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有太多的理由支持房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲，同時也有更多的道理要求樓市調(diào)整。爭論無休無止，背后實際上牽扯著利益之爭。如果希望我們的房地產(chǎn)市場能沿著可持續(xù)發(fā)展道路健康穩(wěn)定地發(fā)展，避免大起大落，不妨聽聽學(xué)者的冷靜思考后發(fā)出的諍言
可能有人要問：你是不是前幾年沒有買過商品房，因此才會寫出這樣的文章?如有人這樣懷疑我，那么我可老實告訴諸位，我正是在1998年房價最低谷時買了一套158平米，位
置、朝向、房型都十分好的商品住宅。凡到過我家的人無不稱贊，那時價格每平方米4700元，現(xiàn)在這套住房主要是我們老夫妻兩人住著。現(xiàn)在我寫此文，與我個人利益毫無關(guān)系，目的只是希望我們上海房地產(chǎn)市場能沿著可持續(xù)發(fā)展道路健康穩(wěn)定地發(fā)展，千萬不能大起大落！
上海房價是高了，還是低了
目前，支持上海房價不僅在長期而且在短期會繼續(xù)上漲的一個重要理由是，上海是全國甚至亞洲的經(jīng)濟(jì)中心，地位特殊支持房價會繼續(xù)漲，而且上海樓市盡管前兩年漲幅驚人，但目前房價絕對水平不僅離日本東京很遠(yuǎn)，而且離我國香港和臺北，也有很大距離，何況2010年世界博覽會要在上海舉行，房價上漲怎么可能停止甚至出現(xiàn)調(diào)整呢?
對此，我的看法是，第一，不能光比房價，還要比人均可支配收入。上海的房價和人均可支配收入之比已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這些城市；第二，我很不希望上海的房市走東京、香港和臺北當(dāng)年那種大起大落的老路，這樣畢竟對經(jīng)濟(jì)傷害太大；第三，至于2010年世博的概念，早已被提前消化了。現(xiàn)在再奢談“世博”題材，用意值得懷疑。我很贊成這樣的分析：“房地產(chǎn)市場最強(qiáng)勢的聲音是：供求關(guān)系決定一切。2002年下半年上海房地產(chǎn)為什么開始發(fā)力上攻?我們倒過來看看，1999年是土地供應(yīng)最少的一年，如果當(dāng)年拿到土地，經(jīng)過設(shè)計、規(guī)劃和建造，2002年拿出來正好。因為當(dāng)年土地供應(yīng)量最小，供求關(guān)系平衡嘛。如果這個結(jié)論成立的話，那么，今天在房價最高的時候，土地供應(yīng)量反而增加，那么，到了2005、2006年市場價格不就下來了嗎?”(參見《財富地產(chǎn)》第6期第41頁“樓市‘警報’再度拉響”)。
促進(jìn)還是阻礙舊區(qū)改造
贊成和支持房價不斷上漲的另一個理由來自關(guān)于改變城鎮(zhèn)面貌的認(rèn)識。有人說，房價不斷上升，有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而只有房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，才能推進(jìn)舊區(qū)改造，舊貌換新顏。然而，這種想法在實踐中碰壁了。舊區(qū)改造，必須拆遷大量舊的居民住宅。當(dāng)房價一路飆升，而動遷補(bǔ)貼金額已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能買到和原來居住面積差不多以及居住地點不太偏僻的住房時，頂牛戶就會越來越多，拆遷困難也就越來越大，上訪甚至極端事件時有發(fā)生，造成很壞影響。后來國務(wù)院下令不許強(qiáng)行拆遷，要妥善處理矛盾。這樣，拆遷就更難了。在現(xiàn)實中，“刁民”可能有，但是極個別的。筆者住宅小區(qū)外面馬路正要拓寬，少數(shù)居民不肯動遷，其中一位說：“我不要高補(bǔ)貼，只要一套和原來差不多大的住房，而且不能搬得太遠(yuǎn)，否則我飯碗丟了。”然而，滿足這樣一個還算合理的要求，談何容易。市區(qū)的房價已高得驚人，要補(bǔ)足買70平米樓價的拆遷金額，市政實無力負(fù)擔(dān)。可見，房價漲速太快，漲幅過大，絕不會推動而只會阻礙舊區(qū)改造。上海市2004年計劃動遷8萬戶(已經(jīng)比2003年和2002年少了許多),但上半年只動遷2萬戶，舊區(qū)改造之難，可見一斑。
降低還是增大金融風(fēng)險
有這樣一種相當(dāng)普遍的看法，認(rèn)為只有讓房價不斷上漲，房地產(chǎn)金融風(fēng)險才可避免，因為房價不斷上漲，開發(fā)商的房子才會很快清盤，歸還開發(fā)貸款和建筑企業(yè)的流動資金貸款，并且房產(chǎn)投資者的貸款也會及時按月歸還。如果房價不漲，甚至出現(xiàn)適度調(diào)整，開發(fā)貸款和投資性貸款都可能成為呆帳或壞賬。最近幾年來我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，確實全靠金融的支持。房地產(chǎn)金融主要由銀行房地產(chǎn)信貸構(gòu)成，貫穿于土地儲備、交易、開發(fā)和銷售的全過程。商業(yè)銀行通過土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和住房消費(fèi)貸款，參與了房地產(chǎn)開發(fā)全過程，銀行實際上直接或間接地承擔(dān)了房地產(chǎn)開發(fā)的全部信用風(fēng)險。由于所有環(huán)節(jié)合起來的房地產(chǎn)資金中，80%來自銀行，融資渠道和形式僅為銀行信貸一種，在房地產(chǎn)價格上升初期時，看起來房地產(chǎn)金融風(fēng)險很小。然而，房價不斷上升過程又是房地產(chǎn)泡沫逐步形成并增大的過程。如果能在泡沫還未膨脹時及時作出政策上的調(diào)整，讓房價升勢慢下來或作適當(dāng)調(diào)整，顯然有助于化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險。目前我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險已經(jīng)十分明顯，但如能立即采取措施，讓房價止?jié)q或適度向下調(diào)整，就可以防止和克服將來可能發(fā)生的金融危機(jī)。這是因為，目前我國城鎮(zhèn)新造樓盤的成本其實并不很高，讓利空間極大，即使讓房價適當(dāng)下調(diào)以便使房子迅速全部出清，開發(fā)商還是有錢賺，銀行貸款又可很快回收。而且房價適當(dāng)下調(diào)后，消費(fèi)者貸款壓力也減輕，顯然也有助于化解住房消費(fèi)信貸中的風(fēng)險。總之，目前有兩種選擇：一是放任房價再漲，使風(fēng)險進(jìn)一步積累；一種是促使房價適度回調(diào)以化解風(fēng)險。
目前政策是打壓還是支持
現(xiàn)在開發(fā)商中普遍流行的一種觀點是：本來好端端一個房地產(chǎn)市場熱火朝天，開發(fā)銷售兩旺、房價節(jié)節(jié)攀升、交易活躍、空置率下降，就是給你銀行從去年下半年起到今年上半年一系列政策打壓，又是提高準(zhǔn)備金率、又是提高開發(fā)企業(yè)自有資金比率、又是提高預(yù)售門檻、又是收緊開發(fā)和消費(fèi)信貸口子，弄得現(xiàn)在市場不死不活，新樓盤銷售和二手房交易日益清淡、價格波動、投資者縮手縮腳、消費(fèi)者持幣觀望、開發(fā)商憂心忡忡，“沒有土地想土地，拿到土地做不起，誰想接盤謝謝伊(上海話：他)”。再加上各地地方政府的一些調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場就開始出現(xiàn)一些變化。開發(fā)商認(rèn)為，造成這種變化的原因是政府的宏觀調(diào)控，而調(diào)控就是打壓。筆者認(rèn)為，這種觀點完全不正確。的確，目前房市上的變化與政府調(diào)控是有關(guān)系的，然而，這種調(diào)控絕不是打壓房地產(chǎn)市場，相反，是積極支持這一市場朝理性方向健康地發(fā)展。具體說來是：第一，控制別墅、高檔房產(chǎn)脫離市場實際需求盲目發(fā)展，大力支持中低價商品房建設(shè)；第二，控制銷售中的投資性需求，以擠掉一些“泡沫”；第三，加強(qiáng)信貸審查和監(jiān)控，更規(guī)范房地產(chǎn)市場的信貸運(yùn)作，以控制風(fēng)險。政府的調(diào)控是促使房地產(chǎn)市場作結(jié)構(gòu)性調(diào)整，防止和減少“泡沫”，使我國房地產(chǎn)業(yè)能更理性地沿著健康方向發(fā)展。如果說這種調(diào)控可能使部分前階段漲幅非理性上升過大過快樓價作適度回調(diào)，那也完全是好事而不是壞事，可以使房價在若干年后繼續(xù)上升有一空間。
可能有人要說，前幾年你不是在媒體上大力呼吁要發(fā)展住房按揭貸款以促進(jìn)市場發(fā)展嗎?不錯，幾年前我寫過一些這方面文章，但是，我主張和贊成的是發(fā)展住房消費(fèi)信貸而不是住房投資或投機(jī)信貸。既然國家一再明令嚴(yán)禁貸款炒股，為什么允許貸款炒房呢?因此，我完全贊成目前商業(yè)銀行對投資性購房貸款加以嚴(yán)格限制，以控制信貸風(fēng)險。
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