房價漲 稅源漏

　　房產稅制改革何時動真格

　　本報記者華誠 通訊員許輝 唐昕 龔云虎

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　　提起南京的房地產，如果用一個字來概括第一印象，那叫“火”，如果可以再附加一個字，那是“高”，具體來說是指“利潤高”。可以毫不夸張地說，在微利時代的今天，房地產業是一個特例，而南京的房地產更是一個意外。然而就在“納稅光榮”的觀念漸入人心的時候，被冠以少有的暴利之一的房地產行業如集體行動般的偷稅漏稅行為，顯得極不合拍而使人不能接受，同時這種“意外”也對眾人一直反感的“為富不仁”的外延作了進一步擴展。

　　據報道，去年下半年，南京市地稅部門曾對全市十家大型房地產開發公司進行了稅務檢查，其結果令人大跌眼鏡，被查的十家開發商均存在著偷漏稅款行為，有的還特別嚴重。如果將此漏稅數目進行一個簡單的累計，其總數再建十處商品房也不在話下。

　　由此看來，房地產偷稅現象不能再簡單視之。房產商們如何偷稅，為何總是偷稅，且能屢試不爽，又該如何堵上稅務黑洞……這一系列帶有思考性的問題冷峻地擲到了稅務官的案前。或許，這對一直呼聲較高的稅制改革來說，是一個理由。

　　房產業偷稅花招“大薈萃”

　　去年下半年的檢查結果，觸目驚心。

　　在接受檢查的10家大型房地產開發公司中，都不同程度地存在著滯納稅款、隨意調整稅款申報數額、偷逃稅收等問題，主要集中在四個方面。

　　一是在預售樓盤時故意延遲繳納稅款的現象。突出表現為滯納稅款數額大、滯納時間長，影響了稅收收入的及時足額入庫。如南京某房地產開發有限公司，其開發的一幢高層建筑，土地、房屋早已交付使用，而開發企業掛賬大額預收賬款，長期不結轉經營收入和經營利潤，滯納企業所得稅1000多萬元。

　　二是有些房地產開發商由于資金緊張，有意侵占國家財政資金，在年度內隨意調整稅款申報數額。通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。如南京某房地產開發公司以“防止購房者要退款”為由，部分收入故意不作收入，截留稅款100多萬元。有的企業雖然正規核算，將應繳的各種稅金記入會計賬簿，但不足額申報、不足額繳納，形成多年大額稅款未清的狀況。

　　三是個別企業采取“體外循環法”，將預收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上隱瞞收入，或者將部分收入核算混入其他往來賬戶偷逃營業稅和企業所得稅。

　　四是部分開發商將更名費、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等收入記入營業外收入或往來賬戶，未記入應稅營業額一并申報納稅。有的將包銷代銷商品房手續費支出直接從售樓款收入中抵減，以從銷售代理商處收取的樓款凈額作為計稅營業額，以此少繳營業稅。

　　這只是房產商在房產銷售時的一些常規“技巧”。其實在建材市場上他們早已開始做“手腳”，手法上也有三類。

　　第一類，建材發票上動手腳。建材市場有個通行的做法，不要發票就便宜些。目前，大多數私人及許多小型的建設項目，完工付款后建設單位都不要發票，這對企業來說當然是最理想的，但對需要發票來報賬的建設項目，企業則要開動腦筋想另外的辦法取得發票，比如去外地或本地管理比較混亂、急需拉稅源的地方，設法開一些稅率相對較低的其他發票來應付。在日常的稅收檢查中就曾多次發現，本地的一些工程成本結算單據中，竟有從數千公里以外的省份開具出的材料采購發票，而事實上這種建材在本地隨處可見，并不屬于緊俏商品。

　　第二類，報銷費用巧立名目。據總結，用來報銷的工程費用發票呈現出時間跨度大、來源廣、名目繁多等特點。時間跨度大：即當年入賬的發票有一兩年以前的，甚至還有更久的。來源廣：即報銷的票據來自全國各地，由于各地執行稅收政策不一致，有的建筑商到稅負較低的地方申請代開發票，還有的建筑商則干脆以假發票充當。名目繁多：即在報銷的票據中有個人的電話費、水電費、交通費、餐飲費、服裝費等等。目前80%以上的腐敗案件與建安工程有關，建筑商們為得到工程項目送禮、跑關系，這些成本費用都要有去處，要做賬就必定要做假。

　　第三類，現金坐支收入掛賬。與成本費用要多列相反，建筑商們對工程收入則是盡量少列，現金能坐支的就坐支，能進入小金庫的就絕不入賬，實在不行的還可以長期掛在“預收賬款”或“其他應付款”賬戶上。例如，一家具有二級資質的建筑安裝企業“預收賬款”掛賬達1700多萬元，其中已竣工交付使用應確認工程收入的達80%以上，但企業仍以工程未結算而遲遲不轉收入。因此，以票控稅、誠信做賬將是建筑市場一劑長期服用的苦藥。

　　稅改概貌初現山水

　　其實上述問題，不只是發生在南京。為改變房地產開發期重稅導致房價高企現象及房地產業偷稅的“公開秘密”，國家擬對不動產開征統一規范的物業稅(財產稅)。日前有消息說，廣東是今年可能在全國第一個吃此“螃蟹”的。

　　通俗地講，征收物業稅就是將開發商建房時繳納的一部分稅，改由購房者在購買房屋以后按年繳。據估算，如果現在的建設成本為100元/平方米，把地價和其他費用所占開發成本的比例降到國外的一般水平，將使房屋開發成本立刻降到58元/平方米。

　　然而另有說法是，開征物業稅是將原來由開發商承擔的稅費轉嫁給了消費者，增加消費者的住房成本。現時，消費者購房時的房價下降了，但以后的使用費用卻不斷上漲，一般的消費者對這筆長期費用根本承擔不起。正所謂“治標不治本”。

　　顯而易見，目前現行的土地使用稅已經不適應經濟發展的需要，起不到調節土地用途的作用。有專家建議，可借鑒國外的一些經驗，例如將土地使用稅改為地稅，以面積計征改為價值計征，也稱為“物業稅”；二是改革房地產開發流通過程中的稅種、稅率，減少稅負，實現國內國外企業公平競爭；改變保有稅的計征方式，抑制投機，擴大征稅范圍等等。另外，房地產稅制改革，應該從稅率、稅金、稅種、免稅范圍通盤考慮。

　　盡管物業稅的開征還沒最后定奪，但廣東省的想法卻值得南京及江蘇思考。財政部有關負責人日前透露，物業稅的稅賦水平尚未確定，但有一個基本原則，即科學測算現行的房地產稅和房地產開發建設環節收費總體規模，令物業稅的總體規模與之基本相當。如此看來，有關房產稅制改革的等待，已不會太久。

　　房產商為何總偷稅？

　　盡管說，偷稅行為是當事人利益驅使下的個人原因，但是，客觀存在的一些現狀令我們無法回避。

　　據悉，在目前的房價構成中，稅費及房產商利潤占到60%，建筑成本只占40%。購房者買一套房子，房價中已經包含房地產開發的營業稅、印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、企業所得稅等等以及房地產占用的房產稅、城市房地產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅等等。事實上，房地產開發、土地占有的稅費太多，在“羊毛出在羊身上”的前提下，造成了房價過高的直接結果。

　　中國城市經濟學會副會長劉維新認為，房地產開發流通環節稅費多，稅費負擔重，從某種程度上制約了房地產業的健康發展，縱容了房產商去投機和偷漏稅款。

　　例如，在房地產開發、銷售過程中，僅稅種就多達8種。有的地方還重復征稅，如契稅、營業稅、印花稅、房產稅、所得稅、城鄉維護建設稅、土地使用稅、耕地占用稅等等。收費就更多，各個地方也參差不齊，多達80～150種，這無形中增加了建房成本。而在房地產開發階段，只有城市房產稅和少量的城鎮土地使用稅，而且是在一次減除原值10%～30%之后征收。

　　這種稅制設置的消極作用顯而易見。一是土地閑置、浪費嚴重。開發階段稅少、稅負輕，流通環節稅重，就相當于給土地開發者的無息貸款，實際上鼓勵了投機。二是進入流通時，土地承受過高的稅負，從而助長了土地的隱形交易，逃稅現象嚴重。更為嚴重的是直接影響和阻礙了大量劃撥土地進入市場，激發了土地價格的上漲。三是在開發階段發生的增值部分，由于沒有稅收的調節機制，使政府無法參與增值價值的再分配。

　　再如，費種過多。在房地產開發過程中，各種收費過多，多達100多種。難怪有人說：“頭稅輕，二稅重，三稅、四稅要了命。”所謂三稅、四稅指的就是各種收費。這一點房地產開發商體會最多。從另一個側面，也說明房地產市場運行非常不規范。

　　另如，計稅依據不合理。中國國土資源經濟研究院院長關鳳峻說這種不合理：一是在我國土地使用稅的征收，不是按價值，而是按面積，這種征稅形式不能隨著課稅對象價值的上升而上升，具有稅源不足而缺乏彈性的缺陷。

　　還有，內外有別的兩套稅制，導致房地產市場上的不公平競爭。國內企業與國外企業，在所得稅、保有稅制，以及三稅(增值、消費、營業)收取不同，這種不平等現象，如果繼續下去，將對國內企業的發展非常不利。