本報(bào)記者 程富建

　　南京房?jī)r(jià)之貴在全國(guó)是出了名的。最近，國(guó)家發(fā)展和改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查顯示，今年一季度，共有9個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅超過10個(gè)百分點(diǎn)。南京緊隨上海、沈陽、青島、重慶和天津之后，排名第六，漲幅為12.1%。雖然一漲再漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)讓很多人“睡不著覺”，但是開發(fā)商們(當(dāng)然不僅僅是開發(fā)商)卻不以為然：漲自然

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有漲的道理！不僅如此，隨著銷售旺季的到來，打著各種旗號(hào)的房展會(huì)“你方唱罷我登場(chǎng)”，一座座豪華氣派的售樓處開始在南京崛起，奢侈的樓盤宣傳推介活動(dòng)一個(gè)接著一個(gè)。盡管誰也說不清這些幾近程式化的奢華營(yíng)銷手段從頭至尾究竟要燒掉多少錢，但有一點(diǎn)可以肯定，在高高的房?jī)r(jià)里，肯定有需要購房者買單的所謂“開發(fā)成本”——“羊毛出在羊身上”，開發(fā)商不愿承認(rèn)，可每個(gè)老百姓心里都應(yīng)該有那么一本“明白賬”。

　　房展會(huì)越開越?jīng)]譜

　　3月和4月，南京已經(jīng)有兩個(gè)房展會(huì)鳴金收?qǐng)觥＝酉聛恚�在“五一黃金周”期間，南京市還將舉辦主題為“古都南京.山水人家”的“名城會(huì).居住文化展”。這里面還不包括一些小型的展會(huì)。一家開發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，近期房展會(huì)的密度很大，但企業(yè)出于自身形象和其他因素的考慮，不得不“每展必到”。盡管他們是“疲于應(yīng)付”，但必須得撐著，因?yàn)椤袄习傩障矚g逛房展會(huì)”。

　　南京人“愛逛”房展會(huì)？給展會(huì)的主辦方和開發(fā)商留下這樣的印象，不少購房者覺得挺“冤”：絕大多數(shù)人去參加房展會(huì)，并不是去欣賞豪華的場(chǎng)景，而是去“淘”一些價(jià)格相對(duì)便宜的樓盤信息！

　　對(duì)于越辦越多的房展會(huì)，南京市房產(chǎn)主管部門已經(jīng)感到有點(diǎn)不妥。去年，該市房管局就以身作則砍掉了秋季房展會(huì)。有關(guān)人士對(duì)此作出的解釋是，太多的房展會(huì)缺乏實(shí)際意義，應(yīng)予以一定限制。“房展會(huì)變了味！”聞?dòng)嵡皝淼摹疤苑俊闭呙鎸?duì)高房?jī)r(jià)，逛了一圈后，只能捧著厚厚一摞宣傳資料抱憾而去。在巨額的參展費(fèi)用上，開發(fā)商參加一次展會(huì)，除了要繳納參展廣告費(fèi)以外，布置展位投入更大：一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)展位約需2萬元，拿下幾個(gè)展位的話，布置噴繪就要二三十萬元，還不包括宣傳材料、禮品等等。

　　從最近的房展會(huì)來看，開發(fā)商之間攀比的心理還比較明顯：你請(qǐng)來樂隊(duì)幫忙，我就請(qǐng)美女助陣，反正怎么招人眼球就怎么來！據(jù)一位知情人透露，要想?yún)⒓右粓?chǎng)房展會(huì)，沒個(gè)百八十萬元，就顯得“不體面”。

　　一位業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為，開發(fā)商參加的房展越多，房屋成本越增加，消費(fèi)者所承擔(dān)的費(fèi)用也就越多，這是造成房?jī)r(jià)居高不下的主要原因之一。北京每年舉辦6個(gè)房展最合適。那么，作為一個(gè)二線城市，南京每年的房展會(huì)數(shù)量應(yīng)該定為多少呢？

　　推介會(huì)越推越奢侈

　　開發(fā)商習(xí)慣在銷售旺季進(jìn)行樓盤推介與宣傳，這樣的活動(dòng)甚至不受項(xiàng)目進(jìn)展的影響。前不久，位于河西的一個(gè)樓盤還沒有動(dòng)工呢，就迫不及待地招集潛在客戶舉辦盛大而隆重的項(xiàng)目推介會(huì)。就連從電臺(tái)邀請(qǐng)來主持推介會(huì)的主持人也不得不承認(rèn)：“這真是一場(chǎng)奢侈的推介會(huì)！”開發(fā)商特意把這次推介會(huì)的舉辦地點(diǎn)選擇在金陵飯店，并且準(zhǔn)備了40個(gè)大圓桌。到場(chǎng)者不但坐得比較舒服，還可以享用開發(fā)商免費(fèi)提供的點(diǎn)心和水果。在推介會(huì)正式開始之前，開發(fā)商還安排了一組文藝節(jié)目。

　　位于江寧的別墅樓盤瑪斯蘭德，為了進(jìn)行宣傳，專門從上海請(qǐng)來廣告飛艇。它在南京上空自由飛行3天，每天6小時(shí)。其每天的消費(fèi)高達(dá)10萬元。此外，該樓盤還推出買房購車(寶馬)，車款優(yōu)惠10萬元的活動(dòng)。據(jù)說，這10萬元將由開發(fā)商自掏腰包“墊上”。當(dāng)然，如果不買寶馬，開發(fā)商是不會(huì)在總房?jī)r(jià)里減掉10萬元的。

　　代言人越請(qǐng)?jiān)脚深^

　　從黃日華代言金輪大廈，到林瑞陽露臉瑞景文華，再到費(fèi)翔為香緹麗舍造勢(shì)，似乎南京的樓盤即將迎來“明星時(shí)代”。記者注意到，請(qǐng)來影視明星做形象大使的樓盤，都是一些高檔產(chǎn)品。由于明星的加盟，這些樓盤的知名度迅速擴(kuò)大。當(dāng)然，“星星”的出場(chǎng)費(fèi)用是不能少的，少則幾十萬元，多則上百萬元。至于具體數(shù)字是多少，開發(fā)商們皆諱莫如深，大有“千金易得，美名難求”的豁達(dá)。據(jù)可靠消息稱，開發(fā)香緹麗舍的南京新蘇置業(yè)公司還計(jì)劃邀請(qǐng)費(fèi)翔來南京舉行個(gè)人演唱會(huì)。

　　有關(guān)專家認(rèn)為，“明星”樓盤與成功的品牌盡管有一定聯(lián)系，但并不完全是一回事。“明星”樓盤往往帶有一定的偶然性，如有的樓盤，即便品質(zhì)較一般，但由于市場(chǎng)需求空缺較大，從而因“饑不擇食”而暢銷；有的則憑借超強(qiáng)度廣告投入造成“明星印象”等等。開發(fā)商應(yīng)該看到，“明星”樓盤的核心競(jìng)爭(zhēng)力、品牌的知名度及美譽(yù)度，都難以與成功的品牌和優(yōu)良的品質(zhì)相比，后者的影響力甚至能引導(dǎo)住宅消費(fèi)潮流。

　　售樓處越建越豪華

　　這幾年，南京的房?jī)r(jià)越來越貴了，商品房的定位也普遍變得“高雅”起來。這種“以此類推”的理論催生了越來越多的豪華售樓處。位于王府大街的金陵王府項(xiàng)目，施工現(xiàn)場(chǎng)剛剛出正負(fù)零，開發(fā)商就將修建一新的銷售中心投入使用。在長(zhǎng)江路附近，一家開發(fā)公司在拆遷還沒有結(jié)束之際，就早早地把氣派的售樓處建好了。記者看到，這個(gè)還沒有揭開“紅蓋頭”的售樓處共有三層，從里到外看不出一點(diǎn)臨時(shí)建筑的痕跡。難怪有市民這樣感慨：如此大手筆建一個(gè)豪華漂亮的售樓處，萬一將來還要拆掉，真是太可惜了！

　　其實(shí)，明眼人一看就知道，開發(fā)商花幾百萬元建造氣勢(shì)不凡的售樓處，無非是想先入為主，在第一時(shí)間吸引購房者的眼球。北京有媒體報(bào)道，新近建成的一家樓盤的售樓處是巨大的穹頂結(jié)構(gòu)，廣場(chǎng)上有巨大水面、噴泉，儼然是國(guó)家大劇院設(shè)計(jì)方案的翻版；而另一家樓盤的售樓處投資成本達(dá)1500萬元，創(chuàng)下了京城售樓處投資之最。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，售樓處的結(jié)局不外乎兩種：一種是待其完成售樓使命后，作為所在住宅小區(qū)的會(huì)所等場(chǎng)地使用；更多的是樓盤銷售完畢后予以拆除。但無論哪種結(jié)局，最終買單的當(dāng)然都是購房者。

　　采訪中，不少開發(fā)商認(rèn)為，斥巨資建設(shè)售樓處，體現(xiàn)了一定的營(yíng)銷理念和市場(chǎng)意識(shí)，能夠表現(xiàn)樓盤特色，給顧客營(yíng)造一種良好、別致的購房環(huán)境，并給客戶形成資金實(shí)力雄厚的印象，對(duì)樹立企業(yè)形象、推介市場(chǎng)產(chǎn)品有促進(jìn)作用。

　　但是，專家認(rèn)為，售樓處畢竟不是商品房，售樓處的建設(shè)一定要把握好度。如果單純把建設(shè)售樓處作為招徠客戶的幌子，并認(rèn)為售樓處設(shè)計(jì)越豪華、造價(jià)越昂貴，就越能吸引客戶，這就大錯(cuò)特錯(cuò)了。不是所有的豪華售樓處都能起到相應(yīng)的作用，不是所有的項(xiàng)目都應(yīng)該修建豪華的售樓處。一般來說，售樓處的檔次應(yīng)與項(xiàng)目本身相匹配，既不能讓客戶覺得高不可攀，也不能使客戶產(chǎn)生失望心理。

　　想從開發(fā)商口中了解售樓處的建設(shè)費(fèi)用以及維護(hù)成本等費(fèi)用從哪里來是一件困難的事。一個(gè)比較含糊的說法是，“作為早期的廣告預(yù)算納入成本”。言下之意很明顯：售樓處的建設(shè)費(fèi)用以及維護(hù)成本等費(fèi)用屬于房產(chǎn)成本。但是另一方面，成本又決定房?jī)r(jià)——房?jī)r(jià)是由開發(fā)商根據(jù)工程的成本以及市場(chǎng)的行情定下的，再經(jīng)過房管部門批準(zhǔn)備案的。