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《經濟適用住房管理辦法》及《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》近日相繼出臺，在京城樓市引起了反響。業(yè)界人士普遍認為，新政策的實施，將會進一步遏制購買經濟適用住房的投資行為，凸顯其社會保障性，可切實維護廣大中低收入家庭購房的根本利益。
新政策帶來新變化
變化一：經濟適用住房投資行為被限制。新政策規(guī)定，購買經濟適用住房5年以后才可以用市場價格出售。由此，投資者倒賣經濟適用住房在短期內不會產生較高收益，這勢必降低他們的投資熱情。專業(yè)人員分析，即使5年以后允許上市交易，因還需要繳納成交價10%的綜合地價款，相比以前只需補交3%的土地出讓金，上市交易的成本有較大增加，這在很大程度上減少了經濟適用住房的升值空間。隨著經濟適用住房上市交易時間的延長及補交地價款的增多，高收入者購買經濟適用住房的投資行為將在某種程度上得到控制。
變化二：經濟適用房大戶型將在樓市消失。此次出臺的新政策規(guī)定，經濟適用住房規(guī)劃設計要堅持標準適度、功能齊全、經濟適用、便利節(jié)能的原則。中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。此規(guī)定解決了大戶型經濟適用住房總價太高、中低收入家庭難于承受的問題。同時，也標志著新建經濟適用住房大戶型將在樓市中消失，使其朝著符合它本來面目的方向發(fā)展。
變化三：中低收入家庭購房挑選余地增大。眾所周知，經濟適用住房是政府通過劃撥土地使用權，由開發(fā)商微利開發(fā)的，售價相對低廉。其目的是解決城市中低收入家庭的住房問題，帶有鮮明的政策性和社會保障性，因而深受廣大百姓歡迎。此次新政策對購房對象、戶型標準、出售年限、出售價格等諸多標準進一步明確，無疑抬高了購買經濟適用住房的準入門檻，這將使中低收入家庭購房挑選余地加大，購買信心增強，使其在購房過程中進一步受益。
新政策促進二三級市場聯動
房地產二級市場的構成主體主要是商品房和經濟適用住房，而已購公房、二手商品房和二手經濟適用住房交易則支撐著房地產三級市場。此次新出臺的經濟適用住房政策在一定程度上限制了二手經濟適用住房的流通。對此，“鏈家”市場專業(yè)人士分析，二手經濟適用住房的流通限制對北京二手房市場的影響不是很大。因為據“鏈家”登記的房源信息統(tǒng)計，其所占二手房交易的比重只有8%左右。與此同時，二手經濟適用住房流通受到限制的投資者將會選擇已購公房、二手商品房和部分價格較為低廉的新建商品房作為投資對象，從而會進一步促進二、三級市場聯動。
新政策可能引發(fā)“新對策”
新政策規(guī)定，購買經濟適用住房5年之內不得出售，確需出售的，價格不得高于購買時的單價。如此一來，可能會出現這樣的情況：一些投資者購買經濟適用房后，不滿5年出售時，與買方商定好成交價，然而雙方的交易合同上卻寫的是原來購買時的價格，這樣，新規(guī)定對經濟適用房投資者設置的壁壘就有可能被繞過。
以之前二手房交易收益分成的一些市場操作為例，北京市除東城區(qū)外其它區(qū)縣的收益分成為4000元/平方米。東城區(qū)因為地段優(yōu)勢其區(qū)域定價為5000元/平方米以上，所以有些經紀公司協助實際超出4000元/平方米的客戶交易賣房手續(xù)時采取合同價與成交價不同的方法，利用政策允許的范圍將房屋盡量減少收益分成的企業(yè)所得數額。也就是，為了減少二手房交易中的收益分成及其它稅費，客戶和業(yè)主故意做低合同價，使實際的成交價要比合同價高得多。這種情況的發(fā)生如何規(guī)避，值得有關部門關注。(陸昀)
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