《瞭望東方周刊》記者 吳立波/上海報道

　　數十年后，如果將來的政府也想從已經到期的批租土地中，獲取較高的收益，而業主不能接受那樣的土地租金，最后發生沖突就在所難免

　　薛松是上海交大的一位博士生，前不久在上海鬧市區徐家匯買了一套100多萬元新房

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，準備結婚。在辦過戶手續和房產證的間隙，他聽到旁邊跟他一起等待的兩人，在討論土地批租期限的問題，“土地使用期限70年到了以后，我們的房子怎么辦呢？”

　　“是啊，我怎么沒意識到這個問題呢？” 薛松拿到房產證，認真看了一下，這個始建于2002年的房子標識的土地使用期限是到2072年。

　　帶著疑問，薛松上網查了一下，仍然沒找到這方面明確的法規，周圍的朋友也都覺著這是個問題，但“涉及這么多人，不會有什么大問題吧。”大家說。

　　70年從何而來

　　《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，土地使用權出讓的最高年限分別是：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。

　　但問題是，土地批租的最高年限究竟是從何而來？為什么是70年而不是80年或者60年呢？

　　“中國大陸法律規定城市土地是歸國家所有，這是當初在房改的時候就碰到的一個回避不了的問題，因為從產權上來說，土地是不能買賣的。當時為了想辦法繞過這個壁壘，這才有了房屋所有權和土地使用權相結合的房改制度。”專門從事房產土地相關法律研究的上海社科院法學所副研究員王叔良向《瞭望東方周刊》表示。

　　而對于美國、日本和大多數西歐國家來說，由于土地本身就是實行的私有化，因此房屋產權和土地所有權是捆綁在一起的。中國在進行房改時，某種程度上是借鑒了香港的土地批租制度。

　　港資房產業企業基強聯行總經理陳基強介紹，香港實行土地批租制度，主要是因為香港大部分土地是英國1898年《展拓香港界址專條》從清政府租讓新界得來。由于土地并非港英當局所有，按法理在租借期滿之后必須歸還，所以在解決土地流轉問題時，香港實行了批租制度，即在一定期限內轉讓土地使用權。由于租界新界的期限是99年，所以香港的批租年限沒有超過99年的。“后來中英關于香港問題的談判又達成協議，最長的批租期限到期日不能超過香港回歸后50年左右。”陳基強表示。

　　上海房地政府部門有關專家向《瞭望東方周刊》表示，“(70年)這個規定的依據當時并沒有解釋，出來后大家也都接受，基本沒有人問過這個問題。從國際上來講，土地批租90年100年的都有。中國的這個規定可能主要考慮的是，房子一般在70年之后基本上價值就會折舊到零。”

　　而復旦大學法學院副教授張建偉則表示，這與人的壽命長度也有關系，因為一般中國人的預期壽命就是70歲左右，所以當初可能綜合這些因素，定出了70年的期限。

　　1300億財富無聲轉移

　　“目前上海的房子批租年限有50年的，也有70年的，從理論上講，土地批租期限應該反應在房價上，因為不同的批租期限包含的土地使用年限是不同的。”王叔良認為，“但現在根本沒有人注意這個問題，包括房產商，房子的價格也從未因此而不同。”

　　“更大的問題在劃撥土地所建的公房上。”王叔良介紹，上海現市場上交易的房子的土地使用權，有兩種不同取得方式，一種是通過市場價格取得土地使用權的商品房，一種是原先屬于國家土地劃撥的公房。

　　“根據中國1999年發布的《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，以及《關于已購公有住房和經濟適用住房上市出售中有關土地問題的通知》，國家對于通過無償劃撥土地取得的公房上市交易，規定必須補繳地價。但在執行過程中，上海并沒有執行過這個決定。所以就牽涉一個國有土地收益流失的問題。全國其他地方如北京等，也有逐漸向這個方向發展。地方政府主要考慮到活躍二手房和房產市場，所以沒有征收，中央政府也默許了。”

　　那么這一塊的利益有多大呢？據統計，目前上海共有居住物業約2.69億平方米，其中公有住房約0.44億萬平方米，私有住房約2.25億平方米。私有住房中售后公房約0.86億萬平方米，公房共計1.3億平米，如果按照目前中國房產業公認的地價占房子成本至少20％以上，考慮到上海房產的均價已經超過5000元，則上海政府方面讓出的國家利益最低有1300億之上！

　　“更重要的是劃撥用地的使用期限并沒有規定，也就意味著可以無限使用，那是不是意味著實際上土地所有權就發生改變了呢？”王叔良質疑，“根據中國《城市房地產管理法》第二十一條，‘依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。’那不是意味著公房實際上的地價更高嗎?”

　　王叔良表示，土地取得方式不同，使用期限不同，卻在同一市場基礎上出售，這個交易基礎是很不公平的。“這個背后是個巨大的利益問題。”

　　批租到期后的解決之道

　　“美國、英國的住房自有率也就剛過60％，而中國則遠遠超過了這個數字，達到了70％以上，有的城市甚至超過了80％。”浙大房地產研究中心主任賈生華表示，“土地批租問題的牽涉面非常之廣，必須妥善解決。”

　　賈生華介紹，根據中國《城市房地產管理法》第二十一條，“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。”

　　但是，法律沒有規定土地使用權出讓金怎么確定。上海華東政法大學教授管健強對此表示擔憂:“實際上現在的政府是用子孫的資源在獲取收益。數十年后，如果將來的政府也想從已經到期的批租土地中，獲取較高的收益，而業主不能接受那樣的土地租金，最后發生沖突就在所難免！”

　　上海毅石律師事務所王震宇表示，“從法理上說，在這種情況下國家是有權收回土地使用權的。關鍵的問題是，現在的土地批租合同上并沒有約定批租期限到期后續租的地價問題，價格談不攏，國家就可以不租給你。”

　　賈生華認為，批租期限到期后，如果隨著將來物業稅的實行，土地租金已經包含在這個綜合稅種之中，或者實行年租金制度，這個問題就不會存在了。

　　但上海房地政府部門有關專家則認為，物業稅在國外是實行土地私有的國家在使用，這些國家與中國的國有土地制度不同，物業稅并不適用中國。至于土地年租金在國外只有10多個國家實行，也未必適合中國。為此該專家認為，批租期限到期后政府不會讓老百姓出多少錢，就是象征性地出點錢而已，而且費用不應該超過房屋交易的契稅。

　　“將來這個事情不出問題的關鍵，就是我們的政府不能與民爭利。”一位不愿透露姓名的專家說。■