省消委會收集購買商品房預付定金的意見將會向廣東省政府和廣東省人大反映

　　本報訊 (記者 梁暉茹) 近日，廣東省消費者委員會就購買商品房預付定金的問題向社會公開征集意見，沒想到消息一出，短短4天里就收到了消費者150多個投訴，涉及的定金金額達到130多萬元。廣東省消委會為此專門召開了商品房認購定金論辯會，邀請了法律界人士、消費者代表和主管部門以及開發商代表，就當前定金存在的問題進行探討。消委會表

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示收集的意見將會向廣東省政府和廣東省人大反映，盡量完善商品房銷售流程。

　　論辯

　　焦點一

　　消費者該不該交定金

　　也許每個買房的人都對購房前要交定金習以為常，昨日有消費者認為定金時不合法。這位消費者認為，在合同法中，定金只適用于債權債務關系，而買樓的人和賣樓的人并不是這個關系，由此可見開發商收定金的行為時不合法的。

　　一位法律界人士也持相同的觀點，認為定金是用來保證合同履約的，而現在交定金成了簽訂買房合同的前提條件，造成消費者從一開始就處于弱勢位置。從法律角度看，定金屬于從屬條款，購房合同屬于主條款，現在主條款都沒成立，就要簽署從屬條款，違反了訂合同的順序。

　　不過也有代表認為開發商收取定金合情合理，因為開發商賣樓也是要成本的，如果消費者有意購房，交了定金，開發商就不會再向其他消費者推銷這套房子。

　　焦點二

　　發展商為何不要雙倍返還定金

　　在論辯會上，省消委會出示了一份發展商制定的認購書條款，當中規定，在未簽署正式《商品房買賣合同》前，若因出售方原因致使該物業不能出售時，出售方不受任何任何約束，只需退還所收定金給認購方，而不需要做任何賠償；如認購方在上述期限內未能簽署《商品房買賣合同》及繳付上述各期樓款，出售方除將認購方所付的款項沒收外，還有權將該物業出售，無需事先知會對方。

　　對于這個條款，與會的代表予以一致譴責，與會的律師指出，《民法通則》規定，當事人一方在法律規定的范圍內，可以向對方給付定金。債權人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回，給付定金的一方不履行債務的，無權要求返還定金，接受定金的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金。

　　也有法律界代表指出，根據我國的《合同法》第四十條，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。而這個條款正好屬于這種情況，所以應該無效。

　　消委會表示，將會向政府和人大建議，今后的認購書合同要求寫入開發商不履行合同要雙倍返還定金的內容。

　　焦點三

　　買了抵押房能不能退定金

　　據一位房地產律師介紹，近年來先交定金，后來才知道房子被抵押的情況相當普遍，很多開發商建房子自有資金只有20%～25%左右，其余的資金就靠各種方法從銀行貸款，其中包括以個人的名義申請個人住房按揭貸款，這也是近年來很多人在不知情的情況下買了按揭房的原因。理論上這種抵押房買賣是要經過抵押權人(通常是銀行)的同意，不過很多開發商并不會告訴銀行，妄圖消費者交了樓款后把房子解按，這種不規范的做法給很多不良發展商轉了空子，損害了消費者的利益。

　　解藥

　　建議一推廣風險提醒說明書

　　據廣東省建設廳住宅與房地產業處副處長彭雞寶介紹，該處在對發展商的明查暗訪中，發現像上述案例中的王女士遇到的情況十分普遍，很多開發商根本沒有把預售證掛出來，有的只掛復印件，有的把正式合同放在一個誰也不會不會注意的角落，一旦購房者提出開發商沒有盡告知的義務，開發商就說是消費者自己沒看。而打起官司來，消費者往往很難舉證開發商沒盡告知義務。

　　在論辯會上，與會的法律界人士建議，今后要將告知義務完善，即開發商在領取預售證的同時，也要領取購房風險說明書，上面列明消費者可能遇到的風險，購樓要注意的問題，然后由消費者簽名，這樣就可以視作開發商盡了告知義務，實際上在很多領域，已經有這種風險說明機制，例如現在打官司，當事人都要簽風險說明書。廣東省消委會表示將會把這個建議向政府反映。

　　建議二規范認購書

　　《認購書》實際上是商品房買賣合同簽署前買賣雙方的意向書，商品房買賣合同已經由建設部同意規范，但是《認購書》卻五花八門，成為無良發展商誤導消費者的一種手段。與會的消費者一致認為，《認購書》應該像商品房買賣合同那樣進行同意規范，不讓發展商在其中在做手腳。廣東省建設廳住宅與房地產業處副處長彭雞寶透露，省建設廳早就有意進行這項工作，估計今年就會取得進展。

　　建議三讓律師介入購樓

　　與會人士指出，廣東的商品房買賣制度很多都是抄襲香港的，在操作過程中不少都走樣了，而香港的商品房買賣都少不了律師的影子，偏偏我們內地像商品房買賣這種最大額的消費少有律師介入，很多消費者只是在出了問題后才想到律師。購樓這樣專業的活動一般消費者是很難掌握所有的知識，而發展商則有龐大的法律支援隊伍，所以消費者要想不被損害權益，請律師是很好的做法。

　　彭雞寶透露，建設廳去年曾經建議政府讓律師介入購房活動形成制度，不過遇到不少阻力，今年建設廳將繼續提這個建議。