本報近日連續推出的有關購房定金的報道，在社會上引起強烈反響。針對消費者對于購房定金存在的種種困惑，本報于昨天上午9：00—11：00開通購房定金熱線，邀請省消委會消費指導部主任李繼平、副主任左冬云等專業人士作現場解答。

　　據統計，短短兩個小時內，共有400多名讀者打通本報熱線，這些來自廣州、深圳、韶關、河源、清遠等全省各地的消費者講述了自己在購房過程中遭遇的困擾。

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　　消費者有責　定金無法追回

　　在本報昨日接到的熱線電話中，有50.9％的消費者屬自身原因放棄成交，從而導致購房定金無法追回，如經濟能力無法承受、看中了別的房子、對周邊環境不滿意等。省消委會表示，因消費者自身原因造成不能成交的，按合同法規定，是不能退定的。

　　省消委會表示，消費者在購房時要注意價格和觀察樓房的周邊環境，并咨詢樓盤發展商有關規劃情況。如果落定后才覺得房子面積小、周邊環境嘈雜、房價太貴的話，并不屬于發展商有意欺騙，因此是無法追回定金的。

　　發展商表示，消費者落定的有效期一般為15天，在這段時間內，發展商不會再將該樓盤推介給其他客戶，如果落定者決定不要該套房子的話，發展商也錯失了很多賣房的機會，并因此受損。

　　發展商有責　定金可追回

　　省消委會表示，因發展商原因導致不能成交，而消費者無法追回定金的，消費者有權索回定金。如果發展商拒絕退定的話，消費者可向省消委會投訴，由消委會將投訴轉交給發展商，若發展商不予理睬，省消委會則將支持消費者進行起訴。

　　就在一些消費者支付了高達過萬的購房定金卻又無法索回時，一些發展商卻悄悄地將每年沒收的幾十萬甚至上百萬的購房定金揣入荷包。昨日，一些業內人士向記者踢爆了有關購房定金的內幕，指出購房定金已成為發展商一筆不菲的額外收入。

　　廣州每年購房定金達三五千萬

　　有5年房地產銷售從業經驗的黃小姐告訴記者，1999年至今，她先后在3個樓盤從事銷售工作，每個樓盤每年的購房定金收入不下幾十萬。以其目前服務的樓盤為例，該樓盤去年銷售了2000多套商品房，其中大約有5％的房子屬于落了定最后沒有成交的，每套房的定金一般在5000元至3萬元不等，如果平均以每套一萬元定金來算的話，該樓盤僅定金的年收入就約有百萬元。

　　對于購房定金這部分收入，廣州市海珠區某中型樓盤銷售部經理在閑聊時告訴記者，“我們每年購房定金就是好幾十萬的純收入啊！”據該經理介紹，該樓盤每年的銷售量在1500套房左右，其中約有3％最后未能成交，沒收的購房定金多達五六十萬元，從而成為公司的隱形收入。

　　據有關數據顯示，2003年廣州十區一手商品房的銷售額約為440億，共計10萬多套房。有業內人士透露，目前，落定而不能成交的比率大約在3％—5％，按此計算，僅廣州每年的購房定金就多達3000萬—5000萬元。同時，該業內人士透露，在收取購房定金時，發展商開具的一般都是收據而非發票，因此這部分收入又免去了上稅的環節，從而成為發展商的“純收入”。

　　買房五大遭遇

　　1　房屋面積縮水1／4，定金卻不能退

　　廣州市民馮先生稱，上個月他看中了東山區大沙頭某樓盤一所套內面積為67.72平方米的房子，并交了1萬元定金。誰知，他在自己丈量后卻發現房子的實際套內面積竟然只有52.8平方米，嚴重縮水15平方米，馮先生要為此額外多支出約10萬元。大呼上當的馮先生于是要求發展商退還定金，但遭拒絕。

　　觀點交鋒：

　　消委會觀點：如果該房的實際套內面積與認購協議上簽訂的套內面積嚴重不符，消費者有權要求退還定金。

　　發展商觀點：目前房屋售價絕大多數是按照建筑面積來計算，房產合同上的規定是：建筑面積在0.6％以內的誤差，房產商不作解釋。

　　2　發展商沒錢蓋房，導致小區停工

　　2001年9月，深圳的余先生在福田區某樓盤看中了一套房子，并交付了兩萬元定金。然而，令余先生始料不及的是，他剛交了定金不到一星期，發展商就因沒錢建樓而導致該小區停工。兩個月后，該小區仍然沒有恢復施工，余先生于是向開發商要求退回定金，但遭到拒絕。

　　觀點交鋒：

　　消委會觀點：如果開發商延遲交樓，消費者有權按合同追討賠償或要求退定，否則不能以小區暫時停工作為退定理由。

　　發展商觀點：無論開發商停工與否，只要其在合約約定的日期內交房給消費者，就不能算是開發商的過失。

　　3　售樓小姐承諾：不是廣州戶口也能八成按揭

　　中山市的蔡小姐昨天通過本報熱線講述自己的苦惱。幾天前，她在廣州市黃石路某樓盤看中了一套房子，蔡小姐擔心外地戶口不可以做八成按揭，可當時售樓小姐承諾她：外地戶口也可以做八成按揭，于是她當天就很高興地交了1萬元定金并簽訂了認購書。然而，當蔡小姐興致勃勃地去簽購買合同時，卻被告知非廣州市戶口不能做八成按揭，當時她就要求發展商退還定金，但卻遭拒絕。

　　觀點交鋒：

　　消委會觀點：這種誤導消費者的行為，消費者可以要求發展商退還定金，但必須提供法律上的有效證據，如錄音證明、無利益關系的第三方證明等。

　　發展商觀點：現在買房憑的是認購書和買房合同，售樓小姐的口頭承諾屬于個人行為，公司不予認可。

　　4　發展商要求買家將房款存入私人賬號

　　韶關市民吳先生今年7月中旬在韶關市曲江縣(現為曲江區)看中了某樓盤一套房子，并付了5000元定金，他本打算本月底付清房款，但令吳先生感到蹊蹺的是，該小區發展商竟要求他把房款直接存入一個私人賬號。吳先生覺得此舉很不合適，心存疑慮的他要求退回定金，但遭到拒絕。

　　觀點交鋒：

　　消委會觀點：按照國家有關規定，商品房預售房款應當直接劃入該發展商的統一專用賬戶，而非私人賬號，否則消費者可拒絕付款或要求退定。

　　發展商觀點：如果這是合同約定的賬號，可以付款；客戶對此不滿意的話，可以和開發商協商采用其他的付款方式。

　　5　購房者事前不知樓房對面是病房

　　一提起買房，廣州的張小姐至今仍汗毛直豎。張小姐在來電中稱，今年8月16日，她到寶崗大道某樓盤看房，當她向售樓小姐咨詢所認購房子對面的一座樓房是什么類型的建筑時，售樓小姐告訴她是員工宿舍樓，張小姐于是到售樓部交了2000元定金并簽了認購書。然而，幾天后張小姐得知，其認購的房子對面的那座樓房是病房樓，而病房樓旁邊居然是停尸間。深感受騙的張小姐當即要求退定卻遭拒絕。

　　觀點交鋒：

　　消委會觀點：如果消費者能提供售樓小姐有意隱瞞事實的證據，如錄音或無利益關系的第三方證人，可以要求退定。

　　發展商觀點：這種口頭上的說法一般都沒有什么依據，發展商不需要為此負責。

　　賣房四大招數

　　▲手段：通過向消費者出示客戶來訪記錄、購房意向書、公開掛出售樓成績表等方式，說明該樓搶手。或聲稱即將售完或降價即將結束，以及搖號選房等手段給消費者壓力。

　　從事樓盤銷售有4年經驗的周小姐：通過搖號選房來制造房子熱銷的假象最管用。就在上周，其所服務的廣州天河區某高檔樓盤就以此贏得了不少買家。周小姐告訴記者，為了讓顧客盡快落定，售樓小姐一般會告訴顧客，因為這個樓盤特別熱銷，所以顧客要先交定金，之后才能通過搖號的方式來安排選房，并享受額外優惠。許多顧客害怕房子賣光了，因此紛紛搶先落定。事實上，該樓盤的房子是供過于求的。

　　對策：不要被房產商制造的氛圍所迷惑，保持冷靜，要告訴自己，可選擇的房子很多，而錢一旦付出就收不回。

　　謊報設施誘你買　售前承諾難兌現

　　▲手段：將房子的配套設施和公共設施吹得天花亂墜，誤導消費者落定。

　　番禺某樓盤物管處郭先生：2001年，其所任職的某樓盤拼命鼓吹配套設施完善，由于該地段交通不便，該樓盤在宣傳時打出三條前往廣州主要地段的固定班車線路，并承諾從早上7時到晚上9時，每半小時一班。實際上，該承諾只在售房的前半年兌現了，出于成本考慮，發展商在2002年將班車時間改成每天上午兩班、下午一班；沒到半年，只剩下早上7時一班、下午6時一班；等到今年年初，發展商稱因少有人乘坐，決定取消小區班車。實際上，發展商從一開始就計劃好了逐步停止班車的，其間的小區班車、司機都是租用的，房子一賣完，就開始逐步取消。

　　對策：對于房子的設備標準、配套基礎設施、公共設施等，消費者不要只聽信房產商的口頭承諾，應要求發展商出示正式的合同文本，立字為據。

　　售樓小姐施巧嘴　打動顧客急落定

　　▲手段：拼命吹捧買方，并夸大投資潛力。

　　廣州淘金路某樓盤銷售人員黃小姐：繁華路段要以投資自用兩相宜的說法打動顧客，售樓小姐一般會非常贊賞地告訴顧客“你真是有眼光，這個小區不僅環境好，位置也好。小區后面的地鐵馬上要開通啦，你看過來租房的也這么多。其實租出去價值還更高呢，我們也省事。你要是真的喜歡可得趕快買，現在不買可就是別人的啦。”顧客一般聽完之后鮮有不動心的，于是紛紛落定。實際上，雖然也在淘金路，但由于具體地段的差異，房子的投資潛力與期望值是相差很遠的。

　　對策：聽了售樓人員天花亂墜的介紹，千萬不要自亂方寸，就算是很多人搶，也應考察清楚房子的實際環境。

　　公司員工扮“房托”　引得買家“搶”房子

　　▲手段：讓一些人冒充認購者前來買房，甚至假意付定簽約，刻意讓購房者聽到其對話，給購房者心理壓力。

　　番禺某樓盤售樓人員黃小姐：在周末這種銷售旺日時，讓本公司的行政人員到財務取一萬元，然后到銷售前臺，故意從包里拿出厚厚一疊鈔票，對售樓小姐說，“我把錢帶來了，你趕快幫我辦手續，就要昨天看中的那套！”這時，售樓小姐接了另一個電話，只聽她故意提高音量：“林小姐啊，不好意思呀，你昨天看中的那套房子沒有了。我們這邊現在有一位先生已經來落定了，你再挑另外一套吧。”別的買家一看這樓這么搶手，于是紛紛落定。

　　對策：不管別人怎么搶，確定自己是否真的下定決心再做選擇。

　　三大原因催生“霸王條款”

　　在購房中，開發商利用自身地位或經濟上的優勢地位，在制定格式合同條款時盡量減少自己應負的責任，卻要求消費者所承擔的責任面面俱到，消費者根本沒有選擇締約與否的自由，其利益一般也得不到保護。那么，房屋認購何以出現如此多的“霸王條款”？省消委會昨日指出了“霸王條款”產生的三大原因。

　　首先，現行的合同格式條款大多是經營者或行業組織單方制定，在制定過程中沒有征求消費者的意見，并故意設置不平等條款。其次，由于監督管理合同格式條款的法律法規還不健全，對合同格式條款缺乏有效的監督。另外，省消委會表示，因為合同格式條款不可能用一些固定的文本去規范所有的交易行為，因此導致大量的經營者自訂合同格式條款。

　　省消委會昨日同時表示，繼本月公布了房地產認購環節中的“霸王條款”之后，將于9月向社會公布房地產合同的“霸王條款”。有選擇地對消費者反映的情況進行公開點評，并敦促有關企業予以改正，同時希望有關部門進行規范管理。

　　省消費者委員會咨詢投訴電話：(020)85592315或85597315

　　地址：廣州天河路104號黃埔大廈東座5樓(510620)

　　采寫：本報記者　商琦　實習生　林絮　周伊雯　成婷