本報記者　 曾業輝

　　 2004年6月底，中國經濟時報記者收到一份長春市明珠小區業主致首都各大媒體的投訴材料，投訴大連萬達集團長春房地產有限公司(下稱長春萬達)對業主欺詐，售樓期間所作廣告宣傳中的各項承諾時過5年無一兌現，材料中附有近300戶業主的集體簽名。

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　　 材料集中反映了長春明珠小區存在綠地縮水、配套設施不全、適齡兒童無法入學、隨意更改規劃、占用綠地建別墅等問題，認為長春萬達虛假宣傳、侵犯了業主的合法權益，要求開發商賠禮道歉并給予相應補償等。

　　 進京投訴代表王先生提供的部分影像資料引起了記者的關注，長春明珠獲“金獎樓盤”的復印件與小區內貼滿各種維權標語的照片形成了強烈的反差，幾名背著“我要上學”橫幅在烈日下請愿的孩童身影更令人揪心。

　　 作為全國知名的房地產企業，大連萬達開發的“金獎樓盤”為何會引發如此大規模的投訴？記者決定到長春實地調查。

　　實地暗訪

　　7月2日到達長春的當天，記者到長春明珠小區進行了一番暗訪。

　　 萬達在長春口碑如何？記者詢問了幾位出租車司機，長春明達出租汽車公司的李師傅說：“聽說挺大的，好像還不錯。”另一位出租車司機表示：“不是很清楚，最近聽說和業主鬧得挺兇的。”

　　記者剛進小區的時候，并沒有見到想像中的狼籍一片、標語橫飛的場面，甚至感覺綠化比北京大部分小區都強多了，只是路邊停滿了汽車，也沒有停車位，擁擠地扎在路邊。

　　 但是越往里，各色維權標語漸漸多了起來，有的貼在外墻上，有的貼在門窗里：“掀起一場全民抗擊地產欺詐的黑色風暴”、“公開公有建筑黑幕，把錢還給業主”、“親民政府，為民作主！”

　　在接近最里層別墅區的位置，位于C-19區的一排連體房顯得非常扎眼，從門窗到墻體甚至是頂樓，貼滿了數以百計的各色標語和橫幅，有的標語令人觸目驚心，插圖則透露出憤懣與無奈。

　　 傍晚時分，記者見到小區中心的休閑廣場上集聚了很多人群，大家議論紛紛。“萬達明擺著欺詐，就不信沒個說理的地方。”一位老太太揮著手臂說。“什么承諾都不兌現，什么態都不表，想怎么糊弄就怎么糊弄。”旁邊有人附和。“要不明天大伙兒都上銷售中心去鬧去。”不少年輕人相互鼓動。

　　 記者在長春明珠售樓中心看到，業主維權的大橫幅就擺在大門口，售樓中心大廳內冷冷清清。

　　配套縮水

　　業主李先生告訴記者，他是在2001年被長春明珠的銷售廣告所打動：“金獎樓盤”、“完善的配套”、“優美的環境”以及大連萬達的牌子讓他下決心購買當時長春幾乎最貴的商品房，再加上當時萬達在廣告中鄭重承諾：房屋滲漏，賠款三萬；面積短缺，缺一賠三；不滿意者，可退可換。李先生很滿意，還推薦朋友也一塊購買長春明珠的房子。

　　 “等你入了套，一切都變了，綠地縮水了，說得天花亂墜的配套設施也不見了。你索賠，不理；你告狀，敗訴。”

　　 “萬達揚言，去告啊，說不定還能幫萬達多要點地。”

　　 李先生向記者提供了一份2000年8月11日出版的長春晚報，20版刊登有長春明珠的售樓廣告，“萬達開發興建的200多平方米商品房，其銷售率達100％，空置率為零。”廣告主體內容為“購買長春明珠的十大理由”：買地段，買環境，買配套，買質量，買健康，買教育，買智能化，買品牌，買物業管理，買價格。

　　 摘錄其中幾條理由如下。“2、買環境：萬達地產不惜犧牲用地面積，在‘長春明珠’居住區規劃了大片的集中綠地。區內僅10000平方米以上的集中綠地便達15處之多，其中最大的綠化中心廣場——音樂噴泉的廣場的面積3萬多平米。“長春明珠”的綠化率高達60％以上，綠地總面積達60多萬平方米。按8000戶，25000人計算，人均綠地面積達24平方米。環境指數在全國大型居住區中絕無僅有，榮獲全國住宅設計綜合金獎。”

　　“3、買配套：在這座城中之城里，將興建一所中學、二所小學、三所幼兒園、一座老人康樂中心、一處青少年宮、一座圖書館、一所社區醫院、二個人工湖、一座人工島、30多處噴泉、100多處建筑小品……此外，還規劃了一處建筑面積達18000平方米的超大型會所、一個大型的國際連鎖超級市場。如此齊全的大規模配套設施，不僅在國內名列前茅，在歐美發達國家也數一流。”　

　　李先生掰著手指數落：宣傳人工湖面積20000平米，現在不到8000平米，水街沒有修建；承諾一所中學、兩所小學、三所幼兒園，現只有一所中學，沒有小學，一所幼兒園人滿為患；宣傳時的配套設施包括18000平方米的超大型會所、大型超市、圖書館、青少年宮、老年活動中心、社區醫院等等，時過5年，沒有一項兌現；60多萬平方米的綠地純粹是欺人之談，因為整個小區面積才60萬平米。

　　 采訪過程中，先后有10多位業主向記者證實了李先生的這一說法，一致認為長春萬達存在廣告欺詐。

　　 “業主們單獨的、集體的多次向萬達交涉，但萬達不是阻撓就是推托，想上法院告吧，敗訴的例子比比皆是，上工商局投訴其廣告欺詐吧，哎，結果難料。”一位業主搖頭嘆息。

　　 記者就此向吉林省工商局了解有關情況，稽查分局副局長劉福順表示，6月中旬收到業主投訴后已經立案調查，目前正處調查階段，還沒有最后定論。

　　 大連萬達集團總部的一位副總高女士接到記者電話時說：“集團一直在督促長春分公司妥善處理業主投訴，我們要求分公司負責人一定要實事求是地坦誠與業主溝通，達成互信互諒，但也有極少數業主，抱著謀取個人私利的目的，既不上訴也不友好協商，鬧得長春萬達都已無法正常開展工作。”

　　 長春萬達副總經理張鵬力解釋說，萬達是1999年長春市招商引資引進的，當時長春明珠計劃用地是100公頃，后來由于長春市土地政策調整及政府拆遷項目等因素的影響，用地規模減少為60多公頃，由于用地的減少，一些配套設施的規劃不得有所不調整。

　　 7月19日，長春萬達總經理邢文明赴北京向記者說明情況時表示，大型會所及超市本應在2003年3月就動工，但因政府對衛星廣場周邊有總體規劃要求，全國范圍的方案招標還未敲定，萬達爭取明年建成投入使用。

　　 他表示， 2004年6月，萬達已經取得長春明珠二期余下占地約20萬平米待開發土地使用權，一定會想法完善相關的配套設施，下周內爭取與規劃局協調確定方案，然后向業主公示。但他同時承認，由于小區整體規模縮減，會所、超市等配套設施的規模可能也會有所調整。

　　入學難題

　　調查期間一天下午，記者突然聽到有小孩在背后喊：“記者叔叔，我要上學。”園區兒童入學問題是業主與開發商爭執的焦點之一。

　　 于先生向記者反映，當初他購買小區住房時，最看重的是小區完善的教育設施。當時萬達宣稱，“長春明珠規劃了一所占地20000平方米的30班型的中學、兩所占地10000平方米的18班型小學以及三所9班型的幼兒園。長春明珠的幼兒園，將實行中、英文雙語制教學。”但現在卻只有一所中學和一所幼兒園，沒有小學。

　　“小孩已6歲多了，9月份不知到哪兒去上學。”于先生很焦慮。

　　 記者在調查時看到，園區引進的東北師大附中硬件建設相當不錯，但惟一的一所幼兒園卻很狹窄，同時并沒有看到小學。

　　 長春萬達副總經理章固南表示，師大附中小學部的辦學批文已經下來了，今年9月份就能開學。另一位副總經理張鵬力表示，學校的規模完全能夠滿足園區內所有孩子上學，5月份部分業主擔心孩子上學是由于那時批文還沒下來，萬達也難以答復，現在批文已經下來了。

　　邢文明表示，二期余下的20多萬平米土地可能需兩、三年才能完全開發完，二期計劃明年再建一所幼兒園，而現在師大附中小學部已經辦起來了，按人口比例，教育配套完全能夠滿足業主需求。

　　變更規劃

　　業主汪先生向記者反映，長春明珠小區曾先后4次更改規劃，隨意改動售樓沙盤，沒有舉行任何聽證會，都是在業主不知情的情況下作出的。

　　 根據國家相關法律及規劃條例規定：“房地產開發企業應當按照建設工程規劃許可證的規定建設商品房，不得擅自變更。如確需變更的，必須書面征得受影響的購房人同意，并經規劃主管部門批準。因規劃變更給購房人的權益造成損失的，房地產開發企業應當給予相應的補償。”

　　 記者得到的資料顯示：長春明珠2000年樓書展示的規劃設計方案與2003年長春明珠二期宣傳中的總體平面示意圖有較大差異，不僅規劃發生了變更，整個面積也縮減了。

　　 記者實地觀察發現，2000年樓書展示的規劃設計方案中，原來規劃的超大型會所及國際連鎖超市所處地段，已建成4座30多層的塔樓；原規劃的水景大街也發生了變更。

　　 長春萬達副總張鵬力表示，由于用地減少，會所、超市的位置確實有所調整，現在會所、超市等規劃不是萬達在做了，而是由長春市相關主管部門在做。

　　 長春市規劃局紀檢副書記劉大革告訴記者：“長春明珠小區的規劃確實有局部調整，規劃變更由萬達申請，經規劃局審批同意，完全符合法定程序和國家相關法律要求。而且我們相信，萬達肯定向業主透露了此事。”

　　 “即使得到了政府部門的批準，但我們業主卻并不知道，侵犯了我們的知情權算不算一種違約呢？”業主們給予否認并強烈質疑。

　　改建別墅

　　遲教授花了100多萬元買了一座長春明珠的別墅，又花了近200萬元裝修，別墅緊靠長春市大型綠化工程——雕塑公園，綠草碧樹相映成趣，遲先生覺得很滿意，然而沒過多久推土機就開到了家門口，噪音、工地、塵土取代了往日的安寧。

　　記者看到，在距遲先生所處的B-32別墅區僅二、三十米遠的地段，一排排別墅正拔地而起。

　　 “長春市有關部門曾提出要開發出800塊綠地，一邊在為綠地建設犯愁，一邊卻從雕塑公園劃出6公頃地修建別墅，這種做法令人難以理解。”遲教授說。

　　業主宋先生透露，在交涉過程中，萬達已經分別向6戶業主賠償11-13萬多元不等，但也有一些業主拒收，提出退房和索賠。

　　 記者就此事進行核實時，張鵬力不承認進行了賠付，只承認“就有關問題達成了一致”。

　　而邢文明在此后接受記者采訪時坦承，已經有9戶原別墅業主得到了11-13萬多元不等的補償，究其原因，萬達確實給他們帶來了不便。

　　 這塊地是怎么來的呢？張鵬力告訴記者是政府對外出讓，萬達擔心別的開發商取得后用來蓋高層，最終與政府協議取得，面積不是6公頃而是2.7公頃。

　　 長春市規劃局對此又作何解釋？規劃局紀檢副書記劉大革接受記者采訪時說：“這塊地最初的規劃就是建設用地，并不是雕塑公園的公用綠地。”

　　 記者指出，據業主反映，2000年雕塑公園的整體規劃就已確定，當時這片地已在公園規劃內。

　　 “2000年只是一個初步規劃，具體到哪個細小的部位并未最后確定，再者，宏觀規劃只是原則性的，不排除邊規劃、邊建設、邊調整，比如整個長春市的原則性總體規劃是有的，但控制性詳細覆蓋的規劃還不到40％。”劉大革解釋說。

　　流血沖突

　　從2001年至今，業主與開發商就一直糾紛不斷，至今未息。

　　 記者在調查中了解到，數年來雙方已發生多起流血沖突，業主指責長春萬達傷人，長春萬達又指責業主毆打保安。

　　 業主關先生向記者反映，他購買的房屋屬小高層，原本視野開闊，但后來萬達卻在旁邊建起4幢31層的高層，關先生覺得視野及隱私權都受到了影響，多次找長春萬達交涉，但不是受威脅就是被趕出來，有負責人甚至威脅他說“一次二次把胳膊腿打折，不服的還有，第三次把胳膊腿打折，跪地叫爺爺，再也不鬧了，再也不告了，再也不帶頭打官司了。”

　　 2001年9月1日，關先生與20多戶業主商議起訴萬達時，長春萬達有關負責人再度勸阻，關先生不聽，執意表示要告，回家路上即被一伙不明身份的人持械毆打，右臂被打成6節粉碎性骨折。

　　 關先生向公安機關報案后，至今沒有結論，因為沒有證據表明此事與長春萬達有關。

　　 “我被打以后，原來準備起訴萬達的業主很多都打了退堂鼓。”關先生說。最終，關先生的官司也輸了。　　

　　記者看到，業主維權的標語甚至擺到小區售樓中心的大門口，標語上寫著“長春明珠小區保安毆打女業主天理不容”。

　　長春萬達有關負責人拿著保安受傷的照片對記者說，真正沒有安全感的是我們的員工，小區保安屢屢被打，業主隨意張貼標語無人敢管，就現在還有保安躺在醫院里。

　　業主敗訴

　　記者在采訪中聽到最多的一個詞就是“復雜”，吉林省工商局稽查分局副局長，長春市規劃局黨工委書記、紀檢副書記，長春市刑警大隊某支隊長，中國銀監會吉林省銀監局工商銀行監管處處長等等，在接到記者電話時的反應如出一轍，沒聊幾句就說“這里面挺復雜”，要請示領導后才能作答云云。當記者追問究竟復雜在何處時，又沒人愿意詳敘。

　　 其實，說“復雜”說得最多的還是業主。有不少業主向記者反映，小區內已經有不少業主與萬達打官司，但結果只有一個，敗訴，甚至會被有些法官明確告之，“不要打了，最終還是會輸”。

　　原長春市朝陽區法院湖西法庭庭長謝女士，當了30多年的法官，但當她協助女兒、女婿拿起法律武器狀告萬達時，結果卻是敗訴、敗訴加駁回申訴。

　　 2000年10月，謝女士的女婿齊先生花45萬多元，購買了長春明珠D10棟一套156平米的商品房，入住后發現緊靠D10棟北側增建了D11棟住宅樓，而且在樓書及沙盤所示的大型超市及會所的位置上，蓋起了4棟31層的公寓，于是以長春萬達變更規劃、配套設施承諾不兌現為由將其告上法庭。

　　2002年4月25日，長春市南關區法院一審判決齊先生敗訴，理由是“雙方合同中并未明確約定大型超市及會所的位置，故原告提出被告違約要求賠償損失的主張因證據不足不予支持”；2002年8月29日，吉林省長春市中級人民法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判；2003年3月31日，吉林省長春市中級人民法院下達“駁回再審申請書”；2003年4月20日，再向吉林省高級人民法院提起訴訟，高院不予立案。

　　 “我自己是一名老法官，但原告100％該贏的官司最終卻輸了，無奈之下，只有走普通百姓、公民上訪、申訴的道路。”謝女士堅持要在給記者提供的材料上簽上姓名及“以上情況屬實”的字樣。

　　軍事秘密？

　　盡管不少業主申訴受挫，但仍有業主表示，萬達廣告不實是不爭的事實，將拿起法律武器捍衛自己的權益。

　　 有律師在接受記者采訪時表示，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”

　　而長春萬達方面的解釋是，規劃的變更及配套設施的調整，關鍵因素是原來的計劃用地大幅度減少，萬達也希望與某些業主的爭執能通過法律途徑解決。

　　 長春萬達后來取得的2.7公頃土地為何用來修別墅而不是用來完善原來承諾的配套設施已無從考究，但“用地減少”顯然已成為最關鍵所在，因為“用地減少”則不得不調整規劃，而因外力導致的變更就不能判定與原宣傳不實。

　　長春萬達的計劃用地怎么就少了一大塊呢？長春市規劃局紀檢副書記劉大革告訴記者，萬達用地面積減少的原因是一個不可抗拒的因素，涉及軍事設施建設。

　　 “究竟是涉及部隊還是地方的國防工程，是經過哪些部門批準實施的，是不是建在原來的小區規劃范圍內？”記者追問。

　　“涉及軍事秘密，不便對外過多透露。”劉大革說。

　　 邢文明此后給記者的解釋是，最早的征地協議范圍為衛星路以南、雕塑公園規劃路以北、人民大街以東、伊通河以西的近100公頃土地，但在這其中有一塊地是16軍通訊團的，最后部隊是拆遷走了，但只是從西邊挪到了東邊伊通河附近，仍在這個范圍內，萬達因此就少了伊通河以西的近30公頃地。

　　 “但這塊地是不是完全給了部隊，萬達就不清楚了，這畢竟也涉及軍事秘密。”邢文明強調說。

　　雙方都希望化解糾紛

　　記者在調查中發現，小區業主與長春萬達的積怨雖久但未必就不能化解，有部分業主在向記者揭露萬達種種“黑幕”的同時，又很自豪地帶記者參觀他們的住宅，有部分業主私下里向記者表示，其實未必真的要退房，只是要萬達一視同仁，并給個說法。

　　 調查過程中，長春萬達有關負責人也多次表達了徹底解決小區遺留問題的決心和誠意。

　　 邢文明多次表示，在配套建設方面及宣傳方面，萬達確實存在一定缺陷，對消費者的投訴也能理解，但用地確實是減少了，由此導致的變更及糾紛萬達不能去指責誰，而是一方面加快完善，另一方面積極協商，如果個別業主不能理解也希望能走正常的訴訟渠道。

　　 邢文明還向記者表達了萬達希望通過法律途徑解決分歧的強烈愿望。他說，不滿意可以退房，但該如何補償，總得有個準繩。有些業主已經住了三四年了，個別業主不斷要挾，要價不斷提高，有的業主漫天要價，有的已經拿到了補償，但看到別人拿到的補償更多，又反悔了。他說，希望法院公正判決。如果法院認定萬達應做出補償，哪怕是給所有業主補償，萬達也會不折不扣地執行。無論如何大家都應當相信法律。

　　截止發稿前，記者得到消息，長春市規劃局與長春萬達就二期工程中進一步完善配套設施的規劃方案目前已經完成，而且已向業主進行了公示，具體內容及業主的普遍反應還不知曉，但顯然，解決糾紛已邁出了關鍵一步。