見習記者 劉偉

　　深圳報道

　　范國振的話果然應驗。

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　　當初獲得廣東省高院“確認業主委員會訴訟主體的資格”的民事裁定書后，他就說過“以后的路還很漫長”(見本報2004年3月25日報道《業委會終獲民事訴訟主體資格 深圳南天一花園維權路上三場官司》)。

　　范是深圳南天一花園業主委員會主任，他接到深圳市中院電話通知：南天一花園業主委員會訴深圳市城建物業管理有限公司及所屬開發商追索兩棟公用配套小樓出租所得的民事訴訟8月4日開庭。

　　這是范國振與南天一花園全體業主苦盼15個月的結果，但興奮僅僅維持了兩個小時，福田區法院就南天一花園業主委員會“請求判決撤銷深圳市國土局違法登記及發證行為”的行政裁定書也送到了范手中。

　　該裁定書(深福法立裁字第144號)稱：起訴人(南天一花園業主委員會)未提供其擁有本案所涉及房地產產權的證據，起訴人非適格主體，對南天一花園業主委員會的起訴，本院不予受理。

　　“8月4日的民事訴訟官司就要開庭了，國土局的登記發證行為和福田區法院的不立案，將會導致業主委員會在民事訴訟中敗訴！”年近70的范國振焦灼不安。

　　訴訟一波三折

　　深圳市福田區南天一花園是深圳市城建集團上世紀80年代末期開發的商品房住宅小區，小區內規劃有二棟配套公用管理用房。據了解，從2000年3月開始，深圳城建集團便一直將兩棟小樓改造后對外出租。隨后，又將其委托給下屬物業管理公司出租。

　　同年11月成立的南天一花園業委會認為，兩棟小樓屬小區內公用配套設施，定性由居委會或社區管理機構使用。根據業主大會的決議，業委會于2001年11月開始進行追索二棟小樓出租所得的維權活動。

　　令他們始料不及的是，訴訟過程中卻波折不斷。“官司是一個接著一個，打完行政官司打民事官司，打完民事官司又要打行政官司。”

　　“2002年初，我們向福田區人民法院提起訴訟，請求福田區房屋租賃管理局撤銷其核發的南天商業服務樓(即上文所提兩棟小樓)的《房屋租賃許可證》。”范國振說，“這是追索二棟小樓出租所得的第一步。”

　　2002年4月，福田區法院一審判決撤銷福田區租賃管理局核發的《房屋租賃許可證》，二審深圳中院維持原判。

　　隨后，該業委會將索賠出租所得的訴狀遞交深圳中院。深圳中院以原告不適格為由駁回起訴。2003年3月廣東省高院在上訴審中裁定原告適格，15個月后，深圳市中院決定該案2004年8月4日繼續開庭審理。

　　官司似乎撥云見日。，但南天一花園業主無意中發現，深圳市國土局在《房屋租賃許可證》被撤銷、相關民事訴訟尚未審結時，于2003年9月23日將爭議的房屋進行分棟初始登記，確權給深圳市城建集團，核發了第3000207109號房地產證，之后又辦理了兩棟小樓的分戶登記，給城建集團核發了22間商鋪的分戶《房產證》。

　　早在維權之初，南天一花園業主委員會便以該小樓產權有爭議為由，請求國土局依法暫緩初始產權登記，待法院判決后依生效判決再行登記。 記者手上掌握的兩份深圳市國土局及福田分局的復函顯示，對該爭議的房產“我局依法暫緩登記”。

　　為什么后來又給城建集團辦了確權登記呢？對此，本報記者多次要求采訪，但直到截稿時，深圳國土局也沒有給予任何回復。據范國振回憶，當時他去深圳市國土局詢問，相關人員對此也是一頭霧水。

　　國家行政學院教授楊小君在接收本報采訪時認為，國土局已經以復函的形式承諾“暫緩登記”，而在實際操作中卻背道而馳，違背了誠信原則。

　　他表示，根據我們國家房地產管理法的規定，要進行權屬初始登記，首先必須是沒有爭議的房產。從這個案子看，當事人已經起訴，說明產權是有爭議的。而《深圳經濟特區房地產登記條例》第二十六條第一款也有類似規定，“(房屋)產權糾紛尚未解決的……暫緩登記”。

　　“原告主體資格”之辨

　　為了掃清民事訴訟障礙，2004年3月8日，該業主委員會不得不再次向福田區法院遞交行政訴狀，請求判決撤銷國土局的登記及發證行為。

　　對這起行政起訴是否立案，“福田法院超過行政訴訟法規定的7天時間既不立案也不裁定不予受理。”南天一花園代理律師吳耀鴻說。近4個月之后的7月6日，他們才收到一份落款日期為“2004年6月30日”的不予受理裁定書。

　　記者從福田區法院立案庭有關人士得到的答復是“業主委員會的行政訴訟主體資格很難確定”。

　　福田區法院不予立案的理由，同深圳中院在該索賠民事訴訟中認為原告不適格的理由差不多，都是原告(南天一花園業主委員會)不擁有本案所涉相關房地產的產權或未提供相應產權證明，不能作為適格的原告。廣東省高院后來的裁定改變了深圳中院的認定。

　　“相同的官司，在相同的法院，前兩次我們都贏了，而這次卻連主體資格都沒有。”范國振想不明白。

　　2002年4月30日，深圳市國土局以復函的形式將該二棟小樓確權給深圳城建集團。南天一花園業主委員會于2002年5月提起行政訴訟，請求判決撤銷國土局的上述行為。福田區法院不僅受理了案件，還認定深圳市國土局以復函確認產權的行為沒有事實和法律依據，判決(2002深福法行初字第62號)撤銷了國土局的上述行為。城建集團不服提出上訴，深圳中院二審維持原判。

　　雖然國土局和城建集團在上述案件一、二審都對業主委員會的訴訟主體資格提出異議，但兩級法院都予以駁回。在那兩份行政判決書上，記者看到了“南天一花園業主委員會是本案適格原告” 的字眼。

　　吳耀鴻說：“據我們所知，同在深圳羅湖區法院，深圳文華花園業主委員會狀告羅湖住宅局的行政訴訟目前已經開庭審理。”

　　楊小君表示，“現行的法律上雖然并沒有明確規定，但從有關的行政訴訟實踐上來看，在業主委員會具備行政訴訟主體資格上基本已經形成共識。”作為行政訴訟原告可以是三種：公民、法人和其他組織。業主委員會至少符合“其他組織”這個身份。

　　楊小君分析，在這一系列連環訴訟的背后，事實似乎并不復雜：只要國土局的登記發證行為不被撤銷，城建集團就可以憑借國土局核發的房產證贏得民事訴訟；只要法院對業主委員會的行政訴訟暫不立案，民事訴訟就可以不中止審理，將于8月4日重新開庭審理的民事訴訟中業委會的訴訟請求將難于得到支持。

　　采訪的最后，在范國振去復印材料的路上，小區眾業主還是一如既往地親切與他打招呼，范老也一一微笑回應，“三年的時間我們走了個圈，現在又回到了原點。”