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 經濟適用房新政終結投資客
自《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》等系列文件出臺之后，中介公司的咨詢受理電話應接不暇，某網站甚至打出“經濟適用房交易快速委托過戶——搭乘最后一班快車”的字樣，可以說，投機經濟適用房的行為行將末日。從今天開始，經濟適用房的出售將按新的規定執行，這標志著中低收入家庭購買經濟適用房的根本利益得以保障，并從一定程度上遏制了投資經濟適用房獲利的可能性。
房管局近期出臺《關于已購經濟適用房出售有關問題的通知》(以下稱《通知》)，《通知》規定了購買經濟適用房的家庭居住滿5年方可出售，確需出售的價格不得高于購買時的價格；滿5年的可按市場價出售，但賣出人需繳納成交價10%的綜合地價款。標志著經濟適用房上市交易新規定，遏制了房地產投機行為，保障了中低收入家庭的根本利益，鏈家寶業公司的宮萍表示，單從市場角度，對整個二手房市場影響甚微。我愛我家公司的副總裁胡景輝表示，《通知》的出臺后，二手經濟適用房數量將會減少，租賃價格將會有5%左右的漲幅，原來打算購買二手經濟適用房的買家有可能會轉向周邊的普通商品房。
中低收入家庭受益
《通知》出臺后，投資者倒賣經濟適用房短期內不會有較高的收益，勢必降低他們的投資熱情。即使5年以后允許上市交易，還要繳納成交價10%的綜合地價款，這相對于以前只補交3%的土地出讓金，上市交易的成本有較大增加，很大程度上減少了經濟適用房的升值空間�？傊�，隨著經濟適用房再上市交易時間的延長以及補交地價款的增多，有錢人購買經濟適用房的投資行為將得到一定控制，而他們放棄投資購買的那些經濟適用房，將為更多的中低收入家庭所購買，他們的利益也將得到有效保障。
新辦法對普通業主影響不大
“并非所有的經濟適用房一出手就能賺到10萬元左右，從中獲得暴利的多是一次性交付房款的純粹投資者�！本幼≡诨佚堄^小區的業主白先生告訴記者，他于1999年購買了回龍觀云趣園一套經濟適用房，并選擇10年的公積金貸款，到今年剛好5年，符合此次頒布的標準。但他并不打算賣掉這套房子，因為如果把還款、裝修、折舊、交易等費用實際算下來，這套住房出售并不太劃算，何況這里各方面的配套設施基本已經完善了，所以近期并未有購買新物業的打算。記者同時從回龍觀和天通苑兩個較早的大型經濟適用房項目的網站論壇上查詢，業主對此保持了一定的冷靜，熱衷炒房的帖子并不多見。
租賃價格有可能上浮5%
《通知》的出臺是否會令部分業主將房子轉化為租賃行為呢？胡景輝表示，就目前而言，天通苑等經濟適用房的租賃情況還不錯，因其價格水平整體偏低，吸引了一些小企業及工薪階層選擇租住。預計《通知》執行后，經濟適用房的租賃價格可能會有5%左右的漲幅。胡景輝同時指出，預計有關部門近期可能會出臺經濟適用房租賃方面的具體辦法。而額外稅費收多少，怎么收等具體問題，對私下成交的租賃雙方如何監控，在操作上可能會有困難。因此，如何解決經濟適用房買賣轉向租賃將是下一步急需解決的問題。
買賣市場受沖擊較小
《通知》的出臺在一定程度上限制了二手經濟適用房的流通。鏈家寶業的專業人士認為，二手經濟適用房的流通限制對北京的二手房市場影響不是很大。首先，二手經濟適用房所占二手房交易的比重非常小，只占8%左右，即使二手經濟適用房流通受阻，對整個二手房市場的沖擊也不會太大。另一方面，受到限制的投資者將會選擇已購公房、二手商品房、二手經濟適用房和部分價格較為低廉的新建商品房作為投資對象。另據我愛我家相關數據顯示，前一階段購買二手經濟適用房的多為自住的購房者，投資者相對較少。
“新對策”有可能出現
《通知》中明確規定：購買經濟適用房五年之內不得出售，確需出售的，價格不得高于購買時的單價。部分專業人士對此表示了擔心，他們認為，一些投資者購買經濟適用房后，不滿5年出售時，有可能與買方商定好成交價，然后將合同價按規定要求是購買時的單價價格，實際的成交價要比合同價高得多。這樣一來，新規定對經濟適用房投資者設置的壁壘被繞過。這種情況的發生如何規避，還值得探討。
積極引導防患于未然
21世紀不動產的有關人士認為，最近政策出臺后經濟適用房項目的業主已經出現拋售現象，在這方面似乎有隱憂。大多數購買經濟適用房的業主是以中低收入為主的居民，如果政策把出租出售變現的路全部堵死，按照目前的市場和就業形勢，業主一旦出現還貸困難則會使銀行風險增大，造成不穩定因素。在現有政策下，經濟適用房的房源勢必緊缺，出租量不會減少。盡管政策規定5年內可以原價出售，但是如果買賣雙方在中介的幫助下進行合同外交易就會使政策形同虛設，同時增加交易雙方的風險。
《通知》限制了高收入者鉆經濟適用房買賣空子的投資行為，在一定程度上將緩解經濟適用房的供需矛盾，但同時也限制了大部分投資者，這意味著經濟適用房的開發商必須把一部分客戶拒之門外。同時，《通知》對投資者的限制瓶頸，使得他們的目標漸漸轉向二手房及有投資潛力的新建商品房，進而增加二手房及部分新建商品房的需求人群，從而促進商品房的再上市交易熱潮。
張翼
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