八月過半，各種房地產政策紛至沓來，但仍然有一處“桃花源”超然于各種政策之外——高檔公寓租賃市場。然而，其表面的傲然并沒能掩飾其內在的慌亂。在日益走低的市場中，他們必須直面新一輪的降價。

　　從48美元跌破20美元

中行抵債資產網上營銷 精彩手機賽事全攻略 雅典猜猜猜千元懸賞 大型休閑游戲燃燒戰車

　　從1995年的波峰，到如今的波谷，巨大的反差讓現在已經身居高位的地產精英們唏噓不已，然而更多的業內年輕人并沒有經歷從“黃金時代”到“青銅(資訊 論壇)時代”的更迭。到目前為止，波谷還未探底。

　　1995年，在地產界工作10年以上的人回憶起那個年代的時候，都會帶著頗為復雜的心情。就在那一年，北京高檔公寓租賃市場的月租金達到歷史的頂峰，平均月租金沖到了48美元／平方米。隨后，自1996年年初，開始了漫長而持續的下滑，這個趨勢幾乎是不可阻擋的，至1999年，在4年之中月租金下降到了25美元／平方米，這段時間在業內被稱為“巨變的年代”。

　　直到今天，下滑仍然沒有終止，2004年初，月租金維持在20美元，在立秋之后，月租金已經跌破了20美元。

　　“這是一種理性的回歸。”太平戴維斯租賃部的馮小姐冷靜地說，“而且，這種理性還會延續下去。”

　　1995年前后，外資開始驟然增加，高檔公寓租賃市場明顯處在供不應求的局面，一批外國公司派人來到北京長駐，但卻找不到合適的住所。而當時的高端物業供給量少得可憐，只有國貿地區可憐的百余套公寓。外國人在爭搶中將價格抬到了天上，即便如此，他們仍然認為是值得的。對于這批中國淘金者來說，金礦的誘惑遠比租金重要得多。

　　未來三年還會再降

　　供過于求在情理之中，租金下調已成共識。未來三年，高檔公寓的空置率成了一個異常敏感的話題。

　　2002年，高檔房地產項目開始大規模投入建設，按照房地產界“三年”的建設周期，至2005年，高檔房產將開始大幅度投放市場，屆時，供大于求的局面會相當突出，有人將其稱為高檔地產的“冰期”。

　　戴德量行董事胡港文在北京已經工作了4年的時間，坐在位于光華長安大廈的北京總部里，這個四十開外的香港人操著一口流利的普通話：“未來三年，會出現非常明顯的供大于求。”

　　在隨后的采訪中，記者在仲梁聯行副董事張紅口中得到了同樣的印證，租金“肯定有一個下滑”。

　　旁邊的研究部經理卡羅琳給出了一個預測性數據：“總體而言，各個項目的租金都會下降3%到4%，但某些項目，甚至會下降10%。”

　　對于“三年率”的提法，張紅做了一個延伸，她認為，1992年到1995年，這大體三年之間，以外商投資為主；從1997年到2000年，是一個平緩的過度期；2001年到2004年是房地產蓬勃發展的時期，幾乎每三年一個檔，到了下一個三年，高檔公寓租賃市場競爭會加劇。

　　對地產商來說，高檔公寓租賃必然會出現一個冰期，但對于房地產中介服務商來說，卻仍然是艷陽天。在地產界頗具盛名的仲梁聯行，去年剛剛從豐聯廣場搬到國貿西樓，由B級寫字樓遷進了A級寫字樓，過去10年利潤保持了15%以上增幅。裝飾一新的辦公室令人們對整個行業都充滿了信心。同樣在地產行業，中介商和開發商在高端市場完全是冰火兩重天。

　　需求年增5% 供給年增10%

　　需求與供給的失衡已經初步顯現出來，在基數本已拉開的前提下，彼此的增速也在朝更加不均衡的狀態發展。

　　卡羅琳的市場調查為記者提供了更為豐富的資料，從2003年高檔公寓就開始大幅度放量，增量從昔日平均每年的2000多套，一下翻了一倍，躍升到4000多套，2004年，整體公寓增量將達到6400多套，但截止到上半年只增加了2000多套，下半年將是放量的重點，其壓力將在明年開始顯現。

　　2005年，預計將再增加2200套公寓，600套別墅，2006年將增加1200套公寓，400套別墅。三年合計增加近1萬套公寓，相當于此前整體存量。根據太平戴維斯的統計，截至2004年上半年，北京市高檔公寓存量為6920套。

　　“供給平均每年會增加10%。”張紅給出了一個定量的推測。

　　而與此相對應的需求情況更為復雜。

　　“需求在增加，但趕不上供給的增加速度。”胡港文表示。他認為，外資企業在上海和北京的權衡中，在悄悄地發生變化。前一階段以開拓業務為主，將總部設在上海為宜。經過10年左右的滲透，現在已經過渡到了第二階段，以政府公關為主，這樣一來，將總部設在北京就方便得多了。

　　但這并不意味著需求增加會突飛猛進，恰恰相反，增長還是緩慢的。

　　據了解，高檔公寓租賃市場90%以上的客戶是外資企業，只有不到10%的比例被國有企業和其他成分的人士占據。民營企業大多會選擇買房，而不是租房。只有外資企業一直保持著這個傳統。

　　“每個外企高管的個人偏好不同，選擇的公寓也不會一樣。”

　　而且，外企高管的任期一般為3到5年，繼任者是不會再住前任的房子的。

　　高檔公寓市場的情況比較特殊，而對于大眾租賃市場而言，前景仍然很廣闊，據21世紀不動產市場部經理高學忠推測，全市租賃市場的供需比例仍然是1�`6左右。

　　空置率下降有隱情

　　空置率下降只是暫時性的統計技巧。

　　目前，從入駐京城的各大國際高端中介得到的口徑是，高檔公寓的空置率在下降，維持在25%左右，但同時，大量項目投放市場。高投放量基礎上的低空置率是如何形成的呢？

　　張紅給記者解開了其中的謎團。

　　租賃市場和商品房一級市場有所不同。對于一級市場而言，建筑商交房時間就是可銷售時間，從交房的時間算起，該項目就可以被統計進市場增量。

　　但租賃市場有自己特殊的地方，尤其是高檔公寓租賃市場，交房的時候并沒有進入可入住狀態。其中包括多重原因，比如物業管理沒有到位、內部裝修沒有到位、綜合協調沒有到位……高端租戶對房子的整體品質要求很高，硬件條件只是其中一部分，

　　“一般要經過3到6個月，這也僅僅是保守估計。”張紅說，因此，老公寓比新公寓還好租，這在業內也不是什么新鮮事了。

　　當前的統計并沒有把這部分已經進入市場，但不具備入住條件的項目計算在內，致使分母比實際情況小了很多。

　　半年的時間差所形成的低空置率并不會維持太久，在明年年初，專家預期，空置率將會再度上升。

　　商報記者　李海