“房蟲”空手套白狼，南京房價還在瘋漲

　　最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一二月份南京江南八區(qū)商品房均價達到了5234元／平方米，全市商品房銷售均價也高達4146元/m2。而去年底全市商品房合同銷售均價僅為3676元/m2，也就是說，今年年初的兩個月里，南京房價整整漲了470元/m2。漲幅高達12.8%，而去年全年的漲幅為12.2%，這一現(xiàn)實將去年南京關(guān)于“今年房價漲幅趨緩”預(yù)言擊得粉碎！從全國

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來看，今年一季度35個大中城市中房價漲幅最快的是上海、沈陽、青島、重慶、南京、杭州等九個城市，南京位列第六，這和南京的人均收入水平被擠出長三角大中城市前十名的現(xiàn)狀顯然不相稱，南京的房價和收入比達到了創(chuàng)歷史新高的9.2：1。

　　在高昂的房價面前，相當(dāng)一部分普通市民賣不起房，而另一部分人卻在利用寬松的信貸政策大量套購住房，這部分人俗稱“房蟲”。一份南京民間調(diào)查機構(gòu)的報告顯示：2003年南京市投資性購房比重達到了17.1%，而在第四季度這一數(shù)字上升到了24%，即5個購房者中至少有1個是“房蟲”，超過了國際公認(rèn)的20%的警戒線。部分小戶型樓盤“房蟲”介入率高達80%。市場高回報率吸引了外地炒房團貪婪目光，溫州炒房團今年至少有兩次打算來寧。

　　大量投資者入市對于原本就供不應(yīng)求的南京樓市來說是“雪上加霜”，對于房價的繼續(xù)攀升無疑是“火上澆油”。南京市房管局產(chǎn)權(quán)市場處處長張定一認(rèn)為：目前南京的炒房者多以開發(fā)商、銷售公司內(nèi)部人員為主，他們憑借關(guān)系，以2萬元認(rèn)購下一套房，遲遲不付首付，50萬的住宅再以60萬轉(zhuǎn)讓，10萬的獲利純屬投機，俗稱“空手套白狼”。而部分開發(fā)商為抬高房價樂見其成，甚至從中分享炒房帶來的巨額差價利潤，這種“權(quán)力經(jīng)濟”如得不到遏止，必將殃及普通購房群體。所以以銷售人員和開發(fā)公司內(nèi)部人員為主的炒房族成為了本次禁炒令打擊的重點。

　　“搞活”政策下，炒房族空前膨脹

　　南京樓市目前空前活躍的現(xiàn)狀不是“一蹴而就”的。人們還記得，10年前，南京鼓勵職工購買自住公房，及至幾年前，許多單位實物分房頻頻開出末班車，這些措施都在竭盡全力地“搞活”樓市。在兩年前的5月份，南京還出臺了一系列“搞活”樓市的政策，這和如今的“禁炒”政策形成了強烈的反差。其主要內(nèi)容就是降低房產(chǎn)上市門檻、鼓勵交易。2%房產(chǎn)交易契稅個人實際負(fù)擔(dān)為0.75%，其余由地方財政補貼。“賣小買大”兩宗房產(chǎn)交易契稅還可以相抵。個人賣房收入的個人所得稅也由地方財政補貼等等。

　　與之配套，銀行房貸政策也是靈活多樣，積極支持市民購房。銀行在房貸上甚至有一種多重抵押政策，比如一套30萬的住房，首付10萬后貸款20萬，隨后購房者還款10萬，如果購房者急需資金，還可以憑這套房已超過70%付款率為抵押，向銀行把首付30%以上的還款額(10萬左右)再貸回來，于是投資另一處房產(chǎn)的錢又有了。

　　上述種種政策首先被“房蟲”們所精熟，投資型購房大軍活躍有力地拉動了樓市交易。兩年來，南京房產(chǎn)交易額從2002年的109億漲到了2003年的249億，交易量翻了一倍有余。市場起步時，政府降低各種交易門檻，的確達到了搞活市場的目的。然而，其中也埋下了種種隱患，比如南京就遲遲沒有執(zhí)行“封頂賣房”政策，預(yù)售仍執(zhí)行低標(biāo)準(zhǔn)低門檻，給炒房者以較大空間。

　　限制炒房，“房蟲”吐出大量房源

　　為了具體實施“禁炒令”，南京制定了國內(nèi)至今最為詳盡的一系列法規(guī)。4月1日，禁炒政策正式實行，實行前該政策就“立竿見影”，不僅迫使大量房蟲退市，而且在實行初期，銷售信息的公開化大大提高了市場的透明度。

　　據(jù)房管部門透露，禁炒令執(zhí)行前半個月內(nèi)，至少有六百多套房源被房蟲“吐出”。業(yè)內(nèi)人士分析了房蟲退市的原因：如果手上的幾套房子等產(chǎn)權(quán)證出來后再賣，這一等要花1年左右的時間，資金周轉(zhuǎn)的時間長了；如果是按揭，還貸的壓力要持續(xù)1年；1年之后房價如果跌了，損失就更大了。而且辦證的時候又要交契稅和維修基金兩筆費用，雖說可以打入房價由下家“買單”，但投資成本卻無疑升高了許多。因此，“房蟲”要在南京繼續(xù)炒房的話，就要承擔(dān)資金、時間、價格三重風(fēng)險。

　　禁炒令還使得樓市呼喚多年的“信息公開”得以實現(xiàn)。禁炒令生效首日，16家3月15日后領(lǐng)取銷售許可證的樓盤房源全部網(wǎng)上公示；4月15日，首批退房房源也被公布在網(wǎng)上，接受公開認(rèn)購。市民王先生告訴記者，以往有的開發(fā)商故意采用“人口相傳”的方法，以“內(nèi)部優(yōu)惠”吸引市民，導(dǎo)致購房者僅看到個別房屋就盲目下定金，至少現(xiàn)在購房者能清楚地知道到底有哪些樓盤在售，該樓盤有多少套房，選擇比較的空間出來了。除銷售信息公示外，認(rèn)購期也被“法定”為兩星期，未領(lǐng)取銷售許可證之前不得出售。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：不規(guī)范的賣房行為不僅不利于保護購房者的利益，而且銷售期越長，炒家哄抬房價的空間就越大。禁炒令的執(zhí)行縮短了銷售期，也就縮短了炒作期。

　　但在實地咨詢時，上述那位王先生卻發(fā)現(xiàn)，公示上一套未售的樓盤在售樓處卻已顯示銷售了大半，銷售人員辯稱：住宅售出后還沒來得及到房管部門鑒證。王先生認(rèn)為：公示信息不及時仍給銷售人員留下了炒賣空間，如果該樓盤有不少住宅長久不鑒證又不公開出售，這些房屋就很有可能仍在炒作。顯然，問題依然不小。

　　南京樓市僅憑一紙“禁炒令”就能杜絕“房蟲”們的介入嗎？高速運行中的南京樓市需要怎樣的調(diào)控機制？快報將作連續(xù)報道。

　　快報記者 孫潔