工作，如貸后管理、引入按揭保險(xiǎn)以及最終的資產(chǎn)證券化奠定良好的基礎(chǔ)，也有利于相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一征信系統(tǒng)的建立和完善。
三是沒有規(guī)定商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的最高比例限制。在征求意見稿中曾要求商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額不得超過其各項(xiàng)貸款總額的30%的比例，后考慮各行的實(shí)際不做限制。同時(shí)，個(gè)人房貸的首付比例仍為20%。
一位負(fù)責(zé)房貸的銀行人士告訴記者，目前借款人提供各種材料，兩次審查以及判斷借款人收入的合理性這些步驟，在大多數(shù)銀行已經(jīng)在執(zhí)行，銀監(jiān)會(huì)的《指引》實(shí)際上是對(duì)銀行的操作進(jìn)一步規(guī)范。但實(shí)際上銀行最“頭疼”的仍是借款人的真實(shí)收入。“目前國(guó)內(nèi)居民‘灰色收入’比重相當(dāng)高，有時(shí)連居民個(gè)人都不一定能算清楚，銀行更顯得無能為力。現(xiàn)在銀行和銀行之間都沒有實(shí)現(xiàn)個(gè)人貸款信息共享，這意味著借款人在不同銀行貸款購(gòu)買兩三套房，銀行根本不易發(fā)現(xiàn)。更何況，目前銀行從稅務(wù)、征信機(jī)構(gòu)獲得第三方資料由于沒有立法保證，很難執(zhí)行。”
據(jù)了解，中國(guó)人民銀行新成立的征信管理局已著手升級(jí)“銀行信貸登記咨詢系統(tǒng)”，爭(zhēng)取在已有的企業(yè)信息基礎(chǔ)上逐步納入個(gè)人信息；北京、上海、深圳等大城市已開始收集不良貸款人的“黑名單”，其中北京銀行業(yè)協(xié)會(huì)每月定期收集工、農(nóng)、中、建、招商、光大等京城16家銀行不良房貸、車貸借款人的信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，在16家行內(nèi)共享。
難怪有業(yè)內(nèi)人士分析說，銀監(jiān)會(huì)《指引》的出臺(tái)，除了降低目前房貸市場(chǎng)“高溫”的目標(biāo)外，一定程度上是在為日后出臺(tái)的統(tǒng)一征信系統(tǒng)做準(zhǔn)備。雖然目前尚有很多難點(diǎn)影響到執(zhí)行效果，但大趨勢(shì)已相當(dāng)明顯，即個(gè)人信用體系已經(jīng)在緊鑼密鼓地籌建中，虛假借貸被發(fā)現(xiàn)后，很可能以后將寸步難行。
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