中新社北京九月二日電 中國銀監會二日發布《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，引導商業銀行充分理解和有效識別房地產貸款風險，其中包括在發放個人住房貸款時應關注借款人的償還能力。

　　上述指引從風險管理的角度規定，商業銀行應將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在百分之五十以下，月所有債務支出與收入比控制在百分之五十五以下。

　　指引還要求商業銀行統一“個人住房貸款申請表”，并將借款人以及風險審核信息以“風險評估書”的形式記錄在案。“風險評估書”基本涵蓋了對借款人進行分析的各個方面，如償還能力、還款意愿、擔保情況、財務狀況、基本情況及其它情況。

　　中國房地產金融業務近年快速發展，從一九九八年到二○○二年商業銀行房地產開發貸款余額年均增長百分之二十五點三；個人住房貸款余額更是因為壞賬率低從一九九七年到二○○二年年均增長百分之一百一十三。從去年到今年上半年，商業銀行房地產開發貸款余額和個人住房貸款余額仍然保持了較快的增長勢頭。

　　如此高增長引起監管部門警覺，中國銀監會有關部門負責人稱，由于當前房地產開發商主要依賴銀行機構貸款，一旦市場逆轉，銀行機構的不良資產將大量增長。從目前的情況看，國內商業銀行識別、衡量、監測和控制房地產貸款風險(包括房地產開發貸款和個人住房貸款)的手段和能力明顯不足。

　　銀監會的指引共分為七章、四十七條，沒有規定商業銀行房地產貸款的最高比例限制，但在對商業銀行提出總體風險控制要求的基礎上，對土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款的風險管理分別提出了要求，并對銀監會的相關風險監管措施進行了規定。

　　銀監會有關部門負責人稱，房地產貸款已逐漸成為中國商業銀行信貸資產的重要組成部分，指引的制定和發布，著眼于較長時期中國商業銀行房地產信貸的健康發展，著眼于引導商業銀行內部風險控制長效機制的建立和完善。

　　附：商業銀行房地產貸款風險管理指引

　　第一章總則

　　第一條為提高商業銀行房地產貸款的風險管理能力，根據有關銀行監管法律法規和銀行審慎監管要求，制定本指引。

　　第二條本指引所稱房地產貸款是指與房產或地產的開發、經營、消費活動有關的貸款。主要包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等。本指引所稱土地儲備貸款是指向借款人發放的用于土地收購及土地前期開發、整理的貸款。土地儲備貸款的借款人僅限于負責土地一級開發的機構。

　　房地產開發貸款是指向借款人發放的用于開發、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目的貸款。

　　個人住房貸款是指向借款人發放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。

　　商業用房貸款是指向借款人發放的用于購置、建造和大修理以商業為用途的各類型房產的貸款。

　　第二章風險控制

　　第三條商業銀行應建立房地產貸款的風險政策及其不同類型貸款的操作審核標準，明確不同類型貸款的審批標準、操作程序、風險控制、貸后管理以及中介機構的選擇等內容。

　　商業銀行辦理房地產業務，要對房地產貸款市場風險、法律風險、操作風險等予以關注，建立相應的風險管理及內控制度。

　　第四條商業銀行應建立相應的監控流程，確保工作人員遵守上述風險政策及不同類型貸款的操作審核標準。

　　第五條商業銀行應根據房地產貸款的專業化分工，按照申請的受理、審核、審批、貸后管理等環節分別制定各自的職業道德標準和行為規范，明確相應的權責和考核標準。

　　第六條商業銀行應對內部職能部門和分支機構房地產貸款進行年度專項稽核，并形成稽核報告。稽核報告應包括以下內容：

　　(一)內部職能部門和分支機構上年度發放貸款的整體情況；

　　(二)稽核中發現的主要問題及處理意見；

　　(三)內部職能部門和分支機構對上次稽核報告中所提建議的整改情況。

　　第七條商業銀行對于介入房地產貸款的中介機構的選擇，應著重于其企業資質、業內聲譽和業務操作程序等方面的考核，擇優選用，并簽訂責任條款，對于因中介機構的原因造成的銀行業務損失應有明確的賠償措施。

　　第八條商業銀行應建立房地產行業風險預警和評估體系，對房地產行業市場風險予以關注。

　　第九條商業銀行應建立完善的房地產貸款統計分析平臺，對所發放貸款的情況進行詳細記錄，并及時對相關信息進行整理分析，保證貸款信息的準確性、真實性、完整性，以有效監控整體貸款狀況。

　　第十條商業銀行應逐筆登記房地產貸款詳細情況，以確保該信息可以準確錄入銀行監管部門及其他相關部門的統計或信貸登記咨詢系統，以利于各商業銀行之間、商業銀行與社會征信機構之間的信息溝通，使各行充分了解借款人的整體情況。

　　第三章土地儲備貸款的風險管理

　　第十一條商業銀行對資本金沒有到位或資本金嚴重不足、經營管理不規范的借款人不得發放土地儲備貸款。

　　第十二條商業銀行發放土地儲備貸款時，應對土地的整體情況調查分析，包括該土地的性質、權屬關系、測繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規劃中的用途與預計開發計劃是否相符等。

　　第十三條商業銀行應密切關注政府有關部門及相關機構對土地經濟環境、土地市場發育狀況、土地的未來用途及有關規劃、計劃等方面的政策和研究，實時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值虛增或其他情況而導致的貸款風險。

　　第十四條商業銀行應對發放的土地儲備貸款設立土地儲備機構資金專戶，加強對土地經營收益的監控。

　　第四章房地產開發貸款的風險管理

　　第十五條商業銀行對未取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證的項目不得發放任何形式的貸款。

　　第十六條商業銀行對申請貸款的房地產開發企業，應要求其開發項目資本金比例不低于35%。

　　第十七條商業銀行在辦理房地產開發貸款時，應建立嚴格的貸款項目審批機制，對該貸款項目進行盡職調查，以確保該項目符合國家房地產發展總體方向，有效滿足當地城市規劃和房地產市場的需求，確認該項目的合法性、合規性、可行性。

　　第十八條商業銀行應對申請貸款的房地產開發企業進行深入調查審核：包括企業的性質、股東構成、資質信用等級等基本背景，近三年的經營管理和財務狀況，以往的開發經驗和開發項目情況，與關聯企業的業務往來等。對資質較差或以往開發經驗較差的房地產開發企業，貸款應審慎發放；對經營管理存在問題、不具備相應資金實力或有不良經營記錄的，貸款發放應嚴格限制。對于依據項目而成立的房地產開發項目公司，應根據其自身特點對其業務范圍、經營管理和財務狀況，以及股東及關聯公司的上述情況以及彼此間的法律關系等進行深入調查審核。

　　第十九條商業銀行應嚴格落實房地產開發企業貸款的擔保，確保擔保真實、合法、有效。

　　第二十條商業銀行應建立完備的貸款發放、使用監控機制和風險防范機制。在房地產開發企業的自有資金得到落實后，可根據項目的進度和進展狀況，分期發放貸款，并對其資金使用情況進行監控，防止貸款挪作他用。同時，積極采取措施應對項目開發過程中出現的項目自身的變化、房地產開發企業的變化、建筑施工企業的變化等，及時發現并制止違規使用貸款情況。

　　第二十一條商業銀行應嚴密監控建筑施工企業流動資金貸款使用情況，防止用流動資金貸款為房地產開發項目墊資。

　　第二十二條商業銀行應對有逾期未還款或有欠息現象的房地產開發企業銷售款進行監控，在收回貸款本息之前，防止將銷售款挪作他用。

　　第二十三條商業銀行應密切關注房地產開發企業的開發情況，確保對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款后，該房屋能夠在合理期限內正式交付使用。

　　第二十四條商業銀行應密切關注建筑工程款優于抵押權受償等潛在的法律風險。

　　第二十五條商業銀行應密切關注國家政策及市場的變化對房地產開發項目的影響，利用市場風險預警預報機制、區域市場分類的指標體系，建立針對市場風險程度和風險類型的階段監測方案，并積極采取措施化解因此產生的各種風險。

　　第五章個人住房貸款的風險管理

　　第二十六條商業銀行應嚴格遵照相關個人住房貸款政策規定，不得違反有關貸款年限和貸款與房產價值比率等方面的規定。

　　第二十七條商業銀行制定的個人住房貸款申請文件應包括借款人基本情況、借款人收支情況、借款人資產表、借款人現住房情況、借款人購房貸款資料、擔保方式、借款人聲明等要素(其中具體項目內容參見附件1)。

　　第二十八條商業銀行應確保貸款經辦人員向借款人說明其所提供的個人信息(包括借款人所提交的所有文件資料和個人資產負債情況)將經過貸款審核人員的調查確認，并要求借款人據此簽署書面聲明。

　　第二十九條商業銀行應將經貸款審核人員確認后的所有相關信息以風險評估報告的形式記錄存檔。上述相關信息包括個人信息的確認、銀行對申請人償還能力、償還意愿的風險審核及對抵押品的評估情況(具體內容參見附件2)。

　　第三十條商業銀行的貸款經辦人員對借款人的借款申請初審同意后，應由貸款審核人員對借款人提交文件資料的完整性、真實性、準確性及合法性進行復審。

　　第三十一條商業銀行應通過借款人的年齡、學歷、工作年限、職業、在職年限等信息判斷借款人目前收入的合理性及未來行業發展對收入水平的影響；應通過借款人的收入水平、財務情況和負債情況判斷其貸款償付能力；應通過了解借款人目前居住情況及此次購房的首付支出判斷其對于所購房產的目的及擁有意愿等因素，并據此對貸款申請做整體分析。

　　第三十二條商業銀行應對每一筆貸款申請做內部的信息調查，包括了解借款人在本行的貸款記錄及存款情況。

　　第三十三條商業銀行應通過對包括借款人的聘用單位、稅務部門、工商管理部門以及征信機構等獨立的第三方進行調查，審核貸款申請的真實性及借款人的信用情況，以了解其本人及家庭的資產、負債情況、信用記錄等。

　　商業銀行對自雇人士(即自行成立法人機構或其他經濟組織，或在上述機構內持有超過10%股份，或其個人收入的主要來源為上述機構的經營收入者)申請個人住房貸款進行審核時，不能僅憑個人開具的收入證明來判斷其還款能力，應通過要求其提供有關資產證明、銀行對帳單、財務報表、稅單證明和實地調查等方式，了解其經營情況和真實財務狀況，全面分析其還款能力。

　　第三十四條對以個人身份申請的商業用房貸款，如借款人是自雇人士或公司的股東、董事，商業銀行應要求借款人提供公司財務報表，業務資料并進行審核。

　　第三十五條商業銀行應根據各地市場情況的不同制定合理的貸款成數上限，但所有住房貸款的貸款成數不超過80%。

　　第三十六條商業銀行應著重考核借款人還款能力。應將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務支出與收入比控制在55%以下(含55%)。

　　房產支出與收入比的計算公式為：(本次貸款的月還款額+月物業管理費)/月均收入

　　所有債務與收入比的計算公式為：(本次貸款的月還款額+月物業管理費+其他債務月均償付額)/月均收入

　　上述計算公式中提到的收入應該是指申請人自身的可支配收入，即單一申請為申請人本人可支配收入，共同申請為主申請人和共同申請人的可支配收入。但對于單一申請的貸款，如商業銀行考慮將申請人配偶的收入計算在內，則應該先予以調查核實，同時對于已將配偶收入計算在內的貸款也應相應的把配偶的債務一并計入。

　　第三十七條商業銀行應通過調查非國內長期居住借款人在國外的工作和收入背景，了解其在華購房的目的，并在對各項信息調查核實的基礎上評估借款人的償還能力和償還意愿。

　　第三十八條商業銀行應區別判斷抵押物狀況。抵押物價值的確定以該房產在該次買賣交易中的成交價或評估價的較低者為準。

　　商業銀行在發放個人住房貸款前應對新建房進行整體性評估，可根據各行實際情況選擇內部評估，但要由具有房地產估價師執業資格的專業人士出具意見書，或委托獨立的具有房地產價格評估資質的評估機構進行評估；對于精裝修樓盤以及售價明顯高出周邊地區售價的樓盤的評估要重點關注。

　　對再交易房，應對每個用作貸款抵押的房屋進行獨立評估。

　　第三十九條商業銀行在對貸款申請做出最終審批前，貸款經辦人員須至少直接與借款人面談一次，從而基本了解借款人的基本情況及其貸款用途。對于借款人遞交的貸款申請表和貸款合同需有貸款經辦人員的見證簽署。

　　商業銀行應向房地產管理部門查詢擬抵押房屋的權屬狀況，決定發放抵押貸款的，應在貸款合同簽署后及時到房地產管理部門辦理房地產抵押登記。

　　第四十條商業銀行對未完全按照前述要求發放的貸款，應有專門的處理方法，除將發放原因和理由記錄存檔外，還應密切關注及監控該筆貸款的還款記錄。

　　第四十一條商業銀行應建立逾期貸款的催收系統和催收程序。應將本行內相關的個人信用資料包括逾期客戶名單等實行行內共享。

　　第六章風險監管措施

　　第四十二條銀監會及其派出機構定期對商業銀行房地產貸款發放規模、資產質量、償付狀況及催收情況、風險管理和內部貸款審核控制進行綜合評價，并確定監管重點。

　　第四十三條銀監會及其派出機構根據非現場監管情況，每年至少選擇兩家商業銀行，對房地產貸款的下列事項進行全面或者專項檢查：(一)貸款質量；(二)償付狀況及催收情況；(三)內部貸款審核控制；(四)貸后資產的風險管理；(五)遵守法律及相關規定；(六)需要進行檢查的其他事項。

　　第四十四條銀監會及其派出機構對現場檢查中發現的房地產貸款管理存在嚴重問題的商業銀行，將組織跟蹤檢查。

　　第四十五條銀監會及其派出機構或銀行業自律組織對介入房地產貸款的中介機構，一旦發現其有違背行業規定和職業道德的行為，將及時予以通報。

　　第七章附則

　　第四十六條本指引由銀監會負責解釋。

　　第四十七條本指引自發布之日起施行。

　　(李鵬)

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